Layanan manajemen properti di perusahaan. Manajemen properti organisasi industri minyak dan gas

pengantar

Dalam literatur ekonomi, segala sesuatu yang dimiliki dan digunakan perusahaan dalam kegiatan produksi, disebut milik perusahaan. Sesuai dengan Seni. 132 dari bagian pertama KUH Perdata “perusahaan sebagai objek hak mengakui kompleks properti yang digunakan untuk kegiatan kewirausahaan. Struktur perusahaan sebagai kompleks properti mencakup semua jenis properti yang dimaksudkan untuk kegiatannya, termasuk bidang tanah, bangunan, struktur, peralatan, inventaris, bahan baku, produk, hak klaim, hutang, serta hak untuk penunjukan yang bersifat individual. perusahaan, produk, pekerjaan, dan layanannya (nama perusahaan, merek dagang, merek layanan), dan hak eksklusif lainnya, kecuali ditentukan lain oleh hukum atau kontrak.”

Properti perusahaan mencakup semua jenis properti yang diperlukan untuk implementasi aktivitas ekonomi.

Biasanya, elemen berwujud dan tidak berwujud dibedakan dalam komposisi properti.

Elemen material meliputi bidang tanah, bangunan, struktur, mesin, peralatan, bahan baku, produk setengah jadi, produk jadi, uang tunai.

Unsur-unsur tidak berwujud dibuat selama kehidupan perusahaan. Ini termasuk: reputasi perusahaan dan lingkaran pelanggan tetap, nama perusahaan dan merek dagang yang digunakan, keterampilan manajemen, kualifikasi personel, metode produksi yang dipatenkan, pengetahuan, hak cipta, kontrak, dll., yang dapat dijual atau dialihkan.

Relevansi topik pekerjaan yang dipilih terletak pada kenyataan bahwa properti suatu perusahaan adalah subjek studi berbagai disiplin ilmu: studi hukum aspek hukum keberadaan, perlindungan, pengalihan hak dan kewajiban milik; dalam analisis kegiatan ekonomi, efektivitas penggunaan berbagai macam milik perusahaan; dalam ilmu ekonomi, properti suatu perusahaan dianggap sebagai sumber ekonomi, sumber daya ekonomi, yang penggunaannya menjamin kegiatan perusahaan; akuntansi mencerminkan pergerakan properti dan sumber utama pembentukannya.

Prinsip-prinsip manajemen properti perusahaan berbeda tergantung pada bentuk organisasi perusahaan. Saat ini, di Rusia, bentuk organisasi dan hukum utama berikut yang disetujui oleh hukum dapat dibedakan:

1. Perorangan yang menggunakan tenaga kerja upahan

perusahaan tanpa menggunakan tenaga kerja upahan

penuh

2. Kemitraan Perseroan Terbatas

Campuran

membuka

3. Perusahaan saham gabungan tertutup

federal

4. Kotamadya negara bagian

5. Organisasi publik nirlaba

Tujuan pekerjaan: untuk menentukan prinsip-prinsip dasar dan metode manajemen properti perusahaan dari sudut pandang manajemen.

Sebuah prasyarat untuk manajemen yang efektif adalah adanya tujuan. Tujuan untuk mengelola suatu perusahaan sebagai entitas ekonomi adalah indikator keuangan dan ekonomi yang dapat ditentukan sebagai hasil dari peramalan kegiatan perusahaan di masa depan. Indikator target dapat ditentukan hanya jika perusahaan memiliki rencana bisnis yang dikembangkan, yang berikut ini: bagaimana, dalam kerangka waktu apa, dan mengapa indikator keuangan dan ekonomi tertentu dapat dicapai.

Pemilik perusahaan mana pun dapat menilai seberapa efisien propertinya digunakan, hanya dengan membandingkan indikator yang direncanakan dengan yang dicapai. Sayangnya, selama 10 tahun terakhir, negara belum mengambil langkah praktis untuk menciptakan sistem perencanaan yang kurang lebih efisien di sektor ekonomi riil.

Anda dapat membuat sejumlah badan yang terlibat dalam pengelolaan barang milik negara, tetapi tidak mungkin untuk mengelola tanpa tujuan yang jelas dan informasi berkualitas tinggi. Tidak ada rencana - tidak akan ada tindakan konstruktif dan konsisten yang ditujukan untuk mencapai tujuan tertentu.

Tugas pekerjaan:

1. Pelajari dasar-dasarnya peraturan mengatur masalah manajemen properti perusahaan di Federasi Rusia di panggung sekarang.

2. Mempelajari sistem pengelolaan barang milik negara dan kota;

3. Jelaskan manajemen anti-krisis properti suatu perusahaan pada tahap kebangkrutan.

Pekerjaan itu dilakukan berdasarkan informasi yang diperoleh dari literatur pendidikan dan referensi, serta dari sumber lain: tindakan hukum pengaturan, majalah berkala, dokumentasi perusahaan, pendapat ahli, informasi statistik terbuka.

1. Jenis dan bentuk pengelolaan properti perusahaan

1. 1 Peraturan hukum manajemen properti perusahaan

hukum federal"Tentang Perusahaan Kesatuan Negara Bagian dan Kota" didefinisikan sesuai dengan KUH Perdata Federasi Rusia (CC RF) status resmi perusahaan kesatuan negara dan perusahaan kesatuan kota (selanjutnya juga disebut sebagai perusahaan kesatuan), hak dan kewajiban pemilik properti mereka. Berbagai perusahaan kesatuan adalah perusahaan milik negara. Badan Usaha Milik Negara (BUMN) adalah badan usaha milik negara yang secara langsung berada di bawah kendali badan-badan negara.

Properti perusahaan kesatuan dimiliki oleh Federasi Rusia, subjek Federasi Rusia atau kotamadya.

Properti perusahaan kesatuan dibentuk oleh:

Properti yang diberikan kepada perusahaan kesatuan dengan hak manajemen ekonomi atau hak manajemen operasional oleh pemilik properti ini;

Pendapatan suatu kesatuan perusahaan dari kegiatannya;

Sumber lain yang tidak bertentangan dengan undang-undang.

Properti perusahaan kesatuan tidak dapat dibagi dan tidak dapat didistribusikan di antara kontribusi (saham, saham), termasuk di antara karyawan perusahaan kesatuan.

Perbedaan antara hak manajemen ekonomi dan manajemen operasional terletak pada isi dan ruang lingkup kekuasaan yang diterima oleh subjek hak ini dari pemilik ke properti yang diberikan kepadanya.

Hanya badan hukum yang ada dalam bentuk organisasi dan hukum khusus - "perusahaan" dan "lembaga" yang dapat menjadi subjek hak manajemen ekonomi dan manajemen operasional.

Subjek hak manajemen ekonomi di bawah undang-undang saat ini dapat berupa perusahaan kesatuan negara bagian atau kota (Pasal 113 - 114 KUH Perdata Federasi Rusia) sebagai jenis organisasi komersial.

Subjek hak manajemen operasional dapat berupa perusahaan kesatuan (Pasal 115 KUHPerdata Federasi Rusia) yang termasuk dalam kategori organisasi komersial, dan institusi (Pasal 120 KUH Perdata Federasi Rusia) milik non -struktur laba, serta perusahaan milik pribadi.

Hak pengelolaan ekonomi, baik yang dimiliki oleh perusahaan sebagai organisasi komersial; atau lembaga yang menggunakan izin dari pemiliknya kegiatan wirausaha; oleh karena itu, hak itu lebih luas daripada hak pengelolaan operasional, yang dapat dimiliki baik oleh lembaga non-komersial menurut sifat kegiatannya, atau milik perusahaan milik negara.

Sesuai dengan Seni. 294 KUH Perdata Federasi Rusia, hak manajemen ekonomi adalah hak perusahaan kesatuan negara bagian atau kota untuk memiliki, menggunakan, dan membuang properti pemiliknya dalam batas yang ditetapkan oleh hukum atau tindakan hukum lainnya.

Hak manajemen operasional sesuai dengan paragraf 1 Seni. 296 KUH Perdata Federasi Rusia - ini adalah hak lembaga atau perusahaan milik negara untuk memiliki, menggunakan, dan membuang properti pemilik yang ditugaskan padanya dalam batas yang ditentukan oleh hukum, sesuai dengan tujuan kegiatannya, tugas pemilik dan tujuan properti.

Pendiri-pemilik memiliki hak untuk menarik properti dari subjek hak manajemen operasional hanya dalam tiga kasus yang ditentukan oleh hukum (berlebihan, tidak digunakan atau tidak digunakan untuk tujuan yang dimaksudkan), dan membuangnya atas kebijakannya sendiri. Tidak ada properti selain produk jadi, badan usaha milik negara tidak berhak melepasnya tanpa persetujuan pemiliknya.

1.2 Tugas dan prinsip umum pengelolaan barang milik negara

Tugas pengelolaan barang milik negara meliputi dua blok utama: manajemen strategis dan manajemen operasional.

Masalah manajemen strategis meliputi:

Keputusan investasi;

Keputusan tentang kewajiban utang perusahaan, terutama terhadap anggaran negara (baik pajak maupun pinjaman dan penjaminan yang diterbitkan);

Masalah memilih arah untuk pengembangan spesifik perusahaan negara.

Manajemen operasional mencakup tiga kelompok tugas utama: perencanaan, pengendalian, dan pengambilan keputusan manajemen. Efisiensi tinggi dari pengelolaan barang milik negara dapat dipastikan melalui penerapan salah satu konsep paling umum dari manajemen modern - "manajemen berdasarkan tujuan". Manajemen berdasarkan tujuan menyiratkan adanya tujuan yang jelas, terukur dan dapat dicapai, serta strategi dan rencana aksi yang akan memastikan pencapaian tujuan yang telah ditetapkan. Perencanaan bisnis bukanlah langkah mundur, tetapi pandangan profesional ke masa depan. Kurangnya tujuan dan rencana menimbulkan tidak bertanggung jawab dalam pengelolaan perusahaan. Jika tidak ada tujuan dan tidak ada cara untuk mencapainya, maka tidak ada kriteria yang jelas untuk mengevaluasi efektivitas manajemen. Akibatnya, prosedur pengendalian oleh pemilik (dalam hal ini, negara) yang paling penting fungsi manajerial menjadi formalitas belaka. Dengan demikian, keberadaan rencana bisnis yang mencakup tujuan tertentu (dalam bentuk indikator keuangan dan ekonomi), serta ketentuan utama dari strategi dan operasi pengembangan perusahaan, adalah kondisi terpenting untuk menciptakan sistem manajemen berdasarkan tujuan.

Kontrol adalah tugas manajemen yang paling penting. Kontrol yang efektif hanya mungkin jika kondisi berikut terpenuhi:

Tersedianya kriteria evaluasi yang terukur

Keadilan (meminimalkan pendekatan subjektif untuk evaluasi)

Realisasi

Keteraturan

Seperti disebutkan di atas, jika tujuan didefinisikan dalam bentuk nilai spesifik dari indikator keuangan dan ekonomi perusahaan, dan rencana bisnis untuk kegiatan perusahaan dikembangkan dan disetujui, yang berisi Informasi rinci tentang bagaimana dan dalam hal apa indikator target akan dicapai, menjadi mungkin untuk mengevaluasi efektivitas manajemen perusahaan dengan cara yang paling adil dan terbuka, dengan membandingkan indikator saat ini dengan yang direncanakan dan disetujui sebelumnya. Juga harus diperhatikan bahwa pengelolaan barang milik negara harus dilakukan melalui wakil-wakil negara dalam Dewan Direksi perusahaan.

Menurut hasil analisis efisiensi kegiatan saat ini perusahaan, keputusan manajemen harus dibuat. Padahal, keputusan manajemen adalah dampak yang melaluinya negara menerapkan kebijakan pengelolaan propertinya. Tidak seperti keputusan strategis(re-profiling, likuidasi, privatisasi, restrukturisasi, dll.), keputusan manajemen operasional ditujukan untuk menyelesaikan dua tugas utama:

Membuat penyesuaian dan menyetujui rencana bisnis yang direvisi dari perusahaan, sesuai dengan perubahan objektif lingkungan luar(permintaan pasar, undang-undang, revisi program pemerintah dll.);

Solusi masalah personel: pemindahan dan penggantian manajemen puncak perusahaan, dalam hal tidak terpenuhinya target yang disepakati dan disetujui.

Negara, seperti pemilik lainnya, harus memastikan pengelolaan barang milik negara dengan efisiensi maksimum. Pemilik mengelola propertinya melalui perwakilannya yang sah yang berpartisipasi dalam badan manajemen perusahaan (Direksi dan Rapat Umum Pemegang Saham), yang seluruhnya atau sebagian dimiliki oleh negara.

Klasifikasi benda milik negara

Semua benda milik negara dapat dibagi menjadi dua kelompok utama:

Badan Usaha yang harus dimiliki secara eksklusif oleh negara (fasilitas non-komersial);

Objek dengan kemungkinan penggunaan komersial (perusahaan yang beroperasi di pasar kompetitif terbuka).

Divisi ini menentukan prinsip-prinsip manajemen properti.

Sehubungan dengan objek (perusahaan) yang seharusnya dimiliki secara eksklusif oleh negara, negara menjalankan fungsi manajer senior (manajer) yang membuat keputusan strategis dan operasional kunci untuk mengelola kegiatan perusahaan. Termasuk negara menentukan: apa yang akan diproduksi perusahaan, dalam volume berapa, berapa biayanya dan bagaimana perusahaan akan dibiayai. Pada saat yang sama, tujuan manajer negara bagian adalah untuk memastikan produksi produk atau layanan yang diperlukan, kualitas yang diperlukan, volume tertentu, dan dalam kondisi profitabilitas tertentu.

Sehubungan dengan fasilitas komersial yang seluruhnya atau sebagian dimiliki oleh negara, negara harus bertindak semata-mata sebagai penanam modal (co-owner). Dalam hal ini badan usaha milik negara merupakan obyek penanaman modal, oleh karena itu prinsip-prinsip pengelolaannya harus didasarkan pada cara dan pendekatan yang digunakan dalam pengelolaan penanaman modal. Tujuan dari investor negara adalah untuk memastikan pengembalian maksimum atas modal yang diinvestasikan dan meningkatkan nilai pasar properti (saham).

Objek - eksklusif milik negara.

Benda-benda milik negara, dalam kaitannya dengan mana negara bertindak sebagai pengelola, dapat mencakup perusahaan-perusahaan berikut:

perusahaan pertahanan;

Pusat-pusat penelitian yang memiliki kepentingan strategis bagi pembangunan negara;

Fasilitas sosial yang tidak menarik secara komersial;

Sarana prasarana, antara lain: transportasi, jalan, komunikasi, pelabuhan, jaringan pipa gas, dll. (dapat terletak di properti publik dan pribadi);

Objek yang signifikan dalam hal dampak ekonomi makro (mungkin dalam kepemilikan negara dan swasta).

Seperti disebutkan sebelumnya, perbedaan paling penting antara perusahaan yang termasuk dalam kategori badan usaha milik negara eksklusif adalah tidak adanya pasar yang kompetitif untuk produk atau jasa yang signifikan bagi negara, yang kebutuhannya tidak dapat dipenuhi melalui pengadaan dari independen, termasuk asing, produsen. Mengingat bahwa tujuan utama negara dalam hal ini adalah untuk menjamin produksi barang dan jasa yang dibutuhkan, maka fungsi negara dalam mengelola perusahaan kategori ini ditujukan untuk memecahkan masalah-masalah berikut:

1. Pemeriksaan rencana kegiatan perusahaan;

2. Menentukan nilai indikator keuangan dan ekonomi utama;

3. Persetujuan rencana perusahaan, termasuk kepegawaian dan kondisi remunerasi;

4. Kontrol rutin saat ini atas pelaksanaan rencana;

5. Membuat keputusan manajerial (menyesuaikan rencana, memecahkan masalah personalia).

Perencanaan di perusahaan negara dilakukan, sebagai suatu peraturan, atas dasar ketertiban negara. Dengan demikian, negara menentukan:

Nomenklatur produk atau layanan;

Volume dan ketentuan pengiriman;

Harga pembelian;

Standar biaya dan profitabilitas, termasuk besaran subsidi jika perusahaan tidak dapat diuntungkan;

Sumber dan kondisi pembiayaan.

Objek dengan kemungkinan penggunaan komersial.

Dalam mengelola fasilitas komersial, negara sebagai pemilik berpedoman pada prinsip-prinsip pengelolaan investasi. Fasilitas komersial termasuk bisnis, sebagian atau seluruhnya milik negara dan beroperasi di pasar yang terbuka dan kompetitif. Kriteria terpenting dalam menentukan sifat komersial suatu perusahaan adalah adanya pesaing nyata atau potensial yang juga dapat menawarkan produk atau layanan mereka untuk sasaran pasar dimana perusahaan beroperasi. Saat mengelola fasilitas komersial, tugas terpenting negara adalah pembentukan dan pengelolaan (penjualan atau pembelian blok saham) dari portofolio investasi yang menyediakan risiko minimal dan pengembalian maksimum atas modal yang diinvestasikan, tidak hanya dalam jangka pendek, tetapi juga dalam jangka panjang.

Pada saat yang sama, mengingat banyak objek properti memiliki kepentingan negara yang tinggi (ekonomi, sosial, dll.) dan memerlukan pendekatan individual, dan struktur serta komposisi portofolio didefinisikan dan dibatasi, fungsi manajemen negara investor adalah pada dasarnya dekat dengan fungsi dana investasi langsung.

1. 3 Manajemen anti-krisis properti perusahaan

Krisis terjadi di semua tahap lingkaran kehidupan perusahaan. Implementasi seluruh rangkaian prosedur anti-krisis dimulai hanya pada tahap tertentu dari siklus hidup: dalam kondisi penurunan tajam, yang ditandai, sebagai suatu peraturan, oleh kebangkrutan perusahaan.

Manajemen anti-krisis didasarkan baik pada pola umum yang melekat dalam proses manajemen, dan fitur-fitur khusus yang terkait dengan penerapan prosedur anti-krisis. Jadi, manajemen selalu memiliki tujuan. Pilihan dan pembentukan tujuan adalah titik awal dalam setiap proses manajemen, termasuk anti-krisis.

Kebangkrutan - pendirian di perintah pengadilan kebangkrutan keuangan perusahaan, mis. ketidakmampuannya untuk memenuhi persyaratan yang diajukan kepadanya secara tepat waktu dan memenuhi kewajibannya terhadap anggaran.

Menurut Undang-Undang “Tentang Kepailitan (Kepailitan)”, tujuan kepailitan adalah pemulihan keuangan suatu perusahaan, firma, korporasi, dan pemulihan solvabilitasnya. Undang-undang merekomendasikan:

Kembalikan solvabilitas perusahaan dengan bantuan manajer arbitrase (eksternal);

Kreditur melakukan pengendalian atas kegiatan manajer eksternal;

Sebagai langkah-langkah untuk memulihkan solvabilitas perusahaan, praktikkan pengalihan klaim, penjualan sebagian properti perusahaan, dan dalam beberapa kasus penjualan perusahaan itu sendiri.

Tahap prosedur kepailitan terdiri dari tiga periode: pengawasan, pengelolaan eksternal harta debitur dan proses kepailitan. Tugas yang dihadapi manajer di setiap periode ini tidak bersamaan.

Periode pengamatan adalah praktik yang dipinjam dari hukum Jerman. Sejak diterimanya permohonan dan dinyatakan pailitnya perusahaan debitur, pengadilan arbitrase menunjuk suatu tata cara pengawasan dan pengurus sementara.

Pengawasan digunakan untuk menjamin keamanan harta debitur dan untuk menganalisis kondisi keuangannya. Pada saat yang sama, para pemimpin perusahaan tidak diberhentikan dari jabatannya, tetapi dibatasi dalam hak milik dan keuangan mereka untuk memenuhi kepentingan kreditur. Namun, hanya dengan persetujuan manajer sementara, mereka dapat melakukan transaksi yang berkaitan dengan pengalihan real estat untuk disewakan atau dijaminkan, menjadikan properti sebagai kontribusi kepada modal dasar; melepaskan properti yang nilai bukunya melebihi 10% dari kekayaan perusahaan; menerima dan mengeluarkan pinjaman atau kredit, jaminan dan jaminan, menetapkan hak klaim, mentransfer hutang, membangun kepercayaan manajemen properti perusahaan.

Kontrol eksternal. Di bawah manajemen eksternal properti perusahaan-debitur dipahami prosedur yang diarahkan untuk kelanjutan kegiatan perusahaan ini. Manajemen eksternal diperkenalkan oleh keputusan pengadilan arbitrase atas permintaan debitur, pemilik perusahaan atau kreditur dan dilakukan atas dasar pengalihan fungsi untuk mengelola perusahaan debitur dan, dengan demikian, properti dari perusahaan ke manajer arbitrase, dan mantan manajer dihapus.

Dasar penunjukan administrator eksternal properti debitur adalah adanya peluang nyata untuk memulihkan solvabilitas entitas ekonomi-debitur sambil mempertahankan kompleks properti tunggal dan organisasi itu sendiri sebagai subjek hukum. untuk melanjutkan kegiatannya.

Tujuan utama manajemen eksternal adalah untuk melanjutkan kegiatan perusahaan melalui penjualan sebagian dari propertinya dan pelaksanaan kegiatan keuangan, ekonomi, dan organisasi lainnya. Untuk periode manajemen eksternal dari properti debitur, moratorium diperkenalkan pada kepuasan klaim terhadapnya dari kreditur, tenggat waktu yang telah datang sebelum pengenalan manajemen eksternal. Oleh karena itu, salah satu syarat untuk pengenalan manajemen eksternal dari properti debitur adalah persetujuan kreditur untuk melakukannya.

Undang-undang memberikan manajer eksternal dengan hak yang luas untuk mengelola perusahaan debitur dan mengelola propertinya. Manajer eksternal memiliki hak untuk secara mandiri melepaskan properti debitur, membuat perjanjian penyelesaian atas namanya, menyatakan penolakan untuk memenuhi perjanjian debitur. Tugas manajer eksternal meliputi: menerima milik debitur dan melakukan inventarisasinya; membuka rekening khusus untuk pengelolaan dan penyelesaian eksternal dengan kreditur; mengembangkan dan menyerahkan untuk persetujuan rapat kreditur rencana manajemen eksternal, dll.

Pada saat yang sama, kemungkinan manajer arbitrase dibatasi oleh batas-batas tertentu. Taк, кpyпныe cдeлки (cдeлки, влeкyщиe pacпopяжeниe имyщecтвoм, бaлaнcoвaя cтoимocть кoтopoгo пpeвышaeт 20 пpoцeнтoв бaлaнcoвoй cтoимocти aктивoв дoлжникa), в coвepшeнии кoтopыx имeeтcя зaинтepecoвaннocть, зaключaютcя внeшним yпpaвляющим тoлькo c coглacия coбpaния (кoмитeтa) кpeдитopoв.

Tahap pengelolaan eksternal yang paling penting adalah pengembangan rencana pengelolaan eksternal properti debitur. Bнeшний yпpaвляющий, нe пoзднee oднoгo мecяцa c мoмeнтa cвoeгo нaзнaчeния, дoлжeн paзpaбoтaть плaн пpoвeдeния внeшнeгo yпpaвлeния, кoтopый пpeдcтaвляeтcя нa paccмoтpeниe и yтвepждeниe coбpaнию кpeдитopoв нe пoзднee чeм чepeз двa мecяцa c мoмeнтa ввeдeния внeшнeгo yпpaвлeния. Rencana pengelolaan eksternal harus mencakup langkah-langkah untuk memulihkan solvabilitas debitur.

Пpи пpoдaжe пpeдпpиятия дoлжникa, чacти eгo имyщecтвa, oтчyждaютcя вce виды имyщecтвa, пpeднaзнaчeннoгo для ocyщecтвлeния пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти, включaя зeмeльныe yчacтки, ocнoвныe и oбopoтныe пpoизвoдcтвeнныe фoнды и фoнды oбpaщeния, пpaвa тpeбoвaния и oбoзнaчeния и т.д. Ketika menjual suatu perusahaan, kewajiban moneter dan pembayaran wajib debitur pada tanggal penerimaan oleh pengadilan arbitrase dari aplikasi untuk menyatakan debitur pailit tidak termasuk dalam properti. Jumlah hasil penjualan perusahaan termasuk dalam komposisi harta debitur. Penjualan perusahaan dilakukan melalui pelelangan terbuka, harga awalnya disetujui oleh rapat (panitia) kreditur. Topgs diadakan dalam bentuk lelang. В cлyчae, ecли лицo, выигpaвшee тopги, в дaльнeйшeм oткaзывaeтcя oт пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи cyммa зaдaткa, yплaчeннaя им, включaeтcя в cocтaв имyщecтвa дoлжникa зa вычeтoм издepжeк opгaнизaтopoв тopгoв нa иx пpoвeдeниe.

Jika jumlah yang diterima dari penjualan perusahaan cukup untuk memenuhi persyaratan kreditur secara penuh, proses kepailitan dihentikan. Dalam hal kekurangan jumlah yang diterima, manajer eksternal mengusulkan untuk membuat perjanjian penyelesaian. Dalam kasus kegagalan untuk mencapai kesepakatan damai, majelis arbitrase memutuskan untuk membuka produksi kompetitif.

produksi yang kompetitif. Proses kebangkrutan - prosedur yang ditujukan untuk likuidasi paksa atau sukarela dari entitas ekonomi yang bangkrut. Akibat pelaksanaan perbuatan itu, harta debitur dibagi-bagikan kepada para kreditur, yang dapat dipungut.

Dalam pengambilan keputusan untuk menyatakan debitur pailit, pengadilan arbitrase menunjuk wali pailit. Tugas manajemen krisis selama jangka waktu ini terbatas: wali pailit harus memastikan kepuasan maksimum dari klaim kreditur. Oleh karena itu, sejak debitur dinyatakan pailit, badan pengurusnya diberhentikan sementara dari menjalankan fungsi pengurusan dan pelepasan barang (jika penghapusan itu tidak dilakukan lebih awal). Semua kekuasaan untuk mengurus urusan debitur, termasuk pengurusan harta benda, dialihkan kepada wali pailit.

Wali pailit memperoleh hak:

Disposisi harta debitur;

melaksanakan fungsi pengurusan badan usaha-debitur;

Melakukan tindakan yang bertujuan untuk mencari, mengidentifikasi dan mengembalikan barang milik debitur yang dimiliki oleh pihak ketiga.

Sejak saat pengakuan oleh pengadilan arbitrase perusahaan debitur sebagai pailit dan adopsi keputusan tentang pembukaan proses kepailitan, posisi hukum dan propertinya signifikan. Dengan demikian, perusahaan debitur tidak lagi ada sebagai objek hukum. Dilarang memindahtangankan harta debitur (kecuali dalam hal-hal yang diperbolehkan oleh rapat kreditur), pembayaran kembali kewajibannya.

Semua tuntutan yang bersifat hak milik hanya dapat diajukan kepada debitur dalam rangka proses kepailitan. Informasi tentang keadaan keuangan debitur tidak lagi termasuk dalam kategori informasi yang bersifat rahasia atau rahasia dagang. Penangkapan yang dikenakan sebelumnya atas properti debitur dan pembatasan lain atas perintahnya dihapus. Pengenalan penangkapan baru atas properti debitur dan pembatasan lain atas perintahnya tidak diperbolehkan.

Tahap utama dari proses kepailitan adalah penilaian kekayaan debitur dan penentuan jumlah utangnya. Semua properti (aset) debitur, yang ditunjukkan dalam neraca atau dokumen yang menggantikannya dan diidentifikasi selama proses kepailitan, menjadi dasar untuk pembentukan Harta pailit juga termasuk benda-benda lingkungan sosial dan komunal, yang ada pada neraca debitur. Tidak tunduk pada penyertaan dalam massa kompetitif:

Fasilitas perumahan dan lembaga prasekolah;

Vital untuk kawasan ini objek infrastruktur industri dan utilitas, yang harus diambil pada neraca otoritas negara yang relevan;

Harta benda yang digadaikan dan bukan milik debitur atas hak milik;

properti yang disewa oleh debitur;

Harta benda yang berada dalam penjagaan yang bertanggung jawab oleh debitur;

Harta pribadi karyawan perusahaan debitur, di mana, sesuai dengan hukum atau dokumen konstituen perusahaan, hutang tidak dapat ditagih

Untuk lebih memenuhi persyaratan kreditur pailit, wali pailit dapat, setelah melakukan inventarisasi dan menilai kekayaan perusahaan debitur, melanjutkan ke penawaran.

1.4 Manajemen kepercayaan atas properti

Manajemen perwalian adalah suatu cara bagi pemilik untuk menjalankan kekuasaannya, salah satu bentuk pelaksanaan kuasa pelepasan, tetapi bukan pembentukan hak kepemilikan baru atas harta ini.

Dibawah kontrak manajemen kepercayaan properti, satu pihak (wali amanat) mentransfer properti ke pihak lain (wali amanat) untuk jangka waktu tertentu dalam manajemen perwalian, dan wali amanat menyanggupi, dengan biaya, untuk mengelola properti ini untuk kepentingan wali amanat atau orang yang ditunjukkan. olehnya (penerima manfaat). Pengalihan harta benda kepada pengurus perwalian tidak berarti pemindahan hak milik kepada wali amanat (Pasal 1012 KUH Perdata)

Manajemen perwalian berdasarkan perjanjian ini harus dibedakan dari manajemen "internal" perusahaan, kemitraan, perusahaan kesatuan oleh direktur mereka, serta badan hukum lainnya. Direktur (dewan manajemen perusahaan, dll.), meskipun ia memiliki hak untuk membuang (sampai tingkat tertentu) properti organisasi semacam itu, tetapi bertindak atas nama mereka, tidak pernah menerima properti yang dia buang secara terpisah. neraca, dan jika memikul tanggung jawab perdata kepada masyarakat (kemitraan, perusahaan), maka hanya dalam kasus-kasus yang ditentukan oleh hukum atau kontrak (klausul 3 pasal 53 KUH Perdata).

Pengalihan harta kepada pengurusan perwalian merupakan bentuk realisasi oleh pemilik kekuasaan yang diberikan kepadanya oleh pasal 4 pasal 209 KUH Perdata. Pemiliklah yang menentukan tujuan dari manajemen perwalian yang didirikan, ruang lingkup kekuasaan yang dialihkan, serta orang yang untuk kepentingannya manajer perwalian harus bertindak. Dengan demikian, pemilik dapat menamai dirinya sendiri, serta, dengan pengecualian tertentu, orang lain. Dalam kasus terakhir, perjanjian perwalian properti menjadi semacam perjanjian yang menguntungkan pihak ketiga (Pasal 430 KUH Perdata).

Ketika melakukan manajemen perwalian properti, wali amanat memiliki hak untuk melakukan tindakan hukum dan aktual apa pun terkait dengan properti ini sesuai dengan perjanjian manajemen perwalian untuk kepentingan wali amanat dan (atau) penerima manfaat.

Objek manajemen perwalian dapat berupa perusahaan dan kompleks properti lainnya, objek individu yang terkait dengan real estat, sekuritas, hak yang disertifikasi oleh sekuritas non-dokumenter, hak eksklusif, dan properti lainnya.

Berbicara tentang manajemen kepercayaan suatu perusahaan, harus diingat bahwa kita berbicara tentang mentransfernya ke manajemen sebagai objek hukum (Pasal 132 KUH Perdata). Mempertahankan perusahaan sebagai perusahaan yang independen badan hukum praktis tidak mungkin, karena properti yang dialihkan untuk manajemen harus tercermin dalam wali amanat di neraca terpisah, akuntansi independen disimpan untuk itu, rekening bank terpisah dibuka untuk penyelesaian (lihat Pasal 1018 KUH Perdata).

Baik milik negara bagian, kota, dan pribadi dapat dialihkan ke manajemen perwalian.

Properti di bawah manajemen ekonomi atau manajemen operasional tidak dapat dialihkan ke manajemen perwalian. Pengalihan ke manajemen perwalian properti yang berada di bawah manajemen ekonomi atau manajemen operasional hanya dimungkinkan setelah likuidasi badan hukum di mana manajemen ekonomi atau manajemen operasional properti itu berada, atau penghentian hak manajemen ekonomi atau manajemen operasional dari barang itu dan penerimaannya menjadi milik pemiliknya menurut alasan-alasan lain yang ditetapkan peraturan perundang-undangan.

Oleh peraturan umum, transfer properti dalam manajemen kepercayaan adalah transfer ke tangan seorang profesional. Yang demikian dalam peredaran ekonomi adalah pengusaha. Ini dia ( pengusaha perorangan- Pasal 23 KUHPerdata atau salah satu organisasi niaga yang tercantum dalam ayat 2 Pasal 50 KUH Perdata) berhak bertindak sebagai wali atas barang milik orang lain.

Properti tidak tunduk pada transfer ke trust management agen pemerintah atau pemerintah daerah dan badan pemerintahan sendiri (Pasal 1015 KUHPerdata)

Perjanjian pengelolaan harta benda harus dibuat secara tertulis dalam satu dokumen (Pasal 550 KUHPerdata).

Kontrak manajemen perwalian real estat harus diselesaikan dalam bentuk yang disediakan untuk kontrak penjualan perumahan. Pengalihan barang tidak bergerak untuk pengelolaan perwalian tunduk pada: pendaftaran negara dengan cara yang sama seperti pengalihan kepemilikan properti ini.

Properti yang dialihkan ke manajemen perwalian harus dipisahkan dari properti lain dari wali amanat, serta dari properti wali amanat. Properti ini tercermin dalam wali amanat pada neraca terpisah, dan akuntansi independen dipertahankan untuk itu.

Sesuai dengan ayat 4 pasal 209 dan ayat 1 pasal 1012 KUH Perdata, wali amanat tidak memperoleh kepemilikan atas barang yang dialihkan. Namun, dalam batas yang diberikan kepadanya oleh hukum dan kontrak, manajer dapat memiliki, menggunakan, membuang properti ini, termasuk. mengalihkannya ke kepemilikan orang lain, menyewakannya, menjaminkannya, dll.

Wali amanat, yang gagal menunjukkan perhatian yang sepatutnya untuk kepentingan penerima manfaat atau wali amanat selama pengelolaan perwalian properti, harus mengkompensasi penerima manfaat atas keuntungan yang hilang selama pengelolaan perwalian properti, dan wali amanat - kerugian yang disebabkan oleh kerugian atau kerusakan properti, dengan mempertimbangkan keausan alaminya, termasuk keuntungan yang hilang.

Wali amanat bertanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan, kecuali ia membuktikan bahwa kerugian tersebut terjadi sebagai akibat dari force majeure atau tindakan penerima atau wali amanat.

Kewajiban berdasarkan transaksi yang dilakukan oleh wali amanat yang melebihi kekuatan yang diberikan kepadanya atau melanggar batasan yang ditetapkan untuknya, ditanggung oleh wali secara pribadi. Jika pihak ketiga yang terlibat dalam transaksi tidak mengetahui dan seharusnya tidak mengetahui tentang kelebihan wewenang atau tentang pembatasan yang ditetapkan, kewajiban yang timbul harus dilaksanakan dengan cara yang ditentukan oleh ayat 3 pasal ini. Wali amanat dalam hal ini dapat menuntut ganti rugi dari wali amanat atas kerugian yang dideritanya.

Hutang atas kewajiban yang timbul sehubungan dengan pengelolaan perwalian properti dilunasi dengan mengorbankan properti ini. Dalam hal kekurangan properti ini, eksekusi dapat dikenakan pada properti wali amanat, dan jika propertinya tidak mencukupi, properti wali amanat tidak ditransfer ke manajemen perwalian.

Kesimpulan

Berdasarkan hal di atas, kesimpulan berikut dapat diambil:

1. Peraturan hukum manajemen properti perusahaan di Federasi Rusia pada tahap ini ditentukan oleh KUH Perdata Federasi Rusia, Undang-Undang Federal "Tentang Perusahaan Kesatuan Negara Bagian dan Kota".

2. Suatu perusahaan bangkrut bukan karena milik negara, tetapi karena dikelola secara tidak efisien dan perubahan dalam manajemen atau restrukturisasi dapat menyebabkan peningkatan posisinya. Investor negara berusaha memecahkan masalah peningkatan efisiensi perusahaan (masalah manajemen) dengan menginvestasikan dana anggaran. Dalam kebanyakan kasus, ini hanya menghasilkan kehilangan uang.

3. Salah satu mekanisme terpenting dalam pengelolaan barang milik negara adalah sistem perencanaan. Dalam hal ini, sistem perencanaan harus memenuhi persyaratan berikut:

Intensitas tenaga kerja minimum yang digunakan (kemungkinan mengotomatiskan prosedur utama untuk merencanakan dan menganalisis efisiensi);

Globalitas (kemampuan untuk mencakup semua perusahaan, yang seluruhnya atau sebagian dimiliki oleh negara);

Universalitas (penerapan metode pendekatan standar untuk berbagai sektor kegiatan dan jenis perusahaan);

Kepatuhan terhadap praktik perencanaan strategis dan operasional perusahaan yang diterima secara umum;

Kepatuhan dokumen pelaporan standar internasional pelaporan keuangan, untuk memastikan kemungkinan penyajian informasi tentang kegiatan perusahaan kepada perwakilan negara, serta kepada pemegang saham Rusia dan asing (investor) dalam satu format;

Kompatibilitas informasi (memastikan kemungkinan pertukaran informasi tanpa hambatan antara perusahaan dan pemerintah di tingkat federal, regional dan kotamadya);

Kemudahan belajar dan ketersediaan infrastruktur yang diperlukan untuk pelatihan.

4. Undang-undang “Tentang Kepailitan (Kepailitan)” memperkenalkan empat prosedur kepailitan: pengawasan, administrasi eksternal, proses kepailitan dan perjanjian damai. Menurut undang-undang, prosedur pemantauan diterapkan sampai pengadilan arbitrase menyetujui prosedur lain. Prosedur administrasi eksternal, yang diperkenalkan, sebagai suatu peraturan, oleh pengadilan, menetapkan moratorium pemenuhan klaim kreditur untuk hutang moneter dan pembayaran wajib (pajak, dll.). Kepailitan berarti perubahan pemilik perusahaan. Pada saat yang sama, undang-undang menetapkan bahwa produksi tidak boleh dihentikan jika prosedur ini diterapkan. Dan terakhir, perjanjian penyelesaian menetapkan tata cara pembayaran atau restrukturisasi utang. Itu dilakukan di bawah pengawasan pengadilan. Dengan kata lain, perjanjian penyelesaian juga merupakan prosedur kepailitan.

5. Dalam pengelolaan perwalian, pengurus menggunakan harta milik lingkungannya, tanpa menjadi pemilik harta itu dan bukan untuk kepentingannya sendiri, melainkan untuk kepentingan pemilik atau ahli waris yang ditunjuk olehnya, dan hanya dalam batas-batas yang ditetapkan oleh hukum dan kontrak.

Manajer melakukan tindakan hukum dan aktual atas dasar kewajiban yang jelas.

Manajemen perwalian adalah institusi kewajiban, bukan hukum properti. Dasar munculnya manajemen properti selalu kontrak.

Daftar referensi bibliografi

1. Undang-Undang Federal "Tentang Perusahaan Kesatuan Negara Bagian dan Kota" tanggal 14 November 2002 N 161-FZ // " surat kabar Rusia"3 Desember 2002, No. 229 (3097).

2. Undang-undang Federal "Tentang Kepailitan (Kebangkrutan)" tanggal 8 Januari 1998 No. 6-FZ// "Rossiyskaya Gazeta" tanggal 23 Januari 1998

3. Gerasimov V.G., Sokolinsky Z.V. Teori ekonomi dalam skema struktural dan logis - Belgorod: Belaudit, 1995. - P.35

4. Kovalev A.P. Manajemen properti perusahaan - M.: Finstatinform, 2002.

5. Koleksi kode Federasi Rusia - Edisi ke-8. - M.: Filin, 1999. - Hal.158

6. Manajemen keuangan / di bawah kepemimpinan prof. Zolotarev V.S. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2000. - 224 hal.

7. Shkurina L.V. Manajemen properti perusahaan / tutorial. - M.: Ros. negara teknologi terbuka. Universitas Komunikasi, 2000.

Esensi ekonomi dan klasifikasi aset.

Untuk melakukan kegiatan ekonomi, setiap perusahaan harus memiliki properti tertentu yang menjadi miliknya atas dasar kepemilikan atau penguasaan. Semua properti yang dimiliki oleh perusahaan dan yang tercermin dalam neraca disebut asetnya.

Aset mewakili sumber daya ekonomi suatu perusahaan dalam bentuk nilai properti agregat yang digunakan dalam kegiatan ekonomi untuk tujuan menghasilkan keuntungan.

Aset perusahaan dibagi menurut banyak kriteria klasifikasi, yang utamanya adalah dari sudut pandang manajemen keuangan adalah:

• 1. Bentuk fungsi aset. Atas dasar ini, jenis berikut dibedakan:
  • a) Aset berwujud. Mereka mencirikan aset perusahaan yang memiliki bentuk nyata (materi). Komposisi aset berwujud perusahaan meliputi:
    • aset tetap;
    • Stok produk jadi yang dimaksudkan untuk dijual;
    • Jenis lain dari aset berwujud.
  • b) Aset tidak berwujud. Mereka mencirikan aset perusahaan yang tidak memiliki bentuk nyata, tetapi mengambil bagian dalam kegiatan ekonomi dan menghasilkan keuntungan. Jenis aset perusahaan ini meliputi:
    • · hak yang diperoleh perusahaan untuk menggunakan sumber daya alam tertentu;
    • · hak paten untuk menggunakan penemuan;
    • · "know-how" - seperangkat pengetahuan teknis, teknologi, manajerial, komersial dan lainnya, diformalkan dalam bentuk dokumentasi teknis, deskripsi, akumulasi pengalaman produksi, yang merupakan subjek inovasi, tetapi tidak dipatenkan;
    • hak atas desain dan model industri;
    • Merek Dagang - lambang, gambar atau simbol yang terdaftar sesuai dengan prosedur yang ditetapkan, yang berfungsi untuk membedakan barang dari pabrikan ini dari barang serupa lainnya;
    • Merek Dagang - hak untuk menggunakan secara eksklusif nama dagang suatu badan hukum;
    • hak menggunakan komputer produk perangkat lunak;
    • "niat baik" - perbedaan antara nilai pasar suatu perusahaan sebagai kompleks properti integral dan nilai bukunya, dibentuk sehubungan dengan kemungkinan memperoleh tingkat keuntungan yang lebih tinggi (dibandingkan dengan tingkat rata-rata industrinya) melalui penggunaan lebih banyak sistem yang efektif manajemen, posisi dominan di pasar produk, penggunaan teknologi baru, dll.
    • jenis lain dari nilai properti perusahaan;
  • c) Aset keuangan Mereka mencirikan berbagai instrumen keuangan yang dimiliki atau dimiliki oleh entitas. Ke aset keuangan perusahaan meliputi:
    • · piutang dalam segala bentuknya;
    • jangka panjang investasi keuangan.
• 2. Sifat partisipasi dalam proses ekonomi dan tingkat perputaran aset. Atas dasar ini, aset akseptasi dibagi menjadi beberapa jenis berikut:
  • a) Aktiva lancar (lancar). Mereka dicirikan oleh seperangkat nilai properti perusahaan yang melayani produksi saat ini dan kegiatan komersial (operasional) dan sepenuhnya digunakan selama satu siklus produksi. Dalam praktik akuntansi, mereka memasukkan nilai properti (aset) dari semua jenis dengan periode penggunaan hingga satu tahun dan nilai kurang dari 15 pendapatan minimum tidak kena pajak warga negara.

Sebagai bagian dari aset perusahaan saat ini (saat ini), elemen-elemen berikut dibedakan:

• · stok industri bahan baku dan produk setengah jadi;
• stok barang-barang bernilai rendah dan usang;
• volume pekerjaan yang sedang berlangsung;
• Stok produk jadi yang dimaksudkan untuk dijual;
• · piutang;
• aset moneter dalam mata uang nasional
• · aset moneter dalam mata uang asing;
• · investasi keuangan jangka pendek;
• · Biaya masa depan.
• b) Aset tidak lancar. Mereka mencirikan totalitas nilai properti perusahaan, yang berulang kali berpartisipasi dalam proses kegiatan ekonomi dan mentransfer biaya ke produk dalam beberapa bagian. Dalam praktik akuntansi, ini termasuk nilai properti (aset) dari semua jenis dengan masa pakai lebih dari satu tahun dan nilai lebih dari 15 pendapatan minimum tidak kena pajak warga negara. Aset tidak lancar perusahaan termasuk jenis berikut:
  • aset tetap;
  • · aset tidak berwujud;
  • · penyertaan modal yang belum selesai;
  • Peralatan yang dimaksudkan untuk instalasi;
  • Jenis aset tidak lancar lainnya.
  • 3. Sifat layanan jenis tertentu kegiatan. Atas dasar ini, jenis aset perusahaan berikut dibedakan:
    • a) Aset operasi. Mereka mewakili seperangkat nilai properti yang secara langsung digunakan dalam kegiatan produksi dan komersial (operasional) perusahaan untuk memperoleh laba operasi.

Aset operasi perusahaan meliputi:

• produksi aset tetap;
• Aset tidak berwujud yang melayani proses operasional;
• · aset operasi saat ini (totalitasnya dikurangi investasi keuangan jangka pendek).
• b) Aset investasi. Mereka mencirikan totalitas nilai properti perusahaan yang terkait dengan pelaksanaan kegiatan investasinya.

Aset investasi perusahaan meliputi:

• · penyertaan modal yang belum selesai;
• Peralatan yang dimaksudkan untuk instalasi;
• · investasi keuangan jangka panjang;
• investasi keuangan jangka pendek.
• 4. Sifat sumber keuangan pembentukan aset. Sesuai dengan fitur ini, jenis aset perusahaan berikut dibedakan:
  • a) Aset kotor. Mereka mewakili seluruh rangkaian nilai properti (aset) perusahaan, yang dibentuk dengan mengorbankan ekuitas dan modal pinjaman.
  • b) Aktiva bersih. Mereka mencirikan nilai total nilai properti (aset) perusahaan, yang dibentuk secara eksklusif dengan mengorbankan modalnya sendiri. Nilai kekayaan bersih perusahaan ditentukan dengan rumus berikut:

CHA \u003d A - ZK, di mana

CHA - nilai kekayaan bersih perusahaan;

A -- jumlah seluruh aset perusahaan pada nilai buku;

ZK - jumlah total modal pinjaman yang digunakan oleh perusahaan.

• 5. Sifat kepemilikan aset. Atas dasar ini, aset perusahaan dibagi menjadi dua jenis berikut:
  • a.Aset milik sendiri. Ini termasuk aset perusahaan yang dimiliki secara permanen dan tercermin dalam neraca.
  • b) Aset yang disewakan. Ini termasuk aset perusahaan yang dimiliki sementara sesuai dengan perjanjian sewa (leasing) yang disepakati.
• 6. Tingkat likuiditas aset. Sesuai dengan fitur ini, aset perusahaan biasanya dibagi menjadi beberapa jenis berikut:
  • a) Aset dalam bentuk yang benar-benar likuid. Ini termasuk aset yang tidak memerlukan penjualan dan merupakan alat pembayaran yang sudah jadi.

Jenis aset ini meliputi:

• · aset moneter dalam mata uang nasional;
• aset tunai dalam mata uang asing.
• b) Aset yang sangat likuid. Mereka mencirikan sekelompok aset perusahaan yang dapat dengan cepat diubah menjadi uang tunai (biasanya dalam waktu satu bulan) tanpa kerugian signifikan dalam nilai pasarnya saat ini untuk memastikan pembayaran tepat waktu atas kewajiban keuangan saat ini.

Aset perusahaan yang sangat likuid meliputi:

• · investasi keuangan jangka pendek;
• piutang jangka pendek.
• c) Alat likuid menengah. Jenis ini mencakup aset yang dapat dikonversi menjadi uang tunai tanpa kehilangan nilai pasar saat ini secara signifikan dalam waktu satu hingga enam bulan.

Aset likuid menengah dari suatu perusahaan biasanya meliputi:

• segala bentuk piutang, kecuali piutang jangka pendek dan piutang tak tertagih;
• persediaan produk jadi yang dimaksudkan untuk dijual.
• d) Aset yang kurang likuid. Ini termasuk aset perusahaan, yang dapat dikonversi menjadi uang tunai tanpa kehilangan nilai pasar saat ini hanya setelah periode waktu yang signifikan (dari enam bulan atau lebih).

Dalam praktik manajemen keuangan modern, kelompok aset perusahaan ini meliputi:

• stok bahan baku dan produk setengah jadi;
• stok barang-barang bernilai rendah dan usang;
• aset berupa pekerjaan dalam penyelesaian;
• aset tetap;
• penanaman modal dalam proses;
• peralatan yang dimaksudkan untuk instalasi;
• aset tidak berwujud;
• investasi keuangan jangka panjang.
• e) Aset tidak likuid. Kelompok ini mencakup jenis aset perusahaan yang tidak dapat dijual secara independen (hanya dapat dijual sebagai bagian dari kompleks properti yang tidak terpisahkan).

Aset tersebut antara lain:

• piutang tak tertagih;
• Biaya masa depan;
• kerugian tahun berjalan dan tahun-tahun sebelumnya (tercermin sebagai bagian dari saldo aset perusahaan).

Dengan mempertimbangkan klasifikasi yang dipertimbangkan, proses pengelolaan keuangan aset perusahaan dibangun. Metode untuk menilai nilai total aset suatu perusahaan sebagai kompleks properti integral. Dalam praktik manajemen keuangan, ada banyak situasi ketika aset suatu perusahaan diciptakan bukan dalam proses pembentukannya secara bertahap, tetapi dengan akuisisi satu kali dalam bentuk kompleks properti yang tidak terpisahkan. Kompleks properti integral adalah objek ekonomi dengan siklus lengkap produksi dan penjualan produk (pekerjaan, layanan), yang terletak di sebidang tanah. Totalitas aset suatu perusahaan sebagai kompleks properti integral memerlukan pendekatan yang berbeda untuk menilai nilainya dibandingkan dengan penilaian masing-masing jenis aset. Dalam proses penilaian ini, biaya tenaga kerja untuk pembentukan kompleks properti integral semacam itu harus diperhitungkan; proporsi optimal dari struktur aset yang terbentuk dan kemampuannya untuk menghasilkan keuntungan; tingkat depresiasi fisik dan moral dari jenis aset tertentu; efisiensi pengembalian aset tidak berwujud dan sejumlah faktor lainnya.

Kebutuhan untuk menilai nilai total aset suatu perusahaan sebagai kompleks properti integral muncul pada tahap saat ini dalam sejumlah kasus. Jadi, dalam transisi ke ekonomi pasar lebih dan lebih umum adalah: pembelian perusahaan individu untuk diversifikasi operasi, menembus ke wilayah lain atau pasar komoditas, penghapusan pesaing; penggabungan (akuisisi) individu perusahaan yang beroperasi dalam rangka memperkuat produksi bersama dan potensi keuangan; privatisasi BUMN, dll. Selain itu, kebutuhan untuk menilai nilai aset suatu perusahaan sebagai kompleks properti integral dimanifestasikan ketika memperoleh saham pengendali (atau cukup besar) di sahamnya, menjaminkan properti dalam proses pinjaman hipotek, menerapkan eksternal skala penuh asuransi, mengembangkan rencana rehabilitasi, prosedur likuidasi dalam kebangkrutan, dll.

Metode untuk menilai nilai total aset suatu perusahaan sebagai kompleks properti integral sangat beragam. Dalam praktik pengelolaan keuangan biasanya dibagi menjadi kelompok-kelompok utama sebagai berikut:

• metode penilaian saldo;
• metode biaya penggantian;
• metode penilaian nilai pasar;
• metode memperkirakan arus kas bersih yang akan datang;
• metode estimasi berdasarkan pemodelan regresi;
• metode ahli penilaian dan lain-lain.

Untuk mengatur proses produksi, setiap perusahaan harus memiliki sumber daya tertentu, yaitu memiliki properti. Di bawah properti perusahaan dipahami semua sumber daya berwujud, tidak berwujud dan moneter yang digunakan, dimiliki dan dilepaskan dari perusahaan.

Properti perusahaan disajikan dalam aset neraca. Aset perusahaan meliputi:

Aset tidak lancar (aset tetap, aset dalam penyelesaian, investasi keuangan jangka panjang, aset tidak berwujud, dll.;

Aset lancar (saham dan biaya, piutang, investasi keuangan jangka pendek, kas.

Manajemen properti adalah salah satu subsistem dari sistem manajemen perusahaan secara keseluruhan. Objek pengelolaan dalam subsistem ini adalah kompleks properti dan objek properti, serta hubungan organisasi dan hukum antara badan usaha mengenai properti.

Manajemen properti terkait erat dengan bidang manajemen lain dalam perusahaan, terutama dengan manajemen keuangan, investasi, biaya, rangkaian produk, pengembangan teknis dan inovatif.

Tujuan keseluruhan dari manajemen properti adalah untuk mencapai fungsi kompleks properti yang paling lengkap dan efisien di perusahaan. Selain itu, dari sudut pandang jangka panjang, manajemen properti harus memastikan pengembangan dan peningkatan berkelanjutan dari kompleks properti sebagai dasar teknis untuk produksi industri. Artinya, di satu sisi, tugasnya adalah menjaga kompleks properti secara konstan dalam kondisi kerja dan memperoleh keuntungan terbesar dari operasinya, dan di sisi lain, manajemen strategis kompleks properti sebagai sistem yang berkembang diperlukan agar mereka memenuhi tugas jangka panjang dan strategi keseluruhan kegiatan perusahaan.

Tugas manajemen properti perusahaan:

Tugas pertama adalah pembentukan struktur kompleks properti yang seimbang, di mana penggunaan yang seragam (pemuatan seragam) dari objek properti tercapai.

Tugas kedua adalah memastikan profitabilitas (hasil) yang tinggi saat menggunakan properti, mis. keinginan untuk memaksimalkan profitabilitas aset tetap dan aset pada umumnya.

Tugas ketiga adalah memastikan keberlanjutan dalam penggunaan objek properti, perlindungannya dari kemungkinan risiko.

Tugas keempat adalah memastikan intensitas modal yang dibenarkan dari kapasitas produksi.

Tugas kelima adalah mengurangi biaya pemeliharaan dan pengoperasian barang bergerak dan tidak bergerak.

Manajemen properti perusahaan dibagi menjadi manajemen aset tidak lancar dan aset lancar.

Pengelolaan aset tidak lancar di perusahaan melibatkan pengembangan kebijakan untuk mengelola aset tidak lancar, yang merupakan bagian dari keseluruhan strategi keuangan perusahaan dan memastikan pembaruan tepat waktu dan efisiensi penggunaan yang tinggi.

Kebijakan perusahaan di bidang pengelolaan aset tidak lancar dibentuk menurut tahapan sebagai berikut:

1. Analisis keadaan dan penggunaan aset tidak lancar perusahaan pada periode sebelumnya;

2. Optimalisasi total volume dan komposisi aset tidak lancar perusahaan;

3. Memastikan pembaruan tepat waktu aset tidak lancar perusahaan;

4. Memastikan penggunaan aset tidak lancar perusahaan secara efektif;

5. Pembentukan prinsip dan optimalisasi struktur sumber pembiayaan aset tidak lancar perusahaan.

Kebijakan manajemen aset saat ini, mewakili bagian dari keseluruhan strategi keuangan perusahaan, adalah untuk membentuk volume dan komposisi aset lancar yang diperlukan, merasionalisasi dan mengoptimalkan struktur sumber pembentukannya.

Proses pengembangan kebijakan untuk mengelola aset lancar perusahaan mencakup langkah-langkah berikut:

Analisis komposisi dan keadaan aset lancar perusahaan pada periode sebelumnya;

Definisi prinsip-prinsip umum pembentukan aset lancar perusahaan;

Optimalisasi volume aset lancar;

Optimalisasi rasio bagian konstan dan variabel dari aset lancar;

Memastikan likuiditas yang diperlukan dari aset lancar;

Memastikan peningkatan profitabilitas aset lancar;

Memastikan minimalisasi kerugian aset lancar dalam proses penggunaannya;

Pembentukan prinsip untuk pembentukan jenis aset lancar tertentu;

Optimalisasi struktur sumber pembiayaan aktiva lancar.

12. Manajemen distribusi keuntungan. Kebijakan dividen perusahaan. Distribusi laba adalah bentuk implementasi kebijakan dividen yang dikembangkan dan kebijakan pembentukan sumber daya investasi sendiri, dalam proses di mana laba yang diterima (dijadwalkan untuk diterima) didistribusikan di antara arah utama penggunaannya di masa depan.

Sifat distribusi laba menentukan banyak aspek penting dari perusahaan, yang mempengaruhi kinerjanya. Pengaruh ini datang dalam berbagai bentuk. masukan distribusi laba dengan pembentukannya pada periode yang akan datang.

Tingginya peran sifat pembagian keuntungan dalam kegiatan perusahaan ditentukan oleh ketentuan pokok sebagai berikut:

1. Distribusi keuntungan langsung diimplementasikan tujuan utama kebijakan manajemen - meningkatkan tingkat kesejahteraan pemilik perusahaan.

2. Distribusi laba adalah instrumen utama yang mempengaruhi pertumbuhan nilai pasar perusahaan.

3. Proporsi distribusi laba menentukan kecepatan penerapan strategi pengembangan usaha.

4. Sifat dari distribusi keuntungan adalah indikator yang paling penting dari daya tarik investasi perusahaan.

5. Distribusi laba adalah salah satu bentuk pengaruh paling efektif pada aktivitas tenaga kerja personel perusahaan.

Distribusi laba dilakukan sesuai dengan kebijakan yang dikembangkan secara khusus (dasarnya adalah kebijakan dividen), yang pembentukannya merupakan salah satu tugas tersulit dari keseluruhan kebijakan manajemen laba perusahaan. Kebijakan ini dirancang untuk mencerminkan persyaratan strategi pengembangan keseluruhan perusahaan, memastikan peningkatan nilai pasarnya, membentuk jumlah sumber daya investasi yang diperlukan, dan memastikan kepentingan material pemilik dan personel.

Tujuan utama dari kebijakan distribusi laba yang tersisa di tangan perusahaan adalah untuk mengoptimalkan proporsi antara bagian yang dikapitalisasi dan dikonsumsi, dengan mempertimbangkan penerapan strategi pengembangannya dan pertumbuhan nilai pasarnya.

Proses distribusi didasarkan pada prinsip-prinsip berikut:

1. Hubungan kebijakan distribusi dengan kebijakan manajemen laba umum perusahaan.

2. Prioritas memperhatikan kepentingan pemilik perusahaan. Laba yang dihasilkan oleh perusahaan dan sisa yang tersisa setelah membayar pajak adalah milik pemiliknya, oleh karena itu, dalam proses distribusinya, prioritas arah penggunaannya ditentukan oleh mereka.

3. Stabilitas kebijakan pembagian keuntungan. Prinsip-prinsip dasar pembagian keuntungan yang menjadi dasar pengembangan kebijakannya harus bersifat jangka panjang.

4. Prediktabilitas kebijakan distribusi keuntungan. Jika perlu untuk mengubah proporsi utama dari pembagian keuntungan sehubungan dengan penyesuaian strategi pengembangan usaha atau karena alasan lain, semua investor harus diberitahu terlebih dahulu.

Skema pembagian laba periode pelaporan, disederhanakan, dapat direpresentasikan sebagai berikut: sebagian dari laba dibayarkan dalam bentuk dividen, dan sisanya diinvestasikan kembali dalam aset perusahaan. Bagian keuntungan yang diinvestasikan kembali adalah sumber internal pembiayaan perusahaan. Reinvestasi laba adalah bentuk pembiayaan yang lebih dapat diterima dan relatif murah untuk perusahaan yang memperluas kegiatannya. Menginvestasikan kembali keuntungan menghindari biaya tambahan yang datang dengan menerbitkan saham baru.

Dividen mewakili pendapatan tunai pemegang saham.

Kebijakan dividen menentukan jumlah sumber pendanaan eksternal yang ditarik oleh perusahaan, dan, pada saat yang sama, menentukan bagian dana yang dialihkan dari reinvestasi untuk membayar dividen. Ceteris paribus, semakin besar bagian laba yang digunakan untuk membayar dividen, semakin sedikit dana yang dapat diinvestasikan kembali dalam perusahaan, semakin lambat tingkat pertumbuhannya dan semakin lambat dan semakin bermasalah pertumbuhan nilai pasar sahamnya.

Investor biasanya memilih perusahaan yang kebijakan dividennya paling sesuai dengan tujuan investasinya. Oleh karena itu, perubahan kebijakan dividen dapat menyebabkan lebih banyak ketidakpuasan di antara pemegang saham daripada tingkat dividen yang rendah. Dengan demikian, stabilitas kebijakan dividen adalah salah satu yang paling penting faktor penting, yang mempengaruhi sikap investor terhadap perusahaan.

Paling jenis khas kebijakan dividen adalah sebagai berikut.

Kebijakan dividen tetap(Jumlah stabil dividen yang dibayarkan per saham). Kebijakan tersebut mengatur pembayaran dividen per saham secara teratur dalam jumlah yang konstan selama jangka waktu yang lama, terlepas dari perubahan nilai pasar saham. Kebijakan semacam itu berarti risiko rendah bagi pemegang saham, stabilitas pendapatan dividen mereka, dan likuiditas sekuritas perusahaan semacam itu yang cukup tinggi.

Kebijakan pembayaran dividen konstan(bagian konstan dari dividen yang dibayarkan). Kebijakan tersebut mengatur untuk mempertahankan bagian dividen yang dibayarkan pada tingkat tertentu.

Namun, ketika mengubah jumlah absolut laba bersih jumlah dividen yang dibayarkan juga berubah. Pada tahun-tahun yang sangat tidak menguntungkan, dividen mungkin turun secara signifikan atau tidak dibayarkan sama sekali. Kebijakan tersebut tidak mengarah pada peningkatan nilai pasar saham, karena mayoritas pemegang saham biasanya memiliki sikap negatif terhadap volatilitas jumlah dividen yang dibayarkan.

Kebijakan pendekatan kompromi untuk pembayaran dividen(kebijakan kompromi). Pendekatan kompromi adalah pencarian "cara emas" antara dua jenis kebijakan dividen yang disebutkan di atas. Kompromi ini terletak pada kenyataan bahwa perusahaan membayar dividen tertentu yang stabil (tetap), tetapi pada tahun-tahun yang menguntungkan ia membayar semacam premi (dividen ekstra).

Kebijakan dividen tergantung pada keputusan investasi(pembayaran dividen atas dasar residual). Kebijakan tersebut digunakan oleh perusahaan yang peluang investasinya tidak stabil. Pada kasus ini Manajer keuangan membuat kebijakan dividen secara langsung tergantung pada keputusan investasi.

Bagikan Kebijakan Dividen. Kebijakan itu menyangkut pengeluaran dividen dalam bentuk saham, yakni penerbitan blok saham tambahan bagi pemegang saham. Dividen tersebut dapat diumumkan ketika posisi keuangan perusahaan tidak terlalu stabil, tidak dapat memastikan pembayaran dividen tunai dan / atau ketika perusahaan ingin menghidupkan kembali penjualan sahamnya, mengurangi harga pasarnya. Dividen saham meningkatkan jumlah saham yang dimiliki oleh pemegang saham, tetapi kepemilikan proporsional masing-masing pemegang saham atas perusahaan tetap tidak berubah.

13. Pengelolaan aset tidak lancar. Modal tetap: esensi dan struktur

Aset, tergantung pada periode peredarannya, dibagi menjadi: tidak lancar (atau jangka panjang), yang jatuh temponya melebihi 12 bulan setelah tanggal pelaporan atau digunakan untuk periode yang melebihi normal. siklus produksi jika yang terakhir berusia lebih dari 12 bulan; dan dapat dinegosiasikan (atau jangka pendek), yang jatuh temponya akan berakhir dalam waktu 12 bulan setelah tanggal pelaporan atau selama siklus operasi normal, jika yang terakhir melebihi 12 bulan.

Aset tidak lancar perusahaan tercermin dalam bagian pertama dari saldo aset.

Keragaman jenis dan elemen aset tidak lancar perusahaan menentukan kebutuhan untuk klasifikasi awal mereka untuk memastikan manajemen yang ditargetkan. Dari sudut pandang manajemen keuangan, klasifikasi ini didasarkan pada fitur-fitur utama berikut. Berdasarkan tipe fungsional, aset tidak lancar dalam praktik akuntansi dan manajemen keuangan modern dibagi sebagai berikut:

a.aset tetap. Mereka mencirikan totalitas aset berwujud perusahaan dalam bentuk alat kerja, yang berulang kali berpartisipasi dalam proses produksi dan mentransfer nilainya ke produk dalam beberapa bagian.

b) Aset tidak berwujud. Mereka mencirikan aset tidak lancar perusahaan yang tidak memiliki bentuk material (materi), memastikan pelaksanaan semua jenis utama kegiatan ekonominya.

c) Konstruksi dalam proses. Mereka mencirikan jumlah biaya yang benar-benar dikeluarkan untuk konstruksi dan pemasangan aset tetap individu dari awal konstruksi ini hingga penyelesaiannya.

d) Investasi yang menguntungkan dalam aset material, yang meliputi properti untuk disewakan dan properti yang disediakan berdasarkan perjanjian sewa.

e) Investasi keuangan jangka panjang. Mereka mencirikan semua instrumen investasi keuangan yang diperoleh oleh perusahaan dengan periode penggunaannya lebih dari satu tahun, terlepas dari nilainya.

2. Berdasarkan sifat melayani jenis kegiatan tertentu dari suatu perusahaan, kelompok aset tidak lancar berikut ini dibedakan:

a) Aset tidak lancar yang melayani aktivitas operasi (operating aset tidak lancar). Mereka mencirikan sekelompok aset jangka panjang suatu perusahaan (aset tetap, aset tidak berwujud) yang secara langsung digunakan dalam proses produksi dan kegiatan komersialnya. Kelompok aset ini memainkan peran utama dalam komposisi total aset tidak lancar perusahaan.

b) Aset tidak lancar yang melayani kegiatan investasi (investasi aset tidak lancar). Mereka mencirikan kelompok aset jangka panjang perusahaan, dibentuk dalam proses investasi riil dan finansial (investasi modal yang sedang berlangsung, peralatan yang dimaksudkan untuk pemasangan, investasi keuangan jangka panjang).

c) Aset tidak lancar yang memenuhi kebutuhan sosial pegawai (aset tidak lancar tidak produktif). Mereka mencirikan sekelompok fasilitas sosial dan rumah tangga yang dibentuk untuk melayani karyawan perusahaan tertentu dan dimiliki olehnya (fasilitas olahraga, pusat rekreasi, lembaga anak-anak prasekolah, dll.).

3. Menurut sifat kepemilikan, aset tidak lancar perusahaan dibagi menjadi beberapa kelompok berikut:

a) Memiliki aset tidak lancar.

b) Aktiva tidak lancar yang disewakan.

4. Menurut bentuk jaminan untuk pinjaman dan fitur asuransi, kelompok aset tidak lancar berikut dibedakan:

a) Harta tidak lancar bergerak.

b) Harta tidak lancar tidak bergerak.

Kebijakan manajemen aset tidak lancar adalah bagian dari keseluruhan strategi keuangan perusahaan, yang terdiri dari memastikan pembaruan tepat waktu dan efisiensi penggunaan yang tinggi. Kebijakan ini dikembangkan di perusahaan sesuai dengan tahapan utama berikut:

1. Analisis aset tidak lancar perusahaan. Analisis ini dilakukan untuk mempelajari dinamika volume dan komposisi totalnya, tingkat kesesuaiannya, intensitas pembaruan dan efisiensi penggunaan pada periode sebelumnya.

2. Menentukan besarnya kebutuhan peningkatan aktiva tidak lancar.

3. Penetapan bentuk-bentuk pemuasan kebutuhan atas pertumbuhan jenis-jenis aktiva tidak lancar tertentu. Kebutuhan untuk peningkatan ini dapat dipenuhi dengan dua cara utama: a) dengan memperoleh jenis baru aset tidak lancar dalam kepemilikan perusahaan (ini juga termasuk pembangunan gedung, bangunan, strukturnya sendiri); b) dengan sewa mereka (leasing). Kriteria pengambilan keputusan manajerial dalam setiap kasus adalah perbandingan efektivitas Arus kas untuk masing-masing bentuk ini.

4. Memastikan peningkatan efisiensi penggunaan aset tidak lancar. Peningkatan efisiensi penggunaan aset tidak lancar mengurangi kebutuhan mereka, karena ada hubungan terbalik antara kedua indikator ini. Akibatnya, langkah-langkah untuk meningkatkan efisiensi penggunaan aset tidak lancar dapat dianggap sebagai langkah-langkah untuk mengurangi kebutuhan modal pinjaman dan meningkatkan laju perkembangan ekonomi perusahaan melalui penggunaan sumber daya keuangannya sendiri yang lebih rasional.

5. Pembentukan struktur sumber pembiayaan aset tidak lancar yang optimal. Pendanaan ini bermuara pada dua opsi. Yang pertama didasarkan pada fakta bahwa seluruh volume aset tidak lancar yang terbentuk dibiayai secara eksklusif dari ekuitas. Yang kedua didasarkan pada pembiayaan campuran aset tidak lancar dengan mengorbankan modal pinjaman sendiri dan jangka panjang. Dengan mempertimbangkan struktur sumber yang terbentuk, keseimbangan pembiayaan aset tidak lancar sedang dikembangkan.

Sebagian besar aset tidak lancar adalah aset tetap perusahaan.

Menurut klasifikasi aset tetap industri yang ada dalam hal komposisinya, tergantung pada: tujuan yang ditentukan dan fungsi yang dilakukan dibagi menjadi beberapa jenis berikut:

bangunan;

bangunan;

perangkat transmisi;

mesin dan peralatan, termasuk:

(daya, benda kerja, pengukur dan pengatur, peralatan komputer, lainnya);

kendaraan;

alat;

peralatan dan aksesori produksi;

aset tetap lainnya (ternak pekerja, tanaman tahunan).

Tergantung pada partisipasi dalam produksi, aset tetap dibagi menjadi produksi dan non-produksi. Aset tetap produksi secara langsung atau tidak langsung terlibat dalam produksi aset material. Ini termasuk bangunan, struktur, mesin dan peralatan kerja, dll. Aset tetap non-produktif termasuk bangunan tempat tinggal, klub, sanatorium, klinik, taman kanak-kanak dan aset tetap lainnya dari lingkungan tidak berwujud.

Menurut partisipasi dalam proses produksi, aset tetap aktif dan pasif dibedakan. Aktiva tetap aktif terlibat langsung dalam proses produksi barang, pekerjaan atau jasa. Ini adalah mesin, peralatan, perangkat transmisi, komputer, perangkat instrumentasi dan kontrol, kendaraan. Aset tetap pasif tidak secara langsung terlibat dalam pemrosesan dan pergerakan bahan mentah, bahan dan produk setengah jadi, tetapi menciptakan kondisi yang diperlukan untuk produksi. Ini termasuk bangunan dan struktur. Peralatan juga dibagi menjadi dua kelompok: peralatan utama dan tambahan. Nilai material dibuat langsung pada peralatan utama dalam proses produksi - ini adalah peralatan mesin, mekanisme, dll. Peralatan bantu dirancang untuk melakukan berbagai operasi yang mendukung proses produksi, misalnya perangkat transfer.

Kondisi aset tetap yang tidak memuaskan di banyak perusahaan industri domestik disebabkan oleh sejumlah alasan, di antaranya, pertama-tama, kondisi keuangan perusahaan yang tegang harus diperhatikan. Namun, di antara alasan-alasan ini, perlu juga ditunjukkan bahwa banyak perusahaan praktis tidak memiliki program yang jelas untuk mengelola properti dan aset mereka. Kesimpulan ini dikonfirmasi oleh fakta-fakta seperti penggunaan yang tidak lengkap dari aset tetap yang ada, adanya sejumlah besar objek yang tidak berfungsi dari properti bergerak dan tidak bergerak di perusahaan, beban perusahaan dengan stok bahan dan komponen yang besar, produk jadi, kurangnya kebijakan penyusutan yang jelas, organisasi perencanaan dan manajemen proyek yang buruk untuk rekonstruksi, peralatan teknis dan modernisasi objek properti, kurangnya program asuransi yang komprehensif terhadap risiko properti, penggunaan tuas yang tidak efisien untuk penggunaan alternatif objek properti (sewa, leasing).

Praktik pengelolaan objek properti yang ada di perusahaan mengalami perpecahan, penyebaran fungsi di antara banyak struktur dan divisi, kurangnya presentasi sistematis dari proses manajemen dan subordinasinya terhadap tujuan strategis perusahaan.

Manajemen properti adalah salah satu subsistem dari keseluruhan sistem manajemen perusahaan (organisasi). Objek manajemen dalam subsistem ini adalah kompleks properti dan objek properti (bangunan, struktur, mesin, peralatan, dll.), serta hubungan organisasi dan hukum antara badan usaha mengenai properti.

Sebagai bagian dari manajemen properti, area berikut dialokasikan: kegiatan manajemen, sebagai pengelolaan real estat (real estate), karena kenyataan bahwa real estat adalah jenis properti tertentu, sangat terkait dengan tanah dan membutuhkan dukungan hukum khusus dan pengaturan hak milik dan hak milik lainnya.

Objek real estat yang berada di bawah kendali otoritas regional, kota, dan kota memerlukan sistem manajemen khusus, yang ditandai dengan: penggunaan aktif operasi sewa dan pengelolaan kepercayaan (trust). Dalam beberapa jenis bisnis: hotel, pariwisata, olahraga, dll. - objek real estat adalah sumber pendapatan utama dan karenanya memerlukan manajemen terpisah.

Dalam kondisi perusahaan industri, jenis properti yang tidak bergerak dan bergerak membentuk kompleks produksi tunggal yang berfungsi sebagai bahan dan basis teknis untuk kegiatan produksi dan operasi perusahaan. Dalam kondisi seperti ini, tidak masuk akal untuk membedakan secara tegas antara pengelolaan harta benda dan pengelolaan harta bergerak dan tidak bergerak. Selain itu, tugas-tugas manajemen seperti pelestarian, pembaruan, restorasi, pemeliharaan dan pengembangan teknis diselesaikan dalam banyak hal dalam interkoneksi yang erat dari kedua jenis properti.

Meningkatkan potensi ekonomi, produksi dan inovasi perusahaan membutuhkan pengembangan yang harmonis dari seluruh kompleks properti. Dengan demikian, pengenalan teknologi baru yang progresif disertai dengan perolehan dan pengembangan teknologi baru peralatan modern dan peralatan, dan ini memaksakan peningkatan persyaratan pada bangunan dan tempat untuk memastikan iklim mikro yang normal, insulasi suara dan lingkungan yang nyaman bagi pekerja. Hampir semua proyek investasi untuk peralatan teknis, rekonstruksi dan modernisasi produksi melibatkan perubahan serius baik di taman peralatan maupun dalam elemen struktural bangunan, struktur dan komunikasi.

Komposisi fungsi utama sistem manajemen properti di perusahaan dan organisasi eksternal yang berinteraksi dengan sistem ini ditunjukkan pada gambar. 2.1.

Manajemen properti terkait erat dengan bidang manajemen lain dalam perusahaan, terutama dengan manajemen keuangan, investasi, biaya, rangkaian produk, pengembangan teknis dan inovatif.

Hubungan antara manajemen properti dan manajemen keuangan dan investasi dapat ditelusuri dalam bidang-bidang berikut. Pertama, komposisi dan nilai objek properti secara langsung menentukan nilai perusahaan secara keseluruhan.

Beras. 2.1.

Kedua, perubahan nilai benda benda tercermin dalam pembayaran pajak. Ketiga, pengoperasian peralatan yang stabil sangat menentukan volume pekerjaan yang sedang berlangsung dan perputaran. modal kerja. Keempat, dalam komposisi total proyek investasi di perusahaan, sebagian besar ditempati oleh proyek-proyek yang terkait dengan perubahan kompleks properti, khususnya, proyek untuk rekonstruksi, peralatan teknis, dan modernisasi.

Kaitan antara manajemen aset dan manajemen biaya operasi adalah sebagai berikut. Pertama, ada dampak langsung pada biaya produksi dari sistem akuntansi dan penyusutan aset tetap. Kedua, dalam biaya bagian yang signifikan ditempati oleh biaya pemeliharaan dan pengoperasian peralatan, serta biaya pemeliharaan real estat. Ketiga, tingkat penggunaan aset tetap secara langsung tercermin dalam banyak item biaya. Keempat, bagian dari biaya operasional tergantung pada persyaratan sewa, leasing dan asuransi properti. Kelima, keputusan penjualan kelebihan properti juga tercermin dalam biaya saat ini.

Hubungan antara manajemen properti dan manajemen rangkaian produk diterapkan di area berikut. Pertama, jika perlu untuk memperluas jangkauan produk, maka perlu untuk membeli peralatan dengan kemampuan fungsional dan teknologi yang lebih besar dan dengan mudah dikonfigurasi ulang dari produksi satu produk ke produk lainnya. Kedua, jika permintaan akan produk perusahaan meningkat dan perlu untuk memperluas output, maka perlu untuk meningkatkan kapasitas satu atau lebih kompleks properti yang beroperasi dengan peningkatan investasi yang moderat. Ketiga, jika persyaratan kualitas produk manufaktur meningkat, maka diperlukan perubahan yang tepat dalam armada peralatan dengan menambah jumlah peralatan dan mesin mesin presisi tinggi.

Ada hubungan antara manajemen properti dan manajemen pengembangan teknis dan inovatif. Fitur seperti keahlian kondisi teknis objek properti, perhitungan dan perencanaan kapasitas produksi, perencanaan dan organisasi kerja pada pemulihan dan renovasi properti, menanggung tanda-tanda manajemen operasional.

Manajemen properti terdiri dari dampak berkelanjutan yang ditargetkan pada objek properti untuk mempertahankan kinerjanya, membawa kondisinya ke persyaratan produksi dan tingkat teknis saat ini, peningkatan dan retrofit, memastikan pengembalian terbesar pada operasinya, mengurangi biaya operasi yang boros.

Manajemen properti di perusahaan berarti membuat perubahan pada kompleks properti operasional dengan:

• 1) pengambilan keputusan manajemen terkait dengan properti;
• 2) pengembangan dan pelaksanaan proyek investasi yang melibatkan perubahan properti;
• 3) melakukan langkah-langkah organisasi dan struktural, termasuk: pembentukan unit manajemen properti, pemilihan dan pelatihan personel, pengenalan organisasi proses, pembentukan pusat tanggung jawab keuangan dan memberi mereka tanggung jawab properti, dll.

Berdasarkan ketentuan teori umum manajemen dan pertimbangan-pertimbangan di atas mengenai isi kegiatan pengelolaan properti, berikut ini akan kami berikan pengertiannya.

manajemen properti adalah sistem prinsip dan metode untuk pengembangan dan implementasi keputusan manajemen yang terkait dengan pembentukan, penggunaan properti yang efektif di area perusahaan.

Mari kita perhatikan prinsip-prinsip dasar yang harus diperhatikan dalam pengelolaan harta.

• 1. Pendekatan terpadu untuk membuat keputusan manajemen atas properti dan integrasi sistem manajemen properti dengan sistem manajemen perusahaan secara keseluruhan. Keputusan manajemen atas properti harus dikaitkan dengan tugas mengelola keuangan, investasi, personel, organisasi produksi dan layanan.
• 2. Pendekatan strategis, yaitu subordinasi keputusan yang dibuat tentang properti dengan tujuan strategis pengembangan perusahaan, atau, dengan kata lain, fokus mereka pada masa depan dan pencapaian hasil keseluruhan yang digariskan dalam strategi perusahaan yang diadopsi.
• 3. Fleksibilitas manajemen, mis. diterimanya penyimpangan jangka pendek dari strategi yang diadopsi, dengan mempertimbangkan situasi saat ini di pasar dan di lingkungan eksternal.
• 4. Pendekatan sistem, yaitu representasi kompleks properti yang beroperasi dalam bentuk produksi, layanan, komersial, dan sistem manajemen informasi dengan input dan output mereka sendiri.
• 5. Pendekatan dinamis untuk membuat keputusan manajerial tentang properti, mis. dengan mempertimbangkan faktor waktu, hasil yang diperoleh dari proyek yang diselesaikan sebelumnya, serta perkiraan tren masa depan dalam dinamika pasar, tingkat inflasi, dan indikator lingkungan lainnya.

Prinsip-prinsip yang disebutkan berfungsi sebagai dasar metodologis dan organisasi di mana sistem manajemen properti harus dibangun dan berfungsi di setiap perusahaan industri.

Investasi jangka panjang

Di antara investasi jangka panjang, investasi di industri minyak dianggap paling likuid. Faktanya adalah bahwa ekonomi Federasi Rusia aneh, kita dapat dengan aman mengatakan bahwa itu lebih fokus pada industri minyak dan gas.

Mengingat skala konsentrasi bahan baku di wilayah tersebut, menjadi jelas bahwa Federasi Rusia adalah salah satu pemain utama di pasar minyak. Penting untuk dipahami bahwa solvabilitas negara didasarkan pada hasil ekstraksi dan pemrosesan produk minyak bumi. Karena ini, indikator target untuk nilai tukar terpenuhi, strategi anti-krisis dirancang untuk mencegah kemerosotan ekonomi.

Perkembangan industri di masa depan menyiratkan solusi masalah dalam dua arah:

• Efisiensi pelaksanaan kegiatan dalam rangka pemantapan industri;
• Cari investor besar, berkat itu dimungkinkan untuk mengembangkan cara pengembangan baru.

Pendapatan yang dihasilkan oleh industri industri minyak, mencapai 50% dari semua keuntungan negara, dan bagian dalam PDB adalah 20-25%. Pasar produksi energi global sedang menurun dan ketidakstabilan terlihat jelas di tahun-tahun terakhir. Dilatarbelakangi peristiwa tersebut, industri migas Rusia juga menghadapi kesulitan yang diwujudkan dalam bentuk pengurangan kinerja operasi. Akibatnya, hal ini menyebabkan penurunan efisiensi investasi pada aset-aset tersebut.

Kebijakan harga

Stabilisasi harga minyak di pasar dunia diharapkan dalam waktu dekat. Perkiraan tersebut didasarkan pada keputusan OPEC baru-baru ini, sebagai akibatnya volume pasokan dan permintaan akan seimbang. Ini akan memungkinkan untuk mengandalkan peningkatan kapitalisasi industri setidaknya 7 persen.

Amerika Serikat melihat prospek pembangunan dengan caranya sendiri. Implementasi aktif rig pengeboran baru sedang berlangsung di wilayah negara itu. Di satu sisi, ini akan meningkatkan tawaran untuk membeli. Di sisi lain, harga minyak akan sangat dipengaruhi oleh investor dan dapat menjadi tidak kompetitif. Belum lagi kebutuhan untuk mengembangkan saluran pengiriman.

Perlu dicatat bahwa dalam cakrawala hingga 2025, industri ini memiliki prospek yang baik untuk pengembangan lebih lanjut, karena. pengembangan deposit baru untuk ekstraksi bahan baku sedang berjalan lancar. Faktor-faktor ini menunjukkan efisiensi investasi yang tinggi di sektor minyak dan gas Federasi Rusia.

Ciri khas kompleks minyak dan gas Federasi Rusia adalah jaringan pipa gas dan minyak yang dikembangkan. Kehadiran saluran pengiriman monopoli memungkinkan Anda untuk mengontrol harga dan dengan cepat mengatur pengiriman bahan baku dari bidang baru.

Industri ini memiliki daya tarik investasi yang tinggi karena fakta bahwa Pemerintah Federasi Rusia menghabiskan sumber daya yang sangat besar untuk menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi investor di perwakilan utama industri minyak dan gas di Rusia, seperti:

• Rosneft
• Gazpromneft
• Gazprom
• Novatek

Arah Strategis

Hari ini, minyak dan gas terus menjadi bahan baku yang unik, atas dasar bahan yang dibuat untuk sebagian besar industri. Namun, Sumber daya alam mempertahankan mereka nilai energi.

Praktis tidak ada analog dengan gas dan minyak, kecuali arah alternatif dalam industri energi. Saat ini, area ini dikendalikan oleh Pemerintah Federasi Rusia dan perusahaan swasta, yang memperkuat posisi sektor ini sebagai platform investasi.