Estimasi nilai sisa menggunakan pendekatan biaya. Metode perhitungan nilai likuidasi. Pendekatan biaya untuk menilai nilai sebidang tanah

abstrak

Dengan disiplin: "Perkiraan nilai perusahaan"

Tema: “Pendekatan biaya.

Metode nilai sisa"

Pendahuluan……………………………………………….…..……………….…….3

1. Pendekatan biaya……………………………………………………….….4

2. Pengertian konsep nilai sisa……………………8

2.1 Metode nilai sisa………………………..……………….9

2.2 Jenis nilai sisa……………………..………………...9

3. Metode untuk menilai nilai sisa……………………………….12

3.1 Algoritma untuk menentukan nilai likuidasi berdasarkan

data akuntansi kewajiban………………………………………..…12

3.2 Algoritma untuk menentukan nilai likuidasi berdasarkan

data akuntansi atas aset …………………………………………………..14

Kesimpulan……………………………………………………………………… 16

Daftar Pustaka………………………………………………………………………………..17

pengantar

a) likuidasi tertib

b) likuidasi paksa

Nilai sisa adalah nilai pasar dari properti yang dinilai dikurangi semua biaya yang terkait dengan penjualannya, termasuk komisi untuk penjualan, biaya iklan, biaya penyimpanan, dll.

1. Pendekatan biaya

Pendekatan biaya - seperangkat metode untuk memperkirakan nilai suatu objek berdasarkan pada penentuan biaya yang diperlukan untuk reproduksi atau penggantian suatu objek, dengan mempertimbangkan keausannya.

Biaya pembuatan suatu objek dan implementasi selanjutnya sangat faktor penting dalam pembentukan nilai.

Metode pendekatan biaya menyiratkan penilaian wajib atas kemungkinan biaya penuh pembuatan suatu objek dan biaya lain yang ditanggung oleh produsen dan penjual. Metode ini sangat diperlukan ketika datang ke objek yang praktis tidak ditemukan di pasar terbuka dan diproduksi sesuai dengan pesanan individu, termasuk peralatan khusus dan unik.

Ketika mengevaluasi dengan pendekatan biaya, proses pembentukan harga (penawaran) penjual dimodelkan, seolah-olah, berdasarkan pertimbangan untuk menutupi semua biaya yang dikeluarkan oleh harga dan memperoleh keuntungan yang cukup. Karena metode pendekatan biaya sering kali tidak berangkat dari harga riil untuk objek serupa, tetapi dari biaya standar yang dihitung dan laba standar, mereka, secara tegas, memberikan perkiraan bukan nilai pasar murni, tetapi dari apa yang disebut nilai objek dengan pasar yang terbatas.

Metode penilaian biaya dapat dibagi menjadi:

Model penilaian sumber daya-teknologi;

Model normatif-parametrik;

Metode evaluasi indeks;

Model penilaian sumber daya-teknologi. Secara umum, model teknologi sumber daya yang khas dapat digambarkan sebagai berikut:

Dibandingkan dengan penilaian objek secara keseluruhan, penilaiannya berdasarkan model sumber daya-teknologi memungkinkan untuk lebih akurat memperhitungkan dampak konfigurasi objek dan, akibatnya, komposisi dan nilai karakteristik teknisnya, pada nilai biaya. Namun, dalam hal ini, pusat gravitasi dipindahkan ke penilaian biaya komponen dan rakitannya, yang dibenarkan hanya jika ada pasar yang berkembang untuk komponen ini. Pasar seperti itu selama ini hanya ada di bidang peralatan kantor dan komputer.

Model normatif-parametrik. Berbeda dengan model sumber daya-teknologi, dalam biaya normatif-parametrik objek yang dinilai, itu dianggap sebagai fungsi dari totalitas karakteristik teknisnya, dan bukan komponen.

Secara umum, tipikal model normatif-parametrik dapat digambarkan sebagai berikut:

DARI

PADA- biaya spesifik (per unit produktivitas atau daya) dari produk dasar;

D- kekuatan atau kinerja objek yang sedang dievaluasi;

K- koefisien ringkasan yang mencirikan ketergantungan unit perkiraan biaya atau harga produk pada nilai parameter. Ini sama dengan produk koefisien parsial yang memperhitungkan pengaruh parameter yang relevan pada perkiraan biaya atau harga produk;

Model parametrik peraturan telah berhasil diterapkan dalam pengembangan sejumlah daftar harga grosir yang dapat berfungsi sebagai sumber informasi peraturan yang relevan.

Indeks Metode Evaluasi. Seringkali, sebagai bagian dari pendekatan biaya, metode indeks digunakan. Penggunaan indeks harga untuk banyak penilai adalah salah satu cara yang paling sederhana dan paling efektif (terutama dalam penilaian massal) untuk memecahkan masalah penilaian. Indeks harga adalah indikator relatif yang mencerminkan dinamika perubahan harga. Di banyak negara, badan statistik negara menerbitkan indeks harga perdagangan domestik dan luar negeri untuk barang individu dan kelompok komoditas. Indeks harga selalu diberikan dengan indikasi tahun dasar di mana nilai indeks diasumsikan 100% (atau = 1).

Secara umum, model yang sesuai digambarkan sebagai berikut:

DARI- nilai yang diinginkan dari objek penilaian;

rekan - biaya dasar objek, misalnya, biaya penggantian penuh, yang tercantum dalam laporan statistik hasil revaluasi aset tetap sebelumnya;

SAYA- indeks (rantai indeks) perubahan harga untuk kelompok mesin dan peralatan yang relevan untuk periode antara tanggal penilaian dan revaluasi aset tetap sebelumnya.

Dasar penghitungan indeks harga grosir domestik bukanlah harga transaksi tertentu, tetapi terutama harga nominal. Oleh karena itu, indeks yang diterbitkan hanya memberikan gambaran perkiraan tentang dinamika daftar harga, dan bukan harga transaksi aktual. Tergantung situasi di saat ini, syarat transaksi, termasuk syarat pembayaran, volume penjualan, harga tertentu akan berbeda sampai batas tertentu dari daftar harga.

Indeks harga - indikator penting, yang memungkinkan Anda mengidentifikasi tren utama dalam pergerakan harga. Mereka banyak digunakan dalam analisis dan perkiraan kondisi pasar, sehingga memungkinkan untuk menilai perubahan yang terjadi pada tingkat harga selama beberapa tahun. Benar, harus diperhitungkan bahwa indeks, sebagai rata-rata dan indikator relatif, serta nilai satuan, tidak memberikan gambaran yang cukup akurat tentang perubahan yang terjadi pada harga produk tertentu. Dengan bantuan indeks, dimungkinkan untuk mengidentifikasi dinamika harga untuk produk seluruh industri atau, dalam kasus ekstrem, kelompok produk apa pun. Indikasi indeks kelompok tersebut dapat berbeda dari dinamika harga barang yang termasuk dalam kelompok ini dengan indikator kualitas tertentu. Namun, perhitungan menggunakan metode indeks dapat mendistorsi nilai perkiraan karena beberapa alasan. Kami mencantumkan beberapa di antaranya:

Hasilnya tergantung pada keakuratan penentuan biaya historis;

Kesulitan menemukan baris indeks yang cocok;

Ketidakpastian bobot relatif saat menurunkan indeks;

penghentian indeks;

Akumulasi kesalahan.

Prosedur pendekatan biaya dimulai dengan pengumpulan dan analisis informasi tentang struktur internal objek, strukturnya, dan komposisi elemen utama. Pada saat yang sama, satu spesifikasi teknis tidak cukup, diperlukan Detil Deskripsi desain, gambar pandangan umum dan spesifikasi. Pemeriksaan menyeluruh terhadap objek juga dilakukan.

Dalam metode pendekatan biaya, peran penting juga dimainkan oleh penilaian tingkat penyusutan objek yang dievaluasi, hal ini disebabkan oleh fakta bahwa biaya reproduksi atau biaya penggantian objek yang diperoleh di awal. tidak memperhitungkan penyusutan, dan hanya pada tahap selanjutnya perkiraan biaya yang dihasilkan disesuaikan dengan penyusutan objek yang sebenarnya (fisik, fungsional dan eksternal).

2. Definisi konsep nilai sisa

Salah satu asumsi berikut biasanya digunakan untuk menentukan nilai sisa:

a) likuidasi tertib(Likuidasi Tertib): penjualan aset dalam jangka waktu yang wajar yang diperlukan untuk mendapatkan harga tertinggi untuk setiap aset yang dijual;

b) likuidasi paksa(Likuidasi Paksa) melibatkan penjualan aset secepat mungkin, misalnya, di lelang (nilai likuidasi dalam likuidasi paksa sering disebut nilai lelang - Nilai Lelang).

Nilai sisa tidak hanya meliputi cara penjualan, tetapi juga biaya penjualan, biaya pemeliharaan aset sampai penjualan dan biaya lainnya. Biasanya, meskipun tidak selalu, ketika menilai kepentingan kendali mutlak dalam kepemilikan saham nilai sisa merupakan batas nilai terendah.

2.1 Metode nilai sisa

Nilai sisa adalah nilai pasar dari properti yang dinilai dikurangi semua biaya yang terkait dengan penjualannya, termasuk komisi untuk penjualan, biaya iklan, biaya penyimpanan, dll.

Nilai sisa dapat bervariasi tergantung pada apakah penjualan itu mendesak atau terjadi dalam kegiatan bisnis normal. Dalam kasus terakhir, nilai sisa akan mendekati nilai pasar sebenarnya dikurangi biaya.

Masalah nilai likuidasi muncul ketika sebuah organisasi kehilangan peluang ekonomi dan organisasi untuk secara mandiri menghasilkan nilai, terutama nilai lebih, sambil mempertahankan kewajiban keuangan, ekonomi, tenaga kerja yang diakui oleh hukum kepada mata pelajaran lain dari sirkulasi sipil.

Nilai likuidasi adalah jumlah uang bersih yang dapat diterima pemilik perusahaan ketika perusahaan dilikuidasi dan bisnisnya ditutup, penjualan aset secara terpisah dan setelah penyelesaian dengan semua kreditur.

2.2 Jenis nilai sisa

Ada tiga jenis nilai sisa:

· Tertib, apabila penjualan harta kekayaan perusahaan yang dilikuidasi dilakukan dalam jangka waktu yang wajar sehingga dapat diperoleh harga jual yang setinggi-tingginya dari harta kekayaan tersebut;

· Terpaksa, ketika aset perusahaan dijual secepat mungkin, seringkali secara bersamaan dan pada lelang yang sama;

· Biaya penghentian keberadaan harta kekayaan perusahaan, apabila harta kekayaan perusahaan tidak dijual, tetapi dihapuskan dan dimusnahkan. Nilai perusahaan dalam hal ini adalah nilai negatif, karena dalam hal ini diperlukan biaya tertentu untuk penghancuran aset berwujud.

Urutan pengerjaan perhitungan nilai tertib likuidasi perusahaan, yaitu nilai yang dapat diperoleh dalam tertib likuidasi usaha perusahaan, adalah sebagai berikut:

· Pengembangan jadwal kalender untuk likuidasi aset perusahaan.

· Perhitungan nilai aset saat ini, dengan mempertimbangkan biaya likuidasi mereka.

· Penyesuaian nilai aset saat ini.

· Definisi ukuran kewajiban perusahaan.

· Pengurangan dari nilai aset saat ini (disesuaikan) dengan nilai kewajiban perusahaan.

Pengembangan jadwal kalender untuk likuidasi aset perusahaan dilakukan untuk memaksimalkan, sejauh mungkin, hasil dari penjualan aset untuk melunasi hutang kepada perusahaan.

Sebagai aturan, diasumsikan bahwa bisnis perusahaan dihentikan dan hanya proses likuidasi perusahaan yang dilakukan. Likuidasi perusahaan besar memakan waktu sekitar dua tahun.

Perhitungan nilai aset saat ini dilakukan dengan menggunakan metode akumulasi aset, menggunakan data neraca perusahaan pada tanggal penilaian (atau pada tanggal pelaporan terakhir). Pemeriksaan dan penyesuaian akun-akun neraca dilakukan bersamaan dengan inventarisasi properti perusahaan pada tanggal penilaian. Inventarisasi properti perusahaan dilakukan sesuai dengan pedoman metodologis untuk inventaris properti dan kewajiban keuangan. Bersamaan dengan inventarisasi properti perusahaan, nilai pasar dihitung sebidang tanah di mana ia berada dan nilai aset yang tersisa saat ini.

Penyesuaian nilai aset saat ini Ketika menghitung nilai likuidasi suatu perusahaan, perlu untuk memperhitungkan dan mengurangi dari nilai aset biaya yang terkait dengan likuidasi mereka. Ini adalah biaya administrasi untuk mempertahankan operasi perusahaan sampai penyelesaian likuidasinya, pembayaran komisi, pajak dan biaya yang diperlukan, pembayaran dan pembayaran pesangon, biaya transportasi untuk aset yang dijual, dll. Hasil dari penjualan aset, bersih dari biaya terkait, didiskontokan ke tanggal penilaian pada tingkat diskonto yang meningkat yang memperhitungkan risiko yang terkait dengan penjualan ini dan waktu arus kas.

Setelah penyesuaian pos-pos aset neraca, maka perlu dilakukan penyesuaian kewajiban neraca dalam hal hutang jangka panjang dan hutang lancar. Perhatian khusus dalam hal ini perlu memperhatikan penyelesaian saham preferen, pembayaran pajak, serta apa yang disebut kewajiban kontinjensi, yang sering timbul sebagai akibat dari litigasi yang sedang berlangsung atau potensial. Ada kemungkinan bahwa selama analisis hutang usaha akan memungkinkan untuk dinegosiasikan untuk mengubah kondisi pembayaran hutang perusahaan.

Setelah menentukan semua biaya yang terkait dengan likuidasi perusahaan, nilai yang disesuaikan dari semua aset neraca dikurangi dengan jumlah biaya yang terkait dengan likuidasi perusahaan, serta jumlah semua kewajiban perusahaan. . Dengan demikian, nilai nilai likuidasi perusahaan diperoleh.

3. Metode untuk menilai nilai sisa

Metode langsung didasarkan pada pendekatan komparatif dan dapat dilakukan baik dengan perbandingan langsung dengan analog, atau melalui pemodelan statistik (analisis korelasi-regresi). Namun, metode ini memiliki penerapan yang terbatas dalam kondisi Rusia karena ketidakcukupan dan tidak dapat diaksesnya informasi berdasarkan harga transaksi dalam kondisi penjualan paksa (termasuk proses kebangkrutan).

Metode tidak langsung dinyatakan dalam perhitungan nilai likuidasi objek relatif terhadap nilai pasarnya. Itu dilakukan dalam tiga langkah: perhitungan nilai pasar objek, perhitungan diskon untuk sifat paksa penjualan objek, perhitungan nilai likuidasi objek. Dalam pekerjaan ini, kami menggunakan opsi ini.

3.1 Algoritma untuk menentukan nilai likuidasi berdasarkan data akuntansi untuk kewajiban

Perhitungan ini dimungkinkan dalam beberapa cara.

Pilihan pertama

Pendekatan ini cocok untuk menghitung nilai likuidasi dari OJSC yang sahamnya dikutip di bursa efek domestik atau asing dalam bentuk saham biasa, saham preferen dan kuitansi penyimpanan Amerika (global) pada saat perhitungan dilakukan.

Pendekatan ini mengasumsikan bahwa diperlukan untuk menghitung nilai total seluruh kompleks properti dari organisasi yang dilikuidasi (direorganisasi) dan bahwa organisasi tersebut dijual secara keseluruhan, dan bukan sebagian.

Pada awal perhitungan, penilai harus memahami nilai price/profit ratio (P/E) yang terjadi selama bulan-bulan perdagangan saham sebelumnya (mungkin rasional untuk menganalisis tiga bulan terakhir). Adalah rasional untuk menerima harga pasar saham dari perusahaan saham gabungan yang dilikuidasi (direorganisasi) untuk perhitungan nilai likuidasi tanpa penyesuaian tambahan jika koefisien ini untuk waktu tertentu. perusahaan saham gabungan berbeda dari indikator industri tidak lebih dari 10%. Untuk deviasi negatif yang besar, Anda perlu memasukkan faktor reduksi tambahan.

Nilai likuidasi kompleks properti dihitung dengan asumsi bahwa organisasi produksi dan manajemen yang ada di perusahaan sedang dilikuidasi (diganti), tetapi tetap kemampuan teknologi menciptakan nilai tunai, tetap dan dana bergulir, Angkatan kerja.

Opsi kedua

Diasumsikan bahwa kelayakan teknologi dari organisasi yang dilikuidasi (direorganisasi) dipertahankan ketika manajemen yang ada diubah (atau dilikuidasi). Selanjutnya diasumsikan bahwa aset entah bagaimana dinilai secara kumulatif (kumulatif) dan diperlukan untuk menentukan jumlah aset bersih untuk menentukan nilai akumulasi kewajiban. Aktiva bersih akan ditentukan sebagai selisih jumlah penyelesaian aset dan perkiraan jumlah hutang organisasi.

Tugas utamanya adalah menentukan biaya utang, dikurangkan dari perkiraan jumlah aset. Algoritme perhitungan ini dapat diwakili oleh serangkaian tindakan berikut:

a) menghitung hutang atas pinjaman dan kredit untuk seluruh jangka waktu hutang sesuai dengan aturan akumulasi diskrit. Besarnya utang bunga majemuk dihitung sebagai:

FV = P(1 + r)n, (2)

jumlah hutang yang harus dibayar dengan tingkat bunga sederhana:

FV = P, (3)

di mana FV adalah nilai masa depan, yaitu jumlah hutang yang harus dibayar;

P - jumlah hutang pokok;

r - tingkat bunga yang diadopsi dalam perjanjian, dalam pecahan unit;

n adalah istilah yang menerima hutang, dalam tahun, pecahan dari satu tahun;

b) menentukan jumlah utang untuk sisa kewajiban yang diperhitungkan sebagai utang usaha baik dalam jumlah nilai nominal tetap, atau, jika perjanjian atau aturan yang ditetapkan mengatur pembayaran bunga tambahan pada pembayaran utang tepat waktu , menurut rumus (2, 3).

3.2 Algoritma untuk menentukan nilai sisa berdasarkan data akuntansi untuk aset

Nilai likuidasi dalam hal likuidasi (kebangkrutan) dan reorganisasi suatu perusahaan (organisasi) dan membuat keputusan tentang perhitungannya melalui penilaian nilai elemen individu dari aset tunduk pada penentuan menggunakan tindakan berurutan dalam kerangka prosedur khusus.

Adopsi keputusan semacam itu berarti bahwa perusahaan - subjek penilaian tidak lagi dianggap oleh pasar (atau negara) sebagai organisasi tunggal yang beroperasi dan kompleks teknologi yang mampu menciptakan nilai nyata. Penilai di Federasi Rusia memiliki metode domestik untuk menghitung nilai masing-masing elemen aset akuntansi perusahaan yang beroperasi(Organisasi saat ini).

Nilai likuidasi sebagai kategori ekonomi dan penilaian memerlukan sejumlah tambahan rekomendasi yang terkenal. Pertama-tama, ketika menghitung nilai likuidasi, penilai dipaksa untuk lebih fokus pada harga aktual saat ini dari elemen material aset, dan juga mempertimbangkan kondisi penggunaan aset produksi dan non-produksi ini dalam dengan cara yang berbeda, tidak seperti di perusahaan yang dilikuidasi (liquidated organization), sebaliknya. Serupa yang telah kami tunjukkan di bagian 5. Pada saat yang sama, pembatasan yang kami tunjukkan di bagian 1 mengenai tanah, lapisan tanah bawah, dll., tetap berlaku.

Informasi awal untuk perhitungan terkandung dalam neraca, register akuntansi, akun, lembar inventaris. Keseimbangan itu sendiri membutuhkan, sebagai suatu peraturan, analisis dan klarifikasi.

Kesimpulan

Pendekatan biaya memiliki keserbagunaan yang luar biasa; secara teoritis, setiap objek teknologi dapat dievaluasi dengan pendekatan ini. Dengan pendekatan biaya, jumlah biaya untuk pembuatan dan penjualan objek selanjutnya diambil sebagai ukuran biaya, yaitu. biayanya.

Nilai sisa dapat bervariasi tergantung pada apakah penjualan itu mendesak atau terjadi dalam kegiatan bisnis normal. Dalam kasus terakhir, nilai sisa akan mendekati nilai pasar sebenarnya dikurangi biaya.

Masalah nilai likuidasi muncul ketika sebuah organisasi kehilangan peluang ekonomi dan organisasi untuk secara mandiri menghasilkan nilai, terutama nilai lebih, sambil mempertahankan kewajiban keuangan, ekonomi, tenaga kerja yang diakui oleh hukum kepada mata pelajaran lain dari sirkulasi sipil.

Metode nilai sisa dalam menilai bisnis suatu perusahaan diterapkan ketika perusahaan berada dalam situasi kebangkrutan atau likuidasi, atau ada keraguan serius tentang kemampuan perusahaan untuk tetap beroperasi dan melanjutkan usahanya.

Nilai likuidasi benda yang dinilai dapat dihitung dengan cara langsung atau tidak langsung.

Metode langsung didasarkan pada pendekatan komparatif dan dapat dilakukan baik dengan perbandingan langsung dengan analog, atau melalui pemodelan statistik (analisis korelasi-regresi).

Metode tidak langsung dinyatakan dalam perhitungan nilai likuidasi objek relatif terhadap nilai pasarnya.

Bibliografi

1. L.A. Drobozin. Analisis kegiatan keuangan perusahaan. Buku pelajaran. - M., 2000

2. Kovalev V.V. Analisis aktivitas ekonomi perusahaan. - M, 2002

3. Romanovsky M.V. Analisis dan penilaian bisnis. Buku pelajaran. - M., 2000

4. Valdaytsev S.V. Penilaian bisnis. Manajemen nilai perusahaan. M.: UNITI, 2002

5. Shulyak P.N. Keuangan perusahaan. - M., 2002

6. Esipov V.E., Makhovikov G.A., Terekhova V.V. Penilaian bisnis. Sankt Peterburg: Peter, 2002

7. Penilaian bisnis. Ed. Gryaznovoy A.G. dan Fedotova M.A. M.: Keuangan dan statistik, 2005

8. pagi Kovalev. Analisis kegiatan ekonomi perusahaan. - M., 2001

Penilaian nilai likuidasi perusahaan

1. Konsep dan jenis nilai likuidasi perusahaan

Situasi kebangkrutan dan likuidasi suatu perusahaan adalah keadaan darurat. Probabilitas solusi positif untuk masalah non-pembayaran, yang biasanya menyertai situasi ini, tergantung pada nilai properti yang dimiliki perusahaan. Dan tidak hanya masalah non-pembayaran, tetapi juga solusi masalah yang berkaitan dengan kesejahteraan materi karyawan perusahaan, sampai batas tertentu tergantung pada nilai properti perusahaan yang dilikuidasi.

Namun, penilaian perusahaan diperlukan tidak hanya dalam hal likuidasi perusahaan. Ini penting dalam banyak kasus lain, misalnya:

Ketika membiayai perusahaan debitur;


ketika mendanai reorganisasi suatu perusahaan;


ketika reorganisasi perusahaan dilakukan tanpa pengadilan;


dalam menyusun rencana pelunasan utang debitur perusahaan yang terancam pailit;


ketika menganalisis dan mengidentifikasi kemungkinan pemisahan kapasitas produksi individu suatu perusahaan menjadi organisasi yang mandiri secara ekonomi;


saat mengevaluasi aplikasi untuk pembelian suatu perusahaan; dalam pemeriksaan transaksi penipuan untuk pengalihan hak milik kepada pihak ketiga; dalam pemeriksaan program reorganisasi perusahaan.

Memperkirakan nilai likuidasi suatu perusahaan dalam situasi kebangkrutan memiliki sejumlah fitur, terutama karena sifat darurat itu sendiri. Fitur-fitur ini harus diperhitungkan oleh penilai, pelanggan dan pihak lain yang berkepentingan dengan hasil penilaian nilai sisa.

Fitur lain dari menilai nilai likuidasi suatu perusahaan adalah tingkat tinggi Ketergantungan pihak ketiga pada hasil evaluasi.

Perkiraan nilai likuidasi suatu perusahaan (usaha) dilakukan dalam kasus-kasus berikut:

perusahaan dalam keadaan pailit atau ada keraguan serius tentang kemampuannya untuk tetap bertahan;

Nilai perusahaan dalam likuidasi mungkin lebih tinggi daripada dalam operasi yang berkelanjutan.

Saat ini, ada banyak definisi nilai sisa, perbedaan di antaranya cukup signifikan dalam hal kerja praktek penilai, jadi masuk akal untuk memberikan yang paling terkenal dari mereka.

Secara khusus, paling sering mereka merujuk pada definisi nilai likuidasi yang diberikan oleh penilai Amerika terkemuka S. Pratt. Menurut pendapatnya, itu mewakili jumlah uang bersih yang dapat diterima pemilik perusahaan dalam likuidasi perusahaan dan penjualan terpisah dari asetnya. Pada saat yang sama, Pratt percaya bahwa nilai likuidasi perusahaan secara keseluruhan biasanya kurang dari jumlah hasil yang diterima dari penjualan terpisah asetnya. Sulit untuk menyetujui ini: seperti yang diperlihatkan oleh praktik Rusia, penjualan terpisah dari aset suatu perusahaan paling sering mengarah pada penjualan properti dengan harga murah dan disertai dengan klarifikasi hubungan pihak-pihak yang tertarik dengan penjualan properti di pengadilan.

Dari interpretasi lain tentang nilai likuidasi, saya juga ingin membahas definisi berikut:

1. Menurut Standar negara Federasi Rusia GOST R 51195.0.02-98 “Sistem penilaian properti terpadu. Istilah dan definisi nilai likuidasi properti: nilai properti dalam kasus penjualan paksa.

2. Sesuai dengan Perintah Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia tanggal 20 Juli 2007 No. 255 “Atas persetujuan FSO “Tujuan penilaian dan jenis nilai”, ketika menentukan nilai likuidasi suatu perusahaan, perkiraan nilai ditentukan yang mencerminkan harga yang paling mungkin di mana objek penilaian ini dapat diasingkan selama periode eksposur objek penilaian, yang kurang dari periode eksposur khas untuk kondisi pasar, dalam kondisi ketika penjual dipaksa untuk melakukan transaksi untuk pemindahtanganan harta. Ketika menentukan nilai likuidasi, berbeda dengan menentukan nilai pasar, dampak keadaan luar biasa diperhitungkan, memaksa penjual untuk menjual objek penilaian dengan kondisi yang tidak sesuai dengan pasar.

Seperti dapat dilihat, tidak ada definisi yang berbicara tentang nilai sisa yang terjadi secara eksklusif dalam kasus penjualan properti yang terpisah, meskipun kedua standar juga mempertimbangkan nilai sisa secara eksklusif dalam bidang penjualan paksa.

Nilai likuidasi dibagi menjadi tiga jenis:

1. Nilai sisa yang dipesan. Penjualan harta kekayaan perusahaan dilakukan dalam jangka waktu yang wajar sehingga dapat diperoleh harga yang tinggi untuk harta benda yang dijual. Untuk real estat perusahaan yang paling tidak likuid, periode ini sekitar 2 tahun.

2. Nilai sisa paksa. Aset dijual secepat mungkin, seringkali pada waktu yang sama dan dalam lelang yang sama.

3. Nilai likuidasi berakhirnya keberadaan kekayaan perusahaan (pemanfaatan). Dalam hal ini, aset perusahaan tidak dijual, tetapi dihapuskan dan dihancurkan, dan perusahaan baru sedang dibangun di tempat ini, memberikan efek ekonomi atau sosial yang signifikan. Dalam hal ini, nilai perusahaan adalah negatif, karena biaya tertentu diperlukan untuk melikuidasi aset perusahaan.

2. Kasus khas terjadinya nilai sisa

Kasus khas terjadinya nilai sisa adalah:

Likuidasi perusahaan;

Realisasi objek agunan;

Percepatan penjualan properti lainnya.

Ketika suatu perusahaan dilikuidasi, perlu untuk mengembangkan jadwal yang jelas untuk penjualan properti dan pembayaran hutang perusahaan (selain itu, situasi tidak jarang terjadi ketika jumlah total pendapatan dari penjualan properti tidak mencakup semua hutang) . Pada saat yang sama, persyaratan eksposur (kegiatan pra-penjualan dan penjualan itu sendiri) sangat terbatas karena kebutuhan akan pelepasan aset dan pembayaran utang yang cukup cepat. Ini adalah pertanyaan tentang waktu yang tersedia yang dalam hal ini memainkan peran yang menentukan dalam besarnya nilai (ceteris paribus).

Pada gilirannya, durasi periode waktu ditentukan oleh kondisi setiap kasus likuidasi tertentu. Pada saat yang sama, harus diingat bahwa keputusan untuk melikuidasi dapat bersifat sukarela (yaitu, ada tindakan yang direncanakan) atau dipaksakan. Sebagai aturan, kasus pertama memberikan variabilitas yang lebih besar dalam pengambilan keputusan dan memungkinkan Anda untuk mengembangkan rencana yang lebih efektif untuk likuidasi perusahaan.

Likuidasi paksa dalam proses kepailitan dilakukan pada saat pengambilan keputusan untuk membuka proses kepailitan berdasarkan hasil: manajemen eksternal. Perkebunan kebangkrutan yang terbentuk dapat dijual di lelang terbuka (dengan pengecualian langka yang diatur oleh Undang-Undang Federal "Tentang Kepailitan"). Pada saat yang sama, persyaratan untuk penjualan properti sangat terbatas.

Oleh karena itu, perlu dibedakan antara likuidasi sukarela dan tidak sukarela.

Realisasi objek jaminan dalam konteks karya ini lebih merupakan konsep hipotetis (terputus dari kenyataan). Dalam hal ini, penentuan nilai likuidasi diperlukan untuk membenarkan batas bawah pinjaman, yang dijamin oleh properti yang dijaminkan, dan kita tidak berbicara tentang fakta sebenarnya dari penjualan objek. Namun, untuk memberikan pinjaman, pemberi pinjaman perlu mengetahui berapa harga yang memungkinkan untuk menjual agunan dalam waktu singkat jika pinjaman tidak dilunasi. Nilai ini dalam beberapa sumber literatur disebut sebagai jaminan. Namun dapat dikatakan bahwa dalam esensi ekonominya juga likuidasi, karena ada faktor keterbatasan waktu dan penjualan paksa.

Percepatan penjualan properti lain karena waktu pemaparan yang terbatas juga membuat perlu untuk menentukan nilai likuidasi. Pada saat yang sama, ada juga beberapa opsi untuk implementasi tersebut - baik itu implementasi inisiatif (sukarela), atau paksa (di bawah tekanan), yang disediakan oleh undang-undang saat ini.

Jadi, dalam proses penegakan hukum, properti yang disita oleh keputusan pengadilan dijual, dan dalam waktu tidak lebih dari dua bulan sejak tanggal penyitaan (UU Federal 21 Juli 1997 No. 119-ФЗ “Tentang Proses Penegakan Hukum). ”).

Dengan demikian, nilai likuidasi properti hampir selalu lebih rendah dari nilai pasarnya. Dan fakta ini negatif bagi penjual properti dan, tentu saja, positif - bagi pembeli.

3. Faktor-faktor yang menentukan perbedaan antara nilai sisa dan nilai pasar

Semua faktor yang mendasari nilai likuidasi atau yang menyertainya dapat diklasifikasikan secara kondisional (Gambar 1).

Beras. 1 Faktor nilai sisa

Faktor obyektif hadir dalam menentukan nilai sisa dalam situasi apa pun. Pengaruh mereka tidak dapat diabaikan, dan, pada kenyataannya, mereka praktis tidak bergantung pada keadaan di perusahaan tertentu (dengan pengecualian keadaan umum properti). Pada saat yang sama, semua faktor objektif memiliki pengaruh timbal balik satu sama lain. Jadi, misalnya, kondisi pasar yang menguntungkan dapat mengurangi waktu eksposur yang optimal, dll.

Faktor terpenting yang mempengaruhi perbedaan nilai pasar dan likuidasi adalah periode eksposisi properti. Pada saat yang sama, semakin pendek periode eksposisi yang direncanakan dari properti yang dilikuidasi dibandingkan dengan yang optimal, semakin kuat kemungkinan pengurangan biaya.

Diagram 1-3 menunjukkan rasio pasar dan nilai likuidasi real estat di Moskow pada 1998-2000. (di %)

Diagram 1: Rasio nilai pasar dan nilai sisa gedung dan gedung perkantoran, %

Diagram 2: Rasio nilai pasar dan nilai likuidasi dari penjualan bangunan dan bangunan komersial, %

Diagram 3: Rasio nilai pasar dan nilai sisa penjualan gudang dan bangunan industri dan bangunan, %

Padahal, periode pemaparan properti merupakan faktor fundamental yang secara signifikan mempengaruhi semua faktor lainnya, baik ke arah penguatan dampaknya, maupun pelemahannya. Jelas, dengan peningkatan periode eksposur yang direncanakan, ada lebih banyak peluang nyata untuk menggunakan kegiatan pemasaran yang efektif, meratakan dampak negatif dari faktor pembentuk pasar jangka pendek, dll.

Daya tarik investasi umum suatu objek didasarkan pada karakteristik individu properti (tujuan fungsional, kondisi fisik) dan memiliki dampak langsung pada tingkat permintaan konsumen.

Dalam kasus yang sedang dipertimbangkan (selama likuidasi perusahaan), faktor-faktor spesifik diaktifkan, yang secara kondisional dapat disebut "faktor spin-off" (pada prinsipnya, faktor-faktor ini sangat dekat dengan faktor daya tarik investasi). Inti dari faktor-faktor ini adalah bahwa banyak objek kompleks properti secara individual tidak mewakili nilai apa pun dan pada kenyataannya tidak dapat dijual dengan harga normal, sementara benda-benda ini memainkan peran penting dalam perusahaan yang dilikuidasi. Dampak dari aspek yang dianalisis pada apa yang disebut aset tidak berwujud dan, pertama-tama, pada reputasi bisnis perusahaan (goodwill), yang meliputi nilai personel, hubungan dengan pemasok, kelancaran struktur bisnis, dll. Ketika sebuah perusahaan dilikuidasi, tidak mungkin untuk menyadari hal ini, terkadang salah satu aset paling berharga.

Nilai absolut dari nilai pasar objek memiliki efek terbalik pada tingkat likuiditas - semakin tinggi nilai pasar objek, semakin tidak efektif permintaannya karena penurunan jumlah pembeli potensial.

Faktor-faktor yang berdampak langsung pada tingkat biaya objek termasuk situasi pasar selama periode likuidasi. Semakin lama periode ini, semakin banyak peluang yang dimiliki perusahaan untuk menganalisis situasi di pasar dan memilih yang paling banyak pilihan terbaik tindakan dalam situasi. Begitu pula sebaliknya, dengan periode eksposur yang pendek dan kondisi pasar yang kurang menguntungkan, kerugian dalam penjualan barang akan semakin meningkat. Dan setidaknya tidak masuk akal untuk mengharapkan kenaikan umum di pasar selama periode singkat likuidasi perusahaan.

Efektivitas pemasaran juga secara signifikan diperumit oleh durasi pendek dari periode yang dialokasikan untuk kegiatan yang relevan. Namun, itu sama-sama tergantung pada cara khusus yang digunakan untuk meningkatkan harga jual barang tersebut.

Faktor tujuan penting lainnya adalah aspek psikologis penjualan paksa, yang dinyatakan dalam dampak tertentu atas inisiatif pembeli. Selain itu, dampak dari faktor ini juga cukup ganda - di satu sisi, merasa bahwa penjual berada dalam kondisi yang awalnya tidak menguntungkan, pembeli mulai membuang, tetapi di sisi lain, merasakan persaingan satu sama lain, mereka takut kehilangan properti yang dijual dan dipaksa untuk berkompromi.

Faktor subyektif mencerminkan kekhasan masing-masing perusahaan tertentu. Faktor-faktor ini terutama negatif di perusahaan dengan manajer yang tidak efisien, yang menyebabkan kesulitan yang signifikan selama likuidasi. Faktor tersebut termasuk sistem keseluruhan fenomena. Dengan demikian, inventaris dan evaluasi aset tetap perusahaan yang bangkrut hampir selalu terhambat oleh keadaan register akuntansi, kurangnya paspor teknis untuk peralatan dan paspor BTI untuk real estat. Seri ini berlanjut dengan kurangnya dokumen hukum untuk properti, kompleksitas akuntansi, kurangnya karyawan yang dapat memberikan penjelasan yang diperlukan. Semua fakta ini mengarah pada fakta bahwa sebelum menyusun rencana khusus dan menentukan waktu likuidasi, perlu dalam arti penuh kata untuk "menggaruk" properti perusahaan, untuk memulihkan rantai terjadinya kewajiban tertentu. baik dari pihak perusahaan itu sendiri maupun para mitranya. Hal ini menyebabkan komplikasi kolosal dari proses likuidasi.

Namun, salah jika menganggap bahwa faktor-faktor yang dipertimbangkan selalu hanya negatif. Sebaliknya, jelas struktur organisasi dan kerja hati-hati yang efektif dari divisi-divisi perusahaan dapat berkontribusi pada percepatan proses likuidasi yang signifikan.

Memang, daripada menghabiskan 3-6 bulan untuk mengidentifikasi keadaan saat ini dari properti perusahaan jika tidak memiliki pemilik, akan lebih baik menggunakan periode ini untuk menambah waktu untuk penjualan kompleks properti, yang sangat penting. .

4. Metode untuk menilai nilai likuidasi suatu perusahaan

Perhitungan nilai likuidasi perusahaan mencakup beberapa tahap utama:

1. Analisis sejumlah dokumen statistik dan akuntansi, yang meliputi: laporan akuntansi pada setiap akhir triwulan, laporan statistik, neraca likuidasi interim, kartu persediaan. Berdasarkan analisis keuangan yang komprehensif, kesimpulan ahli dibuat tentang kecukupan dana untuk menutupi utang.

2. Massa properti yang diperkirakan terbentuk. Kelompok aset berikut dipertimbangkan secara terpisah:

Paling likuid (aktiva lancar).

Kurang likuid (aset tidak lancar).

3. Jumlah hutang perusahaan yang terbentuk.

4. Jadwal likuidasi sedang dikembangkan. Namun perlu diperhatikan bahwa penjualan berbagai macam aset perusahaan ( perumahan, mesin dan peralatan, persediaan) memerlukan periode waktu yang berbeda berdasarkan tingkat likuiditas dan tingkat eksposur yang diperlukan di pasar.

5. Membenarkan jumlah biaya. Biaya yang terkait dengan likuidasi dan biaya yang terkait dengan kepemilikan aset sebelum dijual dibedakan. Biaya terkait likuidasi terutama mencakup komisi untuk penilaian dan firma hukum, serta pajak dan biaya yang dibayarkan pada saat penjualan. Biaya yang terkait dengan kepemilikan aset sebelum dijual termasuk biaya perlindungan fasilitas, biaya manajemen untuk mempertahankan operasi perusahaan hingga penyelesaian likuidasi, dll.

6. Properti yang dapat direalisasikan dinilai. Penilaian properti yang akan dijual dilakukan dengan menggunakan semua pendekatan penilaian. Dalam praktiknya, pendekatan penilaian properti yang paling umum digunakan adalah pendekatan komparatif.

7. Tingkat diskonto ditentukan dengan mempertimbangkan jangka waktu pelaksanaan yang direncanakan. Selain itu, tingkat diskonto dapat ditetapkan untuk setiap jenis aset yang dievaluasi secara individual, dengan mempertimbangkan likuiditas (diskon signifikan untuk likuiditas rendah) dan risiko kemungkinan non-penjualan.

8. Jadwal penjualan properti dibuat, atas dasar mana total hasil dari penjualan aset lancar, berwujud dan tidak berwujud ditentukan.

9. Laba (rugi) operasi periode likuidasi ditambah (atau dikurangi).

10. Berdasarkan hasil penjualan, akumulasi jumlah hutang lancar untuk periode likuidasi (listrik, pemanas, dll.) dilunasi.

Hak preemptive atas kepuasan dikurangi: uang pesangon dan pembayaran kepada karyawan perusahaan, klaim kreditur untuk kewajiban yang dijamin dengan gadai properti perusahaan yang dilikuidasi, hutang pada pembayaran wajib untuk anggaran dan dana ekstra-anggaran, penyelesaian dengan kreditur lain .

Pada saat yang sama, klaim kreditur dipenuhi dalam urutan prioritas yang ditetapkan oleh Pasal 64 KUH Perdata Federasi Rusia, yang dengannya distribusi properti dari setiap prioritas berikutnya dilakukan setelah distribusi lengkap properti. dari prioritas sebelumnya.

11. Tindakan terakhir adalah penilaian nilai likuidasi yang dapat diatribusikan kepada bagian pemilik (pemegang saham). Undang-undang Federal No. 208-FZ tanggal 26 Desember 1995 “Tentang Perusahaan Saham Gabungan” (sebagaimana diubah pada 13 Juni 1996) memberikan prosedur yang jelas untuk mendistribusikan jumlah yang tersisa.

Dengan demikian, nilai likuidasi perusahaan dihitung dengan mengurangkan dari nilai yang disesuaikan dari semua aset neraca jumlah biaya saat ini yang terkait dengan likuidasi perusahaan, serta nilai semua kewajiban.

Pengembangan jadwal kalender untuk likuidasi aset perusahaan dilakukan untuk memaksimalkan, sejauh mungkin, hasil dari penjualan aset untuk melunasi hutang kepada perusahaan.

Sebagai aturan, diasumsikan bahwa bisnis perusahaan dihentikan dan hanya proses likuidasi perusahaan yang dilakukan. likuidasi perusahaan besar memakan waktu sekitar dua tahun.

Perhitungan nilai aset saat ini dilakukan dengan menggunakan metode akumulasi aset, menggunakan data neraca perusahaan pada tanggal penilaian (atau pada tanggal pelaporan terakhir). Pemeriksaan dan penyesuaian akun-akun neraca dilakukan bersamaan dengan inventarisasi properti perusahaan pada tanggal penilaian. Inventarisasi properti perusahaan dilakukan sesuai dengan pedoman metodologis untuk inventaris properti dan kewajiban keuangan. Bersamaan dengan inventarisasi properti perusahaan, nilai pasar sebidang tanah di mana ia berada dan nilai aset lainnya saat ini dihitung.

Penyesuaian nilai aset saat ini. Saat menghitung nilai likuidasi perusahaan, perlu untuk memperhitungkan dan mengurangi dari nilai aset biaya yang terkait dengan likuidasi mereka. Ini adalah biaya administrasi untuk mempertahankan operasi perusahaan sampai penyelesaian likuidasinya, pembayaran komisi, pajak dan biaya yang diperlukan, pembayaran dan pembayaran pesangon, biaya transportasi untuk aset yang dijual, dll. Hasil dari penjualan aset, bersih dari biaya terkait, didiskontokan ke tanggal penilaian pada tingkat diskonto yang meningkat yang memperhitungkan risiko yang terkait dengan penjualan ini dan waktu arus kas.

Setelah penyesuaian pos-pos aset neraca, maka perlu dilakukan penyesuaian kewajiban neraca dalam hal hutang jangka panjang dan hutang lancar. Perhatian khusus harus diberikan pada penyelesaian saham preferen, pembayaran pajak, serta apa yang disebut kewajiban kontinjensi, yang sering muncul sebagai akibat dari litigasi yang sedang berlangsung atau potensial. Ada kemungkinan bahwa selama analisis hutang usaha akan memungkinkan untuk dinegosiasikan untuk mengubah kondisi pembayaran hutang perusahaan.

Metode nilai likuidasi terdiri dalam menentukan perbedaan antara nilai properti dan biaya likuidasi. Ternyata paling rasional untuk menerapkan metode ini, asalkan perusahaan terancam kebangkrutan. Dengan kata lain, ini adalah saat ketika organisasi menghentikan operasinya, menjual di pelelangan semua aset berwujud dan tidak berwujudnya, dan juga mulai melunasi hutang dan hutang atas kewajibannya sendiri.

Dalam hal penghitungan nilai likuidasi, penilai perlu memperhitungkan dan memperhitungkan semua biaya yang akan dikeluarkan selama likuidasi: komisi dan biaya administrasi yang ditujukan untuk memelihara pekerjaan objek yang dinilai sampai saat likuidasi, sebagaimana serta biaya untuk jasa pengacara dan akuntan.

Ada tiga jenis likuidasi:

1. likuidasi tertib, yaitu penjualan barang milik perusahaan dalam jangka waktu dua tahun. tujuan utama penjualan ini dianggap sebagai penerimaan jumlah maksimum yang mungkin dari penjualan aset perusahaan. Untuk jangka waktu yang lama, organisasi berhasil mempersiapkan properti untuk dijual dan menyebarkan informasi kepada pembeli potensial, sementara pihak kedua dalam transaksi memiliki cukup waktu untuk memikirkan keputusan dan mengumpulkan dana untuk pembelian, serta untuk pelaksanaannya, transportasi, dll.

2. likuidasi paksa adalah penjualan harta kekayaan perusahaan secepatnya. Paling sering ini terjadi untuk semua aset pada saat yang sama dan pada satu lelang.

3. likuidasi dengan berakhirnya keberadaan aset perusahaan - ini adalah kasus ketika semua aset perusahaan dimusnahkan untuk memberi ruang dan membangun perusahaan baru dengan potensi besar. Dengan jenis likuidasi ini, nilai properti menjadi negatif, karena biaya yang dihitung hanya untuk pelepasan aset.

Dalam bidang keilmuan, tahapan penilaian usaha dengan menggunakan metode nilai likuidasi berikut dibedakan:

1. justifikasi pemilihan nilai likuidasi: sesuai dengan undang-undang, dalam hal terjadi penjualan paksa harta kekayaan perseroan (karena pailit) dan karena batas waktu penjualan yang pendek, penilai tidak dapat menghitung nilai pasar dari objek penilaian tersebut, karena harga jual aset akan menjadi harga paksa bagi pemilik. Karena ketidakmungkinan menghitung nilai pasar, penilai berkewajiban untuk membenarkan secara tertulis pilihan lain, jenis nilai yang berbeda;

2. penyusunan jadwal kalender penjualan aset dilakukan untuk memaksimalkan hasil penjualan aset perusahaan;

3. penentuan nilai aset saat ini (tidak termasuk biaya likuidasi): nilai aset disesuaikan dengan jumlah biaya overhead untuk penjualannya;

4. mendiskontokan nilai yang disesuaikan dari aset yang dinilai (tingkat diskonto harus memperhitungkan jumlah risiko yang dapat timbul saat menjual aset);

5. penambahan (atau pengurangan) laba (rugi) operasi;

6. penetapan besaran kewajiban. Penilai menyesuaikan utang jangka panjang dan utang lancar objek yang dinilai;

7. perhitungan nilai likuidasi perusahaan, sebagai selisih antara nilai lancar yang disesuaikan dari aktiva dan pasiva perusahaan. Nilai likuidasi akhir dipengaruhi oleh faktor-faktor yang menyebabkan usaha tersebut dilikuidasi. Jadi jika kepailitan itu disebabkan oleh rendahnya tingkat kepengurusan, maka penilai tidak memperhitungkan faktor ini, tetapi jika penyusutan itu disebabkan oleh tingkat penyusutan yang tinggi atas kekayaan perusahaan dan letak yang tidak menguntungkan, maka tingkat nilai likuidasi objek penilaian berkurang secara signifikan.

Nilai likuidasi ditentukan dalam kasus likuidasi paksa perusahaan.

Nilai likuidasi berarti jumlah bersih yang dapat diterima pemilik dalam likuidasi perusahaan | dan penjualan terpisah asetnya.

Nilai likuidasi tergantung pada sifat likuidasi.

Jika likuidasi yang teratur dimungkinkan, penjualan aset dapat dilakukan dalam jangka waktu yang wajar, yang akan memastikan harga setinggi mungkin untuk setiap aset. Likuidasi paksa (dengan asumsi bahwa aset dijual secepat mungkin.

Saat menghitung nilai sisa, penting untuk secara realistis menentukan biaya yang terkait dengan likuidasi aset. Saat menghitung nilai sisa, perlu untuk mendiskontokan hasil yang diharapkan dari penjualan aset pada tingkat yang memperhitungkan risiko yang terkait dengan likuidasi. Periode dasar adalah tanggal penilaian perusahaan.

Nilai likuidasi ditentukan berdasarkan nilai pasar saat ini dari aset perusahaan, dengan mempertimbangkan waktu penjualannya menurut jadwal kalender likuidasi aset (Gbr. 5.4).

Untuk menghitung nilai aset perusahaan saat ini, data neraca perusahaan pada tanggal penilaian digunakan, dengan mempertimbangkan inventaris dan penyesuaian nilai aset individu, yang nilai pasarnya tidak sesuai dengan nilai buku.

Masalah penggunaan terbaik dan paling efisien dari bisnis yang dilikuidasi pertama-tama harus diselesaikan, yang akan memungkinkan penerapan metode pasar yang sehat.

Beras. 5.4. Skema penentuan nilai perusahaan berdasarkan metode nilai likuidasi

penilaian malam mesin, peralatan, kendaraan, bangunan dan struktur, aset tidak berwujud.

Berdasarkan analisis lokasi objek, pengembangan infrastruktur, sifat dan penyusutan real estat, pembatasan legislatif penggunaan properti, opsi yang paling tepat diambil untuk membongkar dan menjual peralatan, kendaraan, stok. Tempat produksi dan gudang dapat digunakan oleh pemilik baru sebagai kompleks gudang.

Pembeli menerima hak untuk menyewakan sebidang tanah bersama dengan hak atas real estat (Kode Sipil Federasi Rusia, Pasal 271 "Hak untuk menggunakan sebidang tanah oleh pemilik real estat"). Penyesuaian indikator keseimbangan dilakukan oleh penilai untuk posisi berikut (tabel 5.5).

Tabel 5.5

Perkiraan pasar dari aset yang dilikuidasi, ribuan rubel Kode Aset

senar balan

Stasiun Rynoch

ST-TH 1 2 3 4 1. Real estate 122 1729 1 199 2. Peralatan 122 784 1 150 3. Kendaraan 122 900 1212 4. Aset dalam penyelesaian 122 423 229 5. Stok biji bunga matahari 211 600 728 6. Stok lainnya bahan mentah, bahan dan barang berharga semacam itu 211 363 363 7. Persediaan produk jadi 214 40 40 C. Piutang 240 1.590 1.590 E. Kas 260 29 29 Nilai properti yang dilikuidasi 6.540 Aset tetap (baris 122 dari aset neraca) termasuk 12 objek real estat. Nilai bukunya adalah RUB 1.729 ribu. Biaya kendaraan, mesin dan peralatan adalah 1.684 ribu rubel.

Sebagai bagian dari objek real estat ada objek tujuan non-industri, yang sesuai dengan n.4 Seni. 104 hukum federal"Pada kebangkrutan (kebangkrutan)" tunduk pada transfer ke pihak berwenang secara gratis pemerintah lokal. Nilai buku fasilitas tersebut berjumlah 185 ribu rubel. Akibatnya, nilai buku real estat yang akan dijual berjumlah RUB 1.544 ribu. (1729 - 185).

Dalam proses inventarisasi, keahlian teknis real estat, mempelajari kondisi pasar untuk penjualan properti tersebut, penilai sampai pada kesimpulan bahwa nilai buku aset tetap lebih tinggi dari nilai pasarnya. Dengan menggunakan metode biaya penggantian penuh, dengan mempertimbangkan semua jenis penyusutan, penilai menentukan nilai pasar objek real estat - 1.199 ribu rubel.

Untuk menilai nilai pasar mesin dan peralatan, penilai memilih kendaraan sebagai lebih likuid daripada peralatan. (Ini akan tercermin dalam jadwal pelepasan aset di bawah ini.)

Nilai buku peralatan adalah 784 ribu rubel, dan kendaraan - 900 ribu rubel. Nilai pasar dari aset-aset ini, dihitung berdasarkan pendekatan pasar, masing-masing sebesar RUB 1.150 ribu. dan 1.212 ribu rubel.

Aset dalam penyelesaian diperkirakan 229 ribu rubel. dibandingkan dengan nilai buku 423 ribu rubel. Pada saat yang sama, penilai memperhitungkan kondisi teknis struktur, keausan di bawah pengaruh faktor alam dan iklim.

Sebagai bagian dari cadangan bahan baku, bahan dan aset serupa lainnya, penilai memberikan penilaian pasar atas cadangan biji bunga matahari, karena menurut penilai, cadangan tersebut diremehkan pada tanggal penilaian: nilai pasar cadangan adalah 728 ribu rubel. dibandingkan dengan nilai buku - 600 ribu rubel. Persediaan lain dari bahan mentah, bahan baku dan aset sejenis lainnya, serta produk jadi dinilai sebesar nilai bukunya.

Nilai properti yang disesuaikan Periode, bulan Total sp

"SG 15901 SP

SO 5567.5 SCHI SP

cm 1 1 1 1590 1 1918,9 O

SP 99.9 3.0 0.720 SP SE SP

o 5' o> SP

delapan? 3.0 0.764 co

ce 78.6 G "- SP

CM 3.0 10.836 g-*-

sekitar 258,7 dengan usaha patungan

SP SP lihat 816.6 tentang

o* 746,6 em SP

?^g cm 816,6 s?

5 769,2 - SP

CM 1613.6 SE

Real estate 2. Peralatan 3. Kendaraan 4. Konstruksi dalam penyelesaian 5. Stok biji bunga matahari untuk

7. Stok barang jadi 8. Piutang usaha 9. Kas 10. Total arus masuk Uang 55

dari 14. Total nilai saat ini dari properti yang dilikuidasi

Sebagai bagian dari piutang, analisis mengungkapkan piutang tak tertagih pembeli dan pelanggan sebesar 452 ribu rubel. Pada akhirnya piutang, yang diharapkan menerima uang tunai dalam 12 bulan, adalah 1.590 ribu rubel. (2043-453).

Akibatnya, nilai pasar properti perusahaan adalah 6.540 ribu rubel.

Transisi ke nilai likuidasi perusahaan memerlukan akuntansi untuk biaya penjualan properti, peralatan pembongkaran, biaya transportasi, biaya pemeliharaan persediaan, biaya manajemen, biaya perantara real estat, penilaian dan layanan hukum, pajak, biaya, kemungkinan diskon dalam proses pelaksanaan, biaya penyelenggaraan lelang. Cara yang paling tepat untuk menghitung biaya likuidasi yang akan datang adalah berdasarkan perkiraan. Dalam beberapa kasus, Anda dapat fokus pada akumulasi pengalaman pasar dalam penjualan properti jenis ini dalam kondisi serupa (tabel 5.8),

Tabel 5.8

Biaya likuidasi untuk fasilitas (dalam % dari nilai pasar aset), ribuan rubel properti Rynoch.

st-ti Likvidats.

biaya-biaya 1. Real estate 1199 10 119,9 2. Peralatan 1150 15 172,5 3. Kendaraan 1 212 7 84.8 4. Aset dalam penyelesaian 229 12 27,5 5. Persediaan biji bunga matahari 728 2 14.6 6. Persediaan bahan baku lainnya 363 5 18.1 7. Stok produk jadi 40 5 2.0 8. Piutang 1590 5 79,5 9. Kas 29 - - Biaya administrasi untuk likuidasi perusahaan, menurut perhitungan, berjumlah 28 ribu rubel. per bulan. Pembayaran pesangon kepada karyawan berjumlah 51,8 ribu rubel.

Jadwal penjualan aset perusahaan dibuat dengan mempertimbangkan tingkat likuiditasnya dalam kondisi ekonomi aktual. Selain itu, pembatasan hukum atas penjualan properti dari perusahaan yang dilikuidasi harus diperhitungkan (tabel 5.9),

Tabel 5.9 Jadwal Penjualan Aset Perusahaan Properti, Jangka Waktu Pelaksanaan,

bulan 1, Real estate 12 2. Peralatan 6 3. Kendaraan 3 4. Aset dalam penyelesaian 12 5. Stok biji bunga matahari 1 6. Stok bahan baku lainnya 3 7. Stok produk jadi 1 . 8. Piutang usaha 12 9. Kas 1 Jadwal penjualan aset memungkinkan Anda untuk menentukan nilai pasar saat ini dari properti yang dijual, dengan mempertimbangkan waktu penerimaan dana dari penjualan properti. Untuk itu perlu dilakukan penyesuaian jumlah penerimaan kas dengan mekanisme diskonto hasil penjualan properti. Dalam hal ini, kami akan melanjutkan dari asumsi bahwa untuk seluruh periode penjualan kelompok aset individu, pendapatan akan terbentuk secara merata setiap bulan, dan dana akan diterima pada akhir bulan. Pengecualian adalah penjualan aset dalam penyelesaian.

Untuk menghitung tingkat diskonto, metode konstruksi kumulatif diadopsi, yang memungkinkan untuk memperhitungkan semua risiko investasi pada properti yang dapat direalisasikan, risiko yang terkait dengan manajemen, dll. Dalam contoh ini, untuk menghitung diskon Arus kas Tingkat diskonto 3% telah diadopsi.

Perhitungan discounted cash flow (RC) akan dilakukan sesuai dengan rumus:

(1 + k)t (1 + k)t

di mana RU - aliran bulanan pendapatan tunai dari penjualan properti, sesuai dengan jadwal yang ditetapkan;

r - tingkat diskonto bulanan; m - jumlah periode diskon per tahun, bulan (m = 12).

Biaya likuidasi juga memerlukan penyesuaian, tetapi prosesnya akan terbalik: perlu untuk menentukan peningkatan biaya kas untuk mempertahankan biaya pada tingkat yang cukup untuk melikuidasi perusahaan. Arus kas keluar (CU) yang disesuaikan ditentukan dengan rumus:

py>m = py(1 + r)m,

di mana (1 + r Y "- faktor berkemah; r - bunga modal;

RU - arus kas saat ini;

t - jumlah periode untuk penjualan properti, bulan. (771 = 12).

Berdasarkan penyesuaian yang dibuat pada tabel 5.6, 5.7, kita dapat menentukan nilai likuidasi perusahaan, yaitu 4.555,3 ribu rubel. (5,567,5 - 1,012,2).

Metode nilai sisa adalah yang utama dan satu-satunya yang mungkin digunakan dalam likuidasi bisnis.

Nilai likuidasi adalah nilai aset di mana mereka dapat dijual (bersama-sama atau sebagian), dikurangi biaya yang terkait dengan prosedur likuidasi dan pembayaran kembali kewajiban.

Sesuai dengan namanya, metode ini difokuskan pada penerapan dalam likuidasi bisnis. Selain itu, metode nilai likuidasi dapat digunakan oleh kreditur untuk memprediksi akibat dari kemungkinan kebangkrutan.

Metodologi untuk menghitung nilai bisnis menggunakan nilai likuidasi mirip dengan metodologi untuk aset bersih. Namun, ketika menerapkan nilai likuidasi metode bisnis, nilai aset bersih dikurangi dengan biaya yang terkait dengan likuidasi bisnis dan pembayaran kembali kewajibannya.

Akibatnya, nilai likuidasi bisnis dapat dihitung sebagai perbedaan antara nilai aset bersih yang dihitung dengan metode yang sesuai dalam pendekatan properti dan biaya yang terkait dengan likuidasi bisnis dan pembayaran kewajiban, yaitu:

C lik \u003d CHA - R lik - O biz, (7)

Dengan wajah nilai likuidasi bisnis;

CA nilai aset bersih;

suka biaya yang terkait dengan likuidasi bisnis;

Tentang bisnis kewajiban bisnis yang harus dilunasi.

Alasan dan syarat utama untuk menerapkan nilai sisa adalah sebagai berikut:

1. manfaat ekonomi dari melanjutkan usaha kurang dari jumlah yang diterima dari penjualan aset usaha;

2. dengan keputusan otoritas kehakiman untuk menghentikan bisnis;

3. konflik dengan pemegang saham minoritas yang mendesak penghentian usaha harus diselesaikan;

Ada dua cara untuk melikuidasi:

1. likuidasi yang diperintahkan (Orderly Liquidation);

2. likuidasi paksa (Forced Liquidation).

Likuidasi Tertib dimungkinkan dalam kondisi berikut:

ketersediaan waktu yang cukup untuk melakukan likuidasi bisnis;

adanya pembeli yang siap membeli aset yang merupakan bagian integral dari bisnis;

aset bisnis tidak ditahan atau dijaminkan;

Pembeli potensial memperhitungkan biaya yang terkait dengan pemindahan aset.

Likuidasi paksa dilakukan, sebagai suatu peraturan, dengan keputusan otoritas kehakiman. Oleh karena itu, likuidasi wajib dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut:

waktu untuk likuidasi bisnis terbatas;

penjualan aset usaha dilakukan melalui lelang;

Harga yang dapat diperoleh "segera" dalam kondisi ekonomi saat ini kurang dari harga pasar, dengan mempertimbangkan periode eksposur.

Pertanyaan untuk pengendalian diri dalam menguasai topik

1. Persyaratan penerapan metode properti dalam penilaian bisnis.

2. Urutan dan urutan penerapan metode aktiva bersih.

3. Prosedur dan urutan penilaian kewajiban bisnis yang dinilai.

4. Urutan penerapan metode aktiva bersih.

5. Urutan penerapan metode excess profit.

6. Urutan penerapan metode nilai sisa.

Topik 4. Pendekatan komparatif terhadap penilaian bisnis

Metodologi pendekatan komparatif dalam penilaian bisnis

Isi ekonomis dari pendekatan komparatif terletak pada kenyataan bahwa penilaian bisnis dilakukan atas dasar objek yang serupa dengan objek penilaian. Namun, pada saat yang sama, persyaratan yang paling penting dikenakan pada objek analog - itu harus dijual dan, oleh karena itu, harga jual akan bertindak sebagai pedoman untuk nilai bisnis yang dinilai.

Untuk perusahaan analog, rasio antara harga jual dan yang paling penting kinerja keuangan. Rasio ini disebut pengganda yang diestimasi. Dengan mengalikan nilai pengganda dengan indikator keuangan serupa dari perusahaan yang dinilai, nilai bisnis yang dinilai dihitung.

Contoh.

Saat mengevaluasi bisnis, penilai, dengan menggunakan pendekatan komparatif, mengidentifikasi bisnis serupa yang dijual 3 bulan lalu. Harga jualnya adalah 300 juta rubel. Selain itu, penilai mengetahui bahwa bisnis yang dijual menghasilkan 30 juta rubel per tahun. laba bersih. Dengan demikian, pengganda “Harga/Penghasilan” sama dengan 10.

Saat mempelajari bisnis yang dinilai oleh penilai, ditemukan bahwa setiap tahun menghasilkan 18 juta rubel.

Dengan demikian, nilai bisnis yang dinilai sama dengan:

10 18 juta menggosok. = 180 juta rubel.

Tergantung pada tujuan dan kondisi penilaian, pendekatan komparatif melibatkan penggunaan tiga metode:

1.Metode perusahaan rekan atau metode pasar capi t ala – digunakan untuk mengestimasi nilai satu saham atau kepemilikan saham nonpengendali.

2.Metode kesepakatan - digunakan untuk mengevaluasi seluruh nilai perusahaan atau mengendalikan saham.

3.Metode koefisien industri - berdasarkan penggunaan rasio yang direkomendasikan antara harga jual dan indikator keuangan tertentu. Koefisien industri dihitung berdasarkan jangka panjang pengamatan statistik untuk bentuk usaha kecil dengan rangkaian produk atau jasa yang sempit. Metode koefisien industri di Federasi Rusia tidak digunakan karena kurangnya informasi.

Prosedur evaluasi dengan pendekatan komparatif meliputi langkah-langkah sebagai berikut:

1. pengumpulan informasi yang diperlukan untuk penilaian.

2. menyusun daftar perusahaan analog.

3. analisa keuangan dari perusahaan yang dinilai dan perusahaan analog.

4. perhitungan taksiran pengganda.

5. penurunan nilai rata-rata dalam setiap kelompok pengali.

6. penentuan biaya awal perusahaan yang dinilai.

7. pengenalan amandemen akhir.