Procjena vrijednosti spašavanja korištenjem troškovnog pristupa. Metoda obračuna likvidacione vrijednosti. Troškovni pristup procjeni vrijednosti zemljišne parcele

apstraktno

Po disciplini: "Procjena vrijednosti preduzeća"

Tema: “Pristup trošku.

Metoda preostale vrijednosti"

Uvod………………………………………………………….…..…….…….3

1. Troškovni pristup………………………………………………………………………….….4

2. Definicije pojma spasonosne vrijednosti……………………8

2.1 Metoda spasonosne vrijednosti……………………..…….9

2.2 Vrste spasonosne vrijednosti……………………..………...9

3. Metode procjene spasonosne vrijednosti………………………………….12

3.1 Algoritam za određivanje likvidacione vrijednosti na osnovu

računovodstveni podaci o obavezama……………………………………………12

3.2 Algoritam za određivanje likvidacione vrijednosti na osnovu

računovodstveni podaci o imovini……………………………………..14

Zaključak………………………………………………………………………………… 16

Bibliografija………………………………………………………………………..………..17

Uvod

a) uredna likvidacija

b) prinudna likvidacija

Saldovalna vrijednost je tržišna vrijednost procijenjene imovine umanjena za sve troškove vezane za njenu prodaju, uključujući provizije za prodaju, troškove oglašavanja, troškove skladištenja itd.

1. Troškovni pristup

Troškovni pristup - skup metoda za procjenu vrijednosti objekta zasnovanih na utvrđivanju troškova potrebnih za reprodukciju ili zamjenu objekta, uzimajući u obzir njegovo habanje i habanje.

Troškovi proizvodnje objekta i njegove naknadne implementacije su vrlo visoki važan faktor u formiranju vrednosti.

Metode troškovnog pristupa podrazumijevaju obaveznu procjenu mogućeg punog troška proizvodnje predmeta i drugih troškova koje snose proizvođač i prodavac. Ove metode su nezaobilazne kada su u pitanju predmeti koji se praktički ne nalaze na otvorenom tržištu, a proizvedeni su prema pojedinačne narudžbe, uključujući specijalnu i jedinstvenu opremu.

Pri ocjenjivanju troškovnim pristupom modelira se proces formiranja cijene (ponude) prodavca, takoreći, na osnovu razmatranja pokrića svih troškova nastalih cijenom i ostvarivanja dovoljnog profita. Budući da metode troškovnog pristupa često ne polaze od stvarnih cijena sličnih objekata, već od izračunatih standardnih troškova i standardne dobiti, one, striktno govoreći, daju procjenu ne čisto tržišne vrijednosti, već takozvane vrijednosti objekta sa ograničeno tržište.

Metode vrednovanja troškova mogu se podijeliti na:

Resursno-tehnološki modeli procjene;

Normativno-parametarski modeli;

Indeksne metode evaluacije;

Resursno-tehnološki modeli procjene. Općenito, tipičan resursno-tehnološki model može se opisati na sljedeći način:

U poređenju sa procjenom objekta u cjelini, njegova procjena na temelju resursno-tehnološkog modela omogućava preciznije uzimanje u obzir utjecaja konfiguracije objekta i, posljedično, sastava i vrijednosti njegovih tehničkih karakteristika, na vrijednost troška. Međutim, u ovom slučaju, težište se prenosi na procjenu troškova njegovih komponenti i sklopova, što je opravdano samo ako postoji razvijeno tržište za ove komponente. Takvo tržište za sada postoji samo u oblasti kancelarijske i računarske opreme.

Normativno-parametarski modeli. Za razliku od resursno-tehnološkog modela, u normativno-parametarskoj cijeni procijenjenog objekta ona se razmatra kao funkcija sveukupnosti njegovih tehničkih karakteristika, a ne komponenti.

Općenito, tipičan normativno-parametarski model može se opisati na sljedeći način:

OD

AT- specifični (po jedinici produktivnosti ili snage) trošak osnovnog proizvoda;

D– snagu ili performanse objekta koji se vrednuje;

K- zbirni koeficijent koji karakteriše zavisnost jedinične procenjene cene ili cene proizvoda od vrednosti parametara. On je jednak proizvodu parcijalnih koeficijenata koji uzimaju u obzir uticaj relevantnog parametra na procenjenu cenu ili cenu proizvoda;

Regulatorno-parametarski modeli su uspješno primijenjeni u izradi niza veleprodajnih cjenovnika koji mogu poslužiti kao izvor relevantnih regulatornih informacija.

Indeks Metode evaluacije.Često se, kao dio troškovnog pristupa, koristi indeksna metoda. Upotreba indeksa cijena za mnoge procjenitelje jedan je od najjednostavnijih i najefikasnijih (posebno u masovnom vrednovanju) načina za rješavanje problema vrednovanja. Indeksi cijena su relativni pokazatelji koji odražavaju dinamiku promjena cijena. U mnogim zemljama državna statistička tijela objavljuju indekse cijena u domaćoj i vanjskoj trgovini za pojedinačne robe i grupe roba. Indeksi cijena se uvijek daju sa naznakom bazne godine u kojoj se pretpostavlja da je vrijednost indeksa 100% (ili = 1).

Općenito, odgovarajući model je opisan na sljedeći način:

OD- željenu vrijednost objekta procjene;

Co - osnovni trošak objekta, na primjer, njegov puni trošak zamjene, sadržan u statističkom izvještaju o rezultatima prethodne revalorizacije osnovnih sredstava;

ja- indeks (lanac indeksa) promjena cijena za odgovarajuću grupu mašina i opreme za period između datuma procjene i prethodne revalorizacije osnovnih sredstava.

Osnova za izračunavanje domaćih indeksa veleprodajnih cijena nisu cijene pojedinih transakcija, već uglavnom nominalne cijene. Stoga objavljeni indeksi daju samo približnu sliku dinamike kataloških cijena, a ne cijene stvarnih transakcija. U zavisnosti od situacije u ovog trenutka, uslovi transakcije, uključujući uslove plaćanja, obim prodaje, specifične cijene će se u određenoj mjeri razlikovati od cijena na listi.

Indeksi cijena - važan indikator, što vam omogućava da identifikujete glavne trendove kretanja cena. Oni se široko koriste u analizi i predviđanju tržišnih uslova, omogućavajući procjenu promjena koje su se dešavale u nivou cijena tokom niza godina. Istina, mora se uzeti u obzir da je indeks, kao prosjek i relativni indikator, kao i jedinična vrijednost, ne daje dovoljno tačnu predstavu o promjenama koje su se dogodile u cijenama nekog određenog proizvoda. Uz pomoć indeksa moguće je identificirati dinamiku cijena proizvoda čitavih industrija ili, u ekstremnim slučajevima, bilo koje grupe proizvoda. Indikacije takvog grupnog indeksa mogu se razlikovati od dinamike cijena robe uključene u ovu grupu sa specifičnim pokazateljima kvaliteta. Međutim, izračunavanje korištenjem indeksne metode može izobličiti procijenjenu vrijednost iz više razloga. Navodimo neke od njih:

Rezultat zavisi od tačnosti određivanja istorijskog troška;

Poteškoće u pronalaženju odgovarajućeg indeksnog reda;

Neizvjesnost relativnih pondera pri izvođenju indeksa;

Index deprecation;

Akumulacija grešaka.

Postupak troškovnog pristupa počinje prikupljanjem i analizom informacija o unutrašnjoj strukturi objekta, njegovoj strukturi i sastavu glavnih elemenata. U isto vreme, jedan tehničke specifikacije nije dovoljno, potrebno Detaljan opis dizajni, crteži opšti pogled i specifikacije. Također se vrši i detaljan pregled objekta.

U metodama troškovnog pristupa, važnu ulogu igra i procjena stepena amortizacije objekta koji se procjenjuje, to je zbog činjenice da trošak reprodukcije ili trošak zamjene predmeta dobijenog na početku ne uzima u obzir amortizaciju, te se tek u sljedećoj fazi rezultujuća troškovna procjena usklađuje sa stvarnom amortizacijom objekta (fizičke, funkcionalne i eksterne) .

2. Definicije za pojam spasonosne vrijednosti

Jedna od sljedećih pretpostavki se obično koristi za određivanje vrijednosti spasavanja:

a) uredna likvidacija(Uredna likvidacija): prodaja imovine u razumnom vremenskom periodu potrebnom da se dobije najviša cijena za svaku prodatu imovinu;

b) prinudna likvidacija(Prinudna likvidacija) uključuje prodaju imovine što je brže moguće, na primjer, na aukciji (likvidaciona vrijednost u prinudnoj likvidaciji često se naziva aukcijska vrijednost - Auction Value).

Rezervna vrijednost uključuje ne samo način prodaje, već i troškove prodaje, troškove održavanja imovine do prodaje i druge troškove. Obično, iako ne uvijek, kada se procjenjuje apsolutni kontrolni interes dioničarstvo spasilačka vrijednost predstavlja najnižu granicu vrijednosti.

2.1 Metoda preostale vrijednosti

Saldovalna vrijednost je tržišna vrijednost procijenjene imovine umanjena za sve troškove vezane za njenu prodaju, uključujući provizije za prodaju, troškove oglašavanja, troškove skladištenja itd.

Saldona vrijednost može varirati ovisno o tome da li je prodaja hitna ili se odvija u normalnom toku poslovanja. U potonjem slučaju, vrijednost spasavanja će biti bliska stvarnoj tržišnoj vrijednosti umanjenoj za troškove.

Problem likvidacione vrijednosti javlja se kada se organizaciji uskraćuju ekonomske i organizacione mogućnosti da samostalno stvara vrijednost, prije svega višak vrijednosti, uz održavanje finansijskih, ekonomskih, radnih obaveza prema drugim subjektima civilnog prometa priznate zakonom.

Likvidaciona vrednost je neto iznos novca koji vlasnik preduzeća može da dobije kada se preduzeće likvidira i njegovo poslovanje zatvori, odvojenom prodajom imovine i nakon obračuna sa svim poveriocima.

2.2 Vrste spasonosne vrijednosti

Postoje tri vrste spasonosne vrijednosti:

· Uredno, kada se prodaja imovine likvidiranog preduzeća vrši u razumnom roku kako bi se mogle dobiti najveće moguće prodajne cijene imovine;

· Prinudno, kada se imovina preduzeća prodaje što je brže moguće, često istovremeno i na istoj aukciji;

· Trošak prestanka postojanja imovine preduzeća, kada se imovina preduzeća ne prodaje, već otpisuje i uništava. Vrijednost preduzeća u ovom slučaju je negativna vrijednost, jer su u ovom slučaju potrebni određeni troškovi za uništenje materijalne imovine.

Redosled rada na obračunu redovne likvidacione vrednosti preduzeća, odnosno vrednosti koja se može dobiti urednom likvidacijom poslovanja preduzeća je sledeći:

· Izrada kalendarskog rasporeda likvidacije imovine kompanije.

· Obračun trenutne vrijednosti imovine, uzimajući u obzir troškove njihove likvidacije.

· Usklađivanje trenutne vrijednosti imovine.

· Definisanje veličine obaveza preduzeća.

· Oduzimanje od tekuće (korigovane) vrednosti imovine vrednosti obaveza preduzeća.

Izrada kalendarskog rasporeda likvidacije imovine preduzeća vrši se kako bi se maksimizirao, koliko je to moguće, prihod od prodaje imovine za otplatu duga prema preduzeću.

Po pravilu se pretpostavlja da je poslovanje preduzeća prestalo i da se sprovodi samo proces likvidacije preduzeća. Likvidacija velikog preduzeća traje oko dvije godine.

Obračun tekuće vrijednosti imovine vrši se metodom akumulacije sredstava, koristeći podatke bilansa stanja preduzeća na dan procjene (ili na posljednji izvještajni datum). Provera i usklađivanje bilansnih računa vrši se istovremeno sa popisom imovine preduzeća na dan procene. Popis imovine preduzeća vrši se u skladu sa metodološkim uputstvima za popis imovine i finansijskih obaveza. Istovremeno sa popisom imovine preduzeća obračunava se i tržišna vrijednost zemljište gdje se nalazi i trenutnu vrijednost preostale imovine.

Usklađivanje tekuće vrijednosti imovine Prilikom izračunavanja likvidacione vrijednosti preduzeća potrebno je uzeti u obzir i od vrijednosti imovine oduzeti troškove vezane za njihovu likvidaciju. To su administrativni troškovi održavanja poslovanja preduzeća do okončanja njegove likvidacije, isplata provizija, potrebnih poreza i naknada, otpremnina i isplata, troškovi transporta za prodatu imovinu itd. Prihod od prodaje imovine, neto pripadajućih troškova, diskontovani su do datuma vrednovanja uz povećanu diskontnu stopu koja uzima u obzir rizik povezan sa ovom prodajom i vremenski tok novčanog toka.

Nakon usklađivanja stavki bilansne aktive, potrebno je uskladiti bilansnu pasivu u pogledu dugoročnog i tekućeg duga. Posebna pažnja u ovom slučaju potrebno je obratiti pažnju na izmirenje povlašćenih akcija, plaćanja poreza, kao i takozvanih potencijalnih obaveza, koje često nastaju kao rezultat tekućih ili potencijalnih sudskih sporova. Moguće je da će tokom analize obaveza prema dobavljačima biti moguće pregovarati o promeni uslova za otplatu dugova kompanije.

Nakon utvrđivanja svih troškova u vezi sa likvidacijom preduzeća, korigovana vrednost celokupne imovine bilansa stanja umanjuje se za iznos troškova povezanih sa likvidacijom preduzeća, kao i za iznos svih obaveza preduzeća. . Tako se dobija vrednost likvidacione vrednosti preduzeća.

3. Metode za procjenu spasonosne vrijednosti

Direktna metoda je zasnovana na komparativnom pristupu i može se provesti bilo direktnim poređenjem sa analozima, ili statističkim modeliranjem (korelaciono-regresiona analiza). Kako god, ovu metodu ima ograničenu primenljivost u ruskim uslovima zbog nedovoljnosti i nedostupnosti baze podataka o transakcijskim cenama u uslovima prinudne prodaje (uključujući stečajni postupak).

Indirektna metoda se izražava u obračunu likvidacione vrijednosti objekta u odnosu na njegovu tržišnu vrijednost. Izvodi se u tri koraka: obračun tržišne vrijednosti objekta, obračun popusta za prinudnu prodaju objekta, obračun likvidacione vrijednosti objekta. U ovom radu koristili smo ovu opciju.

3.1 Algoritam za određivanje likvidacione vrijednosti na osnovu računovodstvenih podataka za obaveze

Ovaj proračun je moguć na nekoliko načina.

Prva opcija

Ovaj pristup je prikladan za izračunavanje likvidacione vrijednosti OJSC čije su dionice kotirane na domaćoj ili stranoj berzi u obliku običnih, povlaštenih dionica i američkih (globalnih) depozitnih potvrda do trenutka kada je obračun naložen.

Ovaj pristup pretpostavlja da je potrebno izračunati ukupnu vrijednost cjelokupnog imovinskog kompleksa likvidirane (reorganizirane) organizacije i da se organizacija prodaje u cjelini, a ne u dijelovima.

Na početku obračuna, procjenitelj treba razumjeti vrijednost odnosa cijena/profit (P/E) koji se dogodio tokom prethodnih mjeseci trgovanja dionicama (vjerovatno je racionalno analizirati posljednja tri mjeseca). Racionalno je prihvatiti tržišne cijene akcija likvidiranog (reorganizovanog) akcionarskog društva za obračun likvidacione vrijednosti bez dodatnog usklađivanja ako je ovaj koeficijent za dati akcionarsko društvo razlikuje se od industrijskog indikatora za najviše 10%. Za velika negativna odstupanja morat ćete uvesti dodatni faktor smanjenja.

Likvidaciona vrednost imovinskog kompleksa se izračunava pod pretpostavkom da se postojeća organizacija proizvodnje i upravljanja u preduzeću likvidira (zameni), ali ostaje tehnološke sposobnosti stvaraju vrijednost u gotovini, fiksnoj i revolving fondovi, radne snage.

Druga opcija

Pretpostavlja se da je tehnološka održivost likvidirane (reorganizovane) organizacije očuvana kada se promeni (ili likvidira) postojeće rukovodstvo. Dalje se pretpostavlja da je imovina na neki način kumulativno (kumulativno) vrednovana i potrebno je utvrditi iznos neto imovine da bi se utvrdila vrijednost akumuliranih obaveza. Neto imovina će se utvrditi kao razlika iznos poravnanja imovine i procijenjenog iznosa dugova organizacije.

Glavni zadatak je da se utvrdi trošak duga koji se odbija od procijenjenog iznosa imovine. Algoritam ovog izračuna može se predstaviti skupom sljedećih radnji:

a) obračunava dugovanja po zajmovima i kreditima za cijelo vrijeme trajanja duga prema pravilima diskretne akumulacije. Iznos duga po složenoj kamati se izračunava na sljedeći način:

FV = P(1 + r)n, (2)

iznos duga koji se plaća po jednostavnoj kamatnoj stopi:

FV = P, (3)

gdje je FV buduća vrijednost, odnosno iznos duga koji se plaća;

P - iznos glavnog duga;

r - kamatna stopa usvojena u sporazumu, u dijelovima jedinice;

n je rok na koji se dug prihvata, u godinama, dijelovima godine;

b) utvrdi iznos duga za ostatak obaveza koje se vode kao obaveze prema dobavljačima ili u visini fiksne nominalne vrijednosti, ili, ako je ugovorom ili utvrđenim pravilima predviđena dodatna isplata kamate po otplati dugova na vrijeme , prema formulama (2, 3).

3.2 Algoritam za određivanje spasonosne vrijednosti na osnovu računovodstvenih podataka za imovinu

Likvidaciona vrijednost u slučaju likvidacije (stečaja) i reorganizacije preduzeća (organizacije) i donošenja odluke o njegovom obračunu kroz procjenu vrijednosti pojedinih elemenata imovine podliježe utvrđivanju uzastopnim radnjama u okviru poseban postupak.

Donošenje takve odluke znači da se preduzeće - subjekt procene više ne smatra od strane tržišta (ili države) kao operativni jedinstven organizaciono-tehnološki kompleks koji može da stvara stvarnu vrednost. Procjenitelji u Ruskoj Federaciji imaju domaće metode za izračunavanje vrijednosti svakog od elemenata računovodstvene imovine operativno preduzeće(sadašnja organizacija).

Likvidaciona vrednost kao ekonomska i procenjivačka kategorija zahteva niz dodataka poznatim preporukama. Prije svega, prilikom izračunavanja likvidacione vrijednosti, procjenitelj je primoran da se više fokusira na trenutne, realne cijene materijalnih elemenata imovine, a takođe uzima u obzir uslove za korištenje ovih proizvodnih i neproizvodnih sredstava u na drugačiji način, a ne kao što je to bilo u likvidiranom preduzeću (likvidiranoj organizaciji), inače. Slično smo prikazali u odjeljku 5. U isto vrijeme, ograničenja prikazana u odjeljku 1 u vezi sa zemljištem, podzemljem, itd., ostaju na snazi.

Početne informacije za obračune sadržane su u bilansima stanja, računovodstvenim registrima, računima, inventarnim listovima. Sama ravnoteža, po pravilu, zahtijeva analizu i pojašnjenje.

Zaključak

Troškovni pristup ima izuzetnu svestranost; teoretski, svaki objekat tehnologije može se procijeniti ovim pristupom. Kod troškovnog pristupa kao mjera troška uzima se zbir troškova izrade i naknadne prodaje objekta, tj. njegov trošak.

Saldona vrijednost može varirati ovisno o tome da li je prodaja hitna ili se odvija u normalnom toku poslovanja. U potonjem slučaju, vrijednost spasavanja će biti bliska stvarnoj tržišnoj vrijednosti umanjenoj za troškove.

Problem likvidacione vrijednosti javlja se kada se organizaciji uskraćuju ekonomske i organizacione mogućnosti da samostalno stvara vrijednost, prije svega višak vrijednosti, uz održavanje finansijskih, ekonomskih, radnih obaveza prema drugim subjektima civilnog prometa priznate zakonom.

Metoda spasonosne vrednosti u vrednovanju poslovanja preduzeća primenjuje se kada je preduzeće u situaciji bankrota ili likvidacije, ili postoji ozbiljna sumnja u sposobnost preduzeća da ostane u funkciji i nastavi svoje poslovanje.

Likvidaciona vrijednost procijenjenog objekta može se izračunati direktnom ili indirektnom metodom.

Direktna metoda je zasnovana na komparativnom pristupu i može se provesti bilo direktnim poređenjem sa analozima, ili statističkim modeliranjem (korelaciono-regresiona analiza).

Indirektna metoda se izražava u obračunu likvidacione vrijednosti objekta u odnosu na njegovu tržišnu vrijednost.

Bibliografija

1. L.A. Drobozin. Analiza finansijske aktivnosti preduzeća. Udžbenik. - M., 2000

2. Kovalev V.V. Analiza ekonomska aktivnost preduzeća. - M, 2002

3. Romanovsky M.V. Poslovna analiza i vrednovanje. Udžbenik. - M., 2000

4. Valdajcev S.V. Procjena vrijednosti poslovanja. Upravljanje vrijednošću poduzeća. M.: UNITI, 2002

5. Shulyak P.N. Finansije preduzeća. - M., 2002

6. Esipov V.E., Makhovikov G.A., Terekhova V.V. Procjena vrijednosti poslovanja. Sankt Peterburg: Petar, 2002

7. Procjena vrijednosti poslovanja. Ed. Gryaznovoy A.G. i Fedotova M.A. M.: Finansije i statistika, 2005

8. A.M. Kovalev. Analiza ekonomske aktivnosti preduzeća. - M., 2001

Procjena likvidacione vrijednosti preduzeća

1. Pojam i vrste likvidacione vrijednosti preduzeća

Situacija stečaja i likvidacije preduzeća je hitna. Verovatnoća pozitivnog rešenja problema neplaćanja, koji obično prati ovu situaciju, zavisi od vrednosti imovine koju preduzeće poseduje. I ne samo problemi neplaćanja, već i rešavanje pitanja vezanih za materijalno blagostanje zaposlenih u preduzeću, u određenoj meri zavise od vrednosti imovine likvidiranog preduzeća.

Međutim, procena vrednosti preduzeća je neophodna ne samo u slučaju likvidacije preduzeća. Važno je u mnogim drugim slučajevima, na primjer:

Prilikom finansiranja preduzeća dužnika;


prilikom finansiranja reorganizacije preduzeća;


prilikom reorganizacije preduzeća bez suđenja;


prilikom izrade plana otplate dugova preduzeća-dužnika kojem prijeti stečaj;


prilikom analize i utvrđivanja mogućnosti izdvajanja pojedinačnih proizvodnih kapaciteta preduzeća u ekonomski nezavisne organizacije;


prilikom evaluacije prijava za kupovinu preduzeća; u ispitivanju lažnih transakcija za prenos imovinskih prava na treća lica; u ispitivanju programa reorganizacije preduzeća.

Procjena likvidacione vrijednosti preduzeća u stečajnoj situaciji ima niz karakteristika, uglavnom zbog prirode same vanredne situacije. Ove karakteristike treba uzeti u obzir od strane procenitelja, kupca i drugih zainteresovanih strana za rezultate procene spasonosne vrednosti.

Još jedna karakteristika procene likvidacione vrednosti preduzeća je visok stepen Ovisnost trećih strana o rezultatima evaluacije.

Procjena likvidacione vrijednosti preduzeća (poslovanja) vrši se u sljedećim slučajevima:

kompanija je u stečaju ili postoje ozbiljne sumnje u njenu sposobnost da i dalje posluje;

Vrijednost preduzeća u likvidaciji može biti veća nego u kontinuiranom poslovanju.

Trenutno postoji mnogo definicija spasonosne vrijednosti, među kojima su razlike prilično značajne u smislu praktičan rad procjenitelja, pa ima smisla navesti najpoznatije od njih.

Konkretno, najčešće se odnose na definiciju likvidacione vrijednosti koju je dao vodeći američki procjenitelj S. Pratt. Prema njegovom mišljenju, to predstavlja neto iznos novca koji vlasnik preduzeća može dobiti u likvidaciji preduzeća i odvojenoj prodaji njegove imovine. Istovremeno, Pratt smatra da je likvidaciona vrijednost preduzeća u cjelini obično manja od iznosa prihoda dobijenih od odvojene prodaje njegove imovine. Teško je složiti se s ovim: kako pokazuje ruska praksa, odvojena prodaja imovine preduzeća najčešće dovodi do prodaje imovine za sitniš i praćena je razjašnjavanjem odnosa strana zainteresovanih za prodaju. imovine na sudu.

Od ostalih tumačenja likvidacione vrijednosti, želio bih se zadržati i na sljedećim definicijama:

1. Prema Državni standard Ruska Federacija GOST R 51195.0.02-98 „Jedinstveni sistem vrednovanja imovine. Pojmovi i definicije Likvidaciona vrijednost imovine: vrijednost imovine u slučaju njene prinudne prodaje.

2. U skladu sa Naredbom Ministarstva za ekonomski razvoj Rusije od 20. jula 2007. br. 255 „O odobrenju FSO „Svrha procene i vrste vrednosti“, prilikom utvrđivanja likvidacione vrednosti preduzeća, procenjena je utvrđuje se vrijednost koja odražava najvjerovatniju cijenu po kojoj se ovaj predmet procjene može otuđiti tokom perioda izloženosti objekta procjene, što je manje od tipičnog perioda izloženosti za tržišne uslove, u uslovima kada je prodavac primoran da izvrši transakciju za otuđenje imovine. Prilikom utvrđivanja likvidacione vrijednosti, za razliku od utvrđivanja tržišne, uzima se u obzir uticaj vanrednih okolnosti koje primoravaju prodavca da proda predmet procene pod uslovima koji ne odgovaraju tržišnim.

Kao što se može vidjeti, nijedna definicija ne govori o spasonosnoj vrijednosti koja se pojavljuje isključivo u slučaju odvojene prodaje imovine, iako oba standarda također smatraju spasonosnu vrijednost isključivo u ravni prinudne prodaje.

Likvidaciona vrijednost je podijeljena u tri tipa:

1. Naručena spasonosna vrijednost. Prodaja imovine preduzeća vrši se u razumnom roku kako bi se mogle dobiti visoke cijene za imovinu koja se prodaje. Za najmanje likvidne nekretnine preduzeća, ovaj period je oko 2 godine.

2. Prinudna spasonosna vrijednost. Imovina se prodaje što je brže moguće, često u isto vrijeme i na istoj aukciji.

3. Likvidaciona vrednost prestanka postojanja imovine preduzeća (korišćenje). U ovom slučaju se imovina preduzeća ne prodaje, već se otpisuje i uništava, a na ovom mestu se gradi novo preduzeće koje daje značajan ekonomski ili društveni efekat. U ovom slučaju, vrijednost preduzeća je negativna, jer su potrebni određeni troškovi za likvidaciju imovine preduzeća.

2. Tipični slučajevi nastanka spasonosne vrijednosti

Tipični slučajevi nastanka spasonosne vrijednosti su:

Likvidacija preduzeća;

Realizacija kolateralnih objekata;

Ubrzana prodaja ostale imovine.

Kada se preduzeće likvidira, potrebno je izraditi jasan raspored prodaje imovine i otplate duga preduzeća (štaviše, nisu retke situacije kada ukupan iznos prihoda od prodaje imovine ne pokriva sve dugove) . Istovremeno, uslovi izloženosti (predprodajne aktivnosti i sama prodaja) su veoma ograničeni zbog potrebe za prilično brzim oslobađanjem od imovine i otplatom duga. Pitanje raspoloživog vremena u ovom slučaju igra odlučujuću ulogu u veličini vrijednosti (ceteris paribus).

Zauzvrat, trajanje vremenskog perioda je određeno uslovima svakog konkretnog slučaja likvidacije. Pri tome, treba imati na umu da sama odluka o likvidaciji može biti dobrovoljna (odnosno postoji planirana akcija) ili prinudna. Po pravilu, prvi slučaj daje veću varijabilnost u donošenju odluka i omogućava vam da razvijete efikasnije planove za likvidaciju preduzeća.

Prinudna likvidacija u stečajnom postupku se sprovodi kada se donese odluka o otvaranju stečajnog postupka na osnovu rezultata eksterno upravljanje. Formirana stečajna masa podliježe prodaji na otvorenoj aukciji (sa rijetkim izuzecima predviđenim Saveznim zakonom „o stečaju“). Istovremeno, rokovi za prodaju imovine su izuzetno ograničeni.

Stoga je potrebno razlikovati dobrovoljnu i prisilnu likvidaciju.

Realizacija kolateralnih objekata u kontekstu ovog rada pre je hipotetički (odvojen od stvarnosti) koncept. U ovom slučaju, utvrđivanje likvidacione vrijednosti je neophodno da bi se opravdala donja granica kredita, koja je osigurana založenom imovinom, a ne govorimo o stvarnoj činjenici prodaje objekta. Međutim, da bi dao zajam, zajmodavac treba da zna po kojoj ceni će biti moguće prodati kolateral u kratkom roku ako se zajam ne otplati. Ova vrijednost u nekim izvorima literature naziva se kolateralom. Međutim, može se tvrditi da je u svojoj ekonomskoj suštini i likvidacija, jer postoje faktori ograničenog vremena i prinudne prodaje.

Ubrzana prodaja ostale imovine zbog ograničenog vremena izloženosti takođe čini neophodnim utvrđivanje likvidacione vrijednosti. Istovremeno, postoji i nekoliko opcija za takvu implementaciju – ili inicijativna (dobrovoljna) implementacija, ili prinudna (pod prisilom), predviđena važećim zakonodavstvom.

Dakle, u postupku izvršnog postupka, imovina oduzeta sudskom odlukom se prodaje, i to u roku ne dužem od dva mjeseca od dana oduzimanja (Savezni zakon od 21. jula 1997. br. 119-FZ „O izvršnom postupku ”).

Dakle, likvidaciona vrijednost imovine je skoro uvijek niža od njene tržišne vrijednosti. I ova činjenica je negativna za prodavca imovine i, naravno, pozitivna - za kupca.

3. Faktori koji određuju razliku između spasonosne i tržišne vrijednosti

Svi faktori koji su u osnovi likvidacione vrijednosti ili je prate mogu se uslovno klasificirati (Slika 1).

Rice. 1 Faktori rezidualne vrijednosti

Objektivni faktori su prisutni u određivanju spasonosne vrijednosti u svakoj situaciji. Njihov uticaj se ne može zanemariti, a zapravo, oni praktično ne zavise od stanja u pojedinom preduzeću (sa izuzetkom opšteg imovinskog stanja). Istovremeno, svi objektivni faktori međusobno utiču jedni na druge. Tako, na primjer, povoljni tržišni uvjeti mogu smanjiti optimalno vrijeme izloženosti, itd.

Najvažniji faktor koji utiče na razlike u tržišnoj i likvidacionoj vrednosti je period ekspozicije imovine. Istovremeno, što je kraći planirani period ekspozicije unovčene imovine u odnosu na optimalni, to je veći mogući trošak smanjen.

Dijagrami 1-3 prikazuju omjer tržišne i likvidacione vrijednosti nekretnina u Moskvi 1998-2000. (u %)

Dijagram 1: Odnos tržišne vrijednosti i spasonosne vrijednosti poslovnih zgrada i prostorija, %

Dijagram 2: Odnos tržišne i likvidacione vrijednosti prodaje poslovnih zgrada i prostora, %

Dijagram 3: Odnos tržišne i otkupne vrijednosti prodaje skladišnih i industrijskih zgrada i prostorija, %

Naime, period izloženosti imovine je fundamentalni faktor koji značajno utiče na sve ostale faktore, kako u pravcu jačanja njihovog uticaja, tako i u pravcu slabljenja. Očigledno, sa povećanjem planiranog perioda izloženosti, postoje realnije mogućnosti za korišćenje efektivnih marketinških aktivnosti, nivelisanje negativnog uticaja kratkoročnih faktora formiranja tržišta itd.

Opća investiciona atraktivnost objekta zasniva se na individualnim karakteristikama nekretnine (funkcionalna namjena, fizičko stanje) i direktno utiče na nivo potražnje potrošača.

U slučaju koji se razmatra (u toku likvidacije preduzeća) aktiviraju se specifični faktori, koji se uslovno mogu nazvati „spin-off faktorima“ (u principu, ovi faktori su veoma bliski faktoru investicione privlačnosti). Suština ovih faktora je da mnogi objekti imovinskog kompleksa pojedinačno ne predstavljaju nikakvu vrijednost i zapravo se ne mogu prodati po normalnoj cijeni, dok su ovi objekti imali značajnu ulogu u okviru likvidiranog preduzeća. Uticaj analiziranog aspekta na tzv. nematerijalnu imovinu i, prije svega, na poslovnu reputaciju firma (goodwill), koja uključuje vrijednost osoblja, odnose sa dobavljačima, glatkoću poslovne strukture itd. Kada je preduzeće likvidirano, nije moguće realizovati ovo, ponekad jedno od najvrednijih sredstava.

Apsolutna vrijednost tržišne vrijednosti objekta ima inverzni efekat na nivo likvidnosti – što je veća tržišna vrijednost objekta, to je manja efektivna potražnja za njim zbog smanjenja broja potencijalnih kupaca.

Faktori direktnog uticaja na nivo cene objekata uključuju stanje na tržištu tokom perioda likvidacije. Što je ovaj period duži, kompanija ima više mogućnosti da analizira situaciju na tržištu i izabere najviše najbolja opcija radnje u datim okolnostima. I obrnuto, uz kratak period izloženosti i nepovoljne tržišne uslove, gubici u prodaji objekata će se još više povećati. I u najmanju ruku je nerazumno nadati se opštem usponu na tržištu tokom kratkog perioda likvidacije kompanije.

Efikasnost marketinga je takođe značajno komplikovana kratkim trajanjem perioda predviđenog za relevantne aktivnosti. Međutim, to jednako ovisi o specifičnim sredstvima koja se koriste za povećanje prodajne cijene objekta.

Drugi važan objektivni faktor je psihološki aspekt prinudna prodaja, koja se izražava u određenom uticaju na inicijativu kupaca. Štaviše, uticaj ovog faktora je takođe prilično dvostruk - s jedne strane, osećajući da je prodavac u prvobitno nepovoljnim uslovima, kupci počinju da daju, ali s druge strane, osećaju konkurenciju jedni drugima, plaše se da izgube nekretnine se prodaju i prisiljeni su na kompromis.

Subjektivni faktori odražavaju specifičnosti svakog pojedinačnog preduzeća. Ovi faktori su posebno negativni kod preduzeća sa neefikasnim menadžerima, što dovodi do značajnih poteškoća prilikom likvidacije. Takvi faktori uključuju cijeli sistem fenomeni. Tako je popis i procjena osnovnih sredstava preduzeća u stečaju gotovo uvijek otežana stanjem računovodstvenih registara, nedostatkom tehničkih pasoša za opremu i ZTI pasoša za nekretnine. Ova serija se nastavlja nedostatkom pravne dokumentacije za imovinu, složenošću računovodstva, nedostatkom zaposlenih koji mogu dati potrebna objašnjenja. Sve ove činjenice dovode do toga da je prije izrade konkretnog plana i određivanja vremena likvidacije potrebno u punom smislu riječi „pograbljati“ imovinu preduzeća, obnoviti lance nastanka određenih obaveza. kako od strane samog preduzeća tako i od strane njegovih partnera. To dovodi do kolosalne komplikacije procesa likvidacije.

Međutim, bilo bi pogrešno misliti da su faktori koji se razmatraju uvijek samo negativni. Naprotiv, jasno organizacijske strukture i efikasan savestan rad odeljenja preduzeća može doprineti značajnom ubrzanju procesa likvidacije.

Zaista, umjesto da potrošite 3-6 mjeseci na identifikaciju trenutnog stanja imovine preduzeća u slučaju bezvlasništva, bilo bi bolje iskoristiti ovaj period za povećanje vremena za prodaju imovinskog kompleksa, što je veoma važno. .

4. Metode za procenu likvidacione vrednosti preduzeća

Obračun likvidacione vrijednosti preduzeća uključuje nekoliko glavnih faza:

1. Analizira se veći broj statističkih i računovodstvenih dokumenata koji uključuju: računovodstvene izvještaje na kraju svakog kvartala, statističke izvještaje, međulikvidacioni bilans, inventarne kartice. Na osnovu sveobuhvatne finansijske analize donosi se stručni zaključak o dovoljnosti sredstava za pokriće duga.

2. Formira se procijenjena masa imovine. Posebno se razmatraju sljedeće grupe imovine:

Najlikvidniji (kratka sredstva).

Manje likvidne (stalna sredstva).

3. Formira se iznos duga kompanije.

4. Plan likvidacije je u izradi. Treba, međutim, napomenuti da je prodaja razne vrste imovina kompanije ( nekretnina, mašine i oprema, inventar) zahteva različite vremenske periode u zavisnosti od stepena likvidnosti i potrebnog nivoa izloženosti na tržištu.

5. Opravdajte iznos troškova. Razlikuju se troškovi povezani sa likvidacijom i troškovi vezani za posjedovanje imovine prije njihove prodaje. Troškovi vezani za likvidaciju prvenstveno uključuju provizije za procjenu i advokatske firme, kao i poreze i naknade koje se plaćaju pri prodaji. Troškovi vezani za posjedovanje imovine prije njihove prodaje uključuju troškove zaštite objekata, troškove upravljanja održavanjem poslovanja preduzeća do završetka njegove likvidacije itd.

6. Procjenjuje se prodajna imovina. Procjena imovine koja se prodaje vrši se korištenjem svih pristupa procjene. U praksi, najčešće korišteni pristup vrednovanju imovine je uporedni pristup.

7. Diskontna stopa se utvrđuje uzimajući u obzir planirani period implementacije. Štaviše, diskontna stopa se može odrediti za svaku vrstu imovine koja se procjenjuje pojedinačno, uzimajući u obzir likvidnost (značajni popusti za nisku likvidnost) i rizik od moguće neprodaje.

8. Izrađuje se raspored prodaje imovine na osnovu kojeg se utvrđuju ukupni prihodi od prodaje obrtne, materijalne i nematerijalne imovine.

9. Operativna dobit (gubitak) perioda likvidacije se dodaje (ili oduzima).

10. Na osnovu rezultata prodaje, otplaćuje se akumulirani iznos tekućeg duga za period likvidacije (struja, grijanje i sl.).

Preče na namirenje se oduzimaju: otpremnine i isplate zaposlenima u preduzeću, potraživanja poverilaca za obaveze obezbeđene zalogom imovine likvidiranog preduzeća, dug po obaveznim uplatama u budžet i vanbudžetske fondove, obračuni sa drugim poveriocima .

Istovremeno, potraživanja povjerilaca se namiruju po redoslijedu prioriteta utvrđenom članom 64. Građanskog zakonika Ruske Federacije, u skladu s kojim se raspodjela imovine svakog sljedećeg prioriteta vrši nakon potpune raspodjele imovine. prethodnog prioriteta.

11. Konačna radnja je procjena likvidacione vrijednosti koja se može pripisati udjelu vlasnika (akcionara). Savezni zakon br. 208-FZ od 26. decembra 1995. godine “O dioničkim društvima” (sa izmjenama i dopunama od 13. juna 1996.) predviđa jasnu proceduru za raspodjelu preostalih iznosa.

Dakle, likvidaciona vrednost preduzeća se izračunava tako što se od korigovane vrednosti celokupne imovine bilansa stanja oduzme iznos tekućih troškova u vezi sa likvidacijom preduzeća, kao i vrednost svih obaveza.

Izrada kalendarskog rasporeda likvidacije imovine preduzeća vrši se kako bi se maksimizirao, koliko je to moguće, prihod od prodaje imovine za otplatu duga prema preduzeću.

Po pravilu se pretpostavlja da je poslovanje preduzeća prestalo i da se sprovodi samo proces likvidacije preduzeća. likvidacija veliko preduzeće traje oko dve godine.

Obračun tekuće vrijednosti imovine vrši se metodom akumulacije sredstava, koristeći podatke bilansa stanja preduzeća na dan procjene (ili na posljednji izvještajni datum). Provera i usklađivanje bilansnih računa vrši se istovremeno sa popisom imovine preduzeća na dan procene. Popis imovine preduzeća vrši se u skladu sa metodološkim uputstvima za popis imovine i finansijskih obaveza. Istovremeno sa popisom imovine preduzeća izračunava se tržišna vrednost zemljišne parcele na kojoj se ono nalazi i trenutna vrednost ostale imovine.

Usklađivanje tekuće vrijednosti imovine. Prilikom izračunavanja likvidacione vrijednosti preduzeća potrebno je uzeti u obzir i od vrijednosti imovine oduzeti troškove vezane za njihovu likvidaciju. To su administrativni troškovi održavanja poslovanja preduzeća do okončanja njegove likvidacije, isplata provizija, potrebnih poreza i naknada, otpremnina i isplata, troškovi transporta za prodatu imovinu itd. Prihod od prodaje imovine, neto pripadajućih troškova, diskontovani su do datuma vrednovanja uz povećanu diskontnu stopu koja uzima u obzir rizik povezan sa ovom prodajom i vremenski tok novčanog toka.

Nakon usklađivanja stavki bilansne aktive, potrebno je uskladiti bilansnu pasivu u pogledu dugoročnog i tekućeg duga. Posebnu pažnju treba obratiti na izmirenje preferencijalnih akcija, plaćanja poreza, kao i takozvanih potencijalnih obaveza, koje često nastaju kao rezultat tekućih ili potencijalnih sudskih sporova. Moguće je da će tokom analize obaveza prema dobavljačima biti moguće pregovarati o promeni uslova za otplatu dugova kompanije.

Metoda likvidacione vrijednosti sastoji se u utvrđivanju razlike između vrijednosti imovine i troškova likvidacije. Pokazalo se da je najracionalnije primijeniti ovu metodu pod uslovom da preduzeću prijeti bankrot. Drugim riječima, ovo je trenutak kada organizacija prestaje sa radom, prodaje na aukciji svu svoju materijalnu i nematerijalnu imovinu, a počinje i otplaćivati ​​dugove i dugove po sopstvenim obavezama.

U slučaju obračuna likvidacione vrijednosti, procjenitelj treba uzeti u obzir i uzeti u obzir sve troškove koji će nastati prilikom likvidacije: provizije i administrativne troškove u cilju održavanja rada procijenjenog objekta do trenutka likvidacije, tj. kao i troškovi usluga advokata i računovođa.

Postoje tri vrste likvidacije:

1. uredna likvidacija, odnosno prodaja imovine preduzeća u roku od dve godine. glavni cilj ova prodaja se smatra primanjem maksimalnog mogućeg iznosa od prodaje imovine preduzeća. Za tako dug vremenski period, organizacija uspeva da pripremi nekretninu za prodaju i da informiše potencijalne kupce, dok druga strana u transakciji ima dovoljno vremena da razmisli o odluci i prikupi sredstva za kupovinu, kao i za njegovu implementaciju, transport itd.

2. prinudna likvidacija je prodaja imovine društva u najkraćem mogućem roku. Najčešće se to dešava za svu imovinu u isto vrijeme i na jednoj aukciji.

3. likvidacija sa prestankom postojanja imovine preduzeća – to je slučaj kada je sva imovina preduzeća podložna uništenju kako bi se napravilo mesto i izgradilo novo preduzeće sa velikim potencijalom. Kod ove vrste likvidacije vrijednost imovine postaje negativna, jer se troškovi obračunavaju samo za otuđenje imovine.

U naučnoj oblasti razlikuju se sledeće faze vrednovanja poslovanja metodom likvidacione vrednosti:

1. opravdanost izbora likvidacione vrijednosti: u skladu sa zakonom, u slučaju prinudne prodaje imovine društva (zbog njegovog stečaja) i zbog kratkih rokova prodaje, procjenitelj ne može izračunati tržišnu vrijednost društva. takav objekat procene, jer će prodajna cena imovine biti prinudna cena za vlasnika. Zbog nemogućnosti izračunavanja tržišne vrijednosti, procjenitelj je dužan pismeno obrazložiti izbor druge, drugačije vrste vrijednosti;

2. izrada kalendarskog rasporeda prodaje imovine vrši se u cilju maksimiziranja prihoda od prodaje imovine društva;

3. utvrđivanje tekuće vrijednosti imovine (bez troškova likvidacije): vrijednost imovine se usklađuje za iznos režijskih troškova za njihovu prodaju;

4. diskontovanje prilagođene vrednosti imovine koja se vrednuje (diskontna stopa treba da uzme u obzir iznos rizika koji može nastati prilikom prodaje imovine);

5. sabiranje (ili oduzimanje) operativne dobiti (gubitka);

6. utvrđivanje visine obaveza. Procjenitelj usklađuje dugoročni i tekući dug procijenjenog objekta;

7. obračun likvidacione vrednosti preduzeća, kao razlike između korigovane tekuće vrednosti imovine i obaveza preduzeća. Na konačnu vrijednost likvidacije utiču faktori koji su doveli posao do likvidacije. Dakle, ako je stečaj bio rezultat niskog nivoa upravljanja, onda procjenitelj ne uzima u obzir ovaj faktor, ali ako je amortizacija uzrokovana visokim stepenom amortizacije imovine preduzeća i nepovoljnom lokacijom, onda je nivo amortizacije uzrokovan visokim stepenom amortizacije imovine preduzeća i nepovoljnom lokacijom. Likvidaciona vrijednost objekta procjene je značajno smanjena.

Likvidaciona vrijednost se utvrđuje u slučaju prinudne likvidacije društva.

Likvidaciona vrijednost označava neto iznos koji vlasnik može dobiti likvidacijom kompanije | i odvojenom prodajom njegove imovine.

Likvidaciona vrijednost zavisi od prirode likvidacije.

U slučaju da je moguća uredna likvidacija, prodaja imovine se može izvršiti u razumnom roku, čime će se osigurati najviša moguća cijena za svako sredstvo. Prinudna likvidacija (pretpostavlja da se imovina rasproda što je prije moguće.

Prilikom obračuna spasonosne vrijednosti važno je realno odrediti troškove vezane za likvidaciju imovine. Prilikom izračunavanja spasonosne vrijednosti potrebno je diskontovati očekivani prihod od prodaje imovine po stopi koja uzima u obzir rizik povezan s likvidacijom. Bazni period je datum procjene vrijednosti kompanije.

Likvidaciona vrijednost se utvrđuje na osnovu trenutne tržišne vrijednosti imovine društva, uzimajući u obzir vrijeme njihove prodaje prema kalendarski raspored likvidacija imovine (Slika 5.4).

Za izračunavanje trenutne vrednosti imovine preduzeća koriste se podaci o bilansu stanja preduzeća na dan procene, uzimajući u obzir popis i usklađivanje vrednosti pojedinačne imovine, čija se tržišna vrednost ne poklapa sa knjigovodstvenom vrednošću.

Prvo se mora riješiti pitanje što boljeg i najefikasnijeg korištenja likvidiranih poslova, što će omogućiti primjenu zdravih tržišnih metoda.

Rice. 5.4. Šema za utvrđivanje vrednosti preduzeća na osnovu metode likvidacione vrednosti

noćna procjena mašina, opreme, vozila, zgrada i objekata, nematerijalne imovine.

Na osnovu analize lokacije objekta, razvijenosti infrastrukture, prirode i amortizacije nekretnina, zakonskih ograničenja u korišćenju imovine, izabrana je najprikladnija opcija demontaže i prodaje opreme, vozila, zaliha. Proizvodno-skladišne ​​prostore novi vlasnik može koristiti kao skladišni kompleks.

Kupac dobija pravo zakupa parcele zajedno sa pravima na nepokretnostima (Građanski zakonik Ruske Federacije, član 271 „Pravo na korišćenje zemljišne parcele od strane vlasnika nekretnine”). Usklađivanje bilansnih pokazatelja izvršio je procjenitelj za sljedeće pozicije (tabela 5.5).

Tabela 5.5

Tržišna procjena unovčenih sredstava, hiljada rubalja Šifra imovine

Balan žice

Rynoch stanica

ST-TH 1 2 3 4 1. Nekretnine 122 1729 1 199 2. Oprema 122 784 1 150 3. Vozila 122 900 1212 4. Izgradnja u toku 122 423 229 5. Zalihe u toku 122 423 229 5. Zalihe 2 sed. sirovina, materijala i sličnih vrijednosti 211 363 363 7. Zalihe gotovih proizvoda 214 40 40 C. Potraživanja 240 1.590 1.590 E. Gotovina 260 29 29 Vrijednost unovčene imovine 6.540 Osnovna sredstva (red 122. aktive bilansa stanja) obuhvataju 12 objekata nepokretnosti. Knjigovodstvena vrijednost iznosi 1.729 hiljada RUB. Cijena vozila, mašina i opreme je 1.684 hiljade rubalja.

U sklopu objekata nepokretnosti nalaze se objekti neindustrijske namjene, koji u skladu sa čl. 104 savezni zakon"O insolventnosti (stečaj)" podliježu besplatnom prenosu vlasti lokalna uprava. Knjigovodstvena vrijednost takvih objekata iznosila je 185 hiljada rubalja. Kao rezultat toga, knjigovodstvena vrijednost nekretnina koje su predmet prodaje iznosila je 1.544 hiljade RUB. (1729 - 185).

U postupku popisa, tehničkog vještačenja nepokretnosti, proučavanja tržišnih uslova za prodaju te imovine, procjenitelj je došao do zaključka da je knjigovodstvena vrijednost osnovnih sredstava veća od njihove tržišne vrijednosti. Koristeći metodu troška pune zamjene, uzimajući u obzir sve vrste amortizacije, procjenitelj je utvrdio tržišnu vrijednost objekata nekretnina - 1.199 hiljada rubalja.

Za procjenu tržišne vrijednosti mašina i opreme, procjenitelj je izdvojio vozila kao likvidnija od opreme. (Ovo će se odraziti na rasporedu otuđenja imovine u nastavku.)

Knjigovodstvena vrijednost opreme je 784 hiljade rubalja, a vozila - 900 hiljada rubalja. Tržišna vrijednost ove imovine, izračunata na osnovu tržišnog pristupa, iznosila je 1.150 hiljada RUB, respektivno. i 1.212 hiljada rubalja.

Izgradnja u toku procjenjuje se na 229 hiljada rubalja. u odnosu na knjigovodstvenu vrijednost od 423 hiljade rubalja. U isto vrijeme, procjenitelj je uzeo u obzir tehničko stanje konstrukcije, habanje pod uticajem prirodnih i klimatskih faktora.

U sklopu rezervi sirovina, materijala i druge slične imovine, procjenitelj je dao tržišnu procjenu rezervi sjemena suncokreta, budući da je prema procjeniteljima bila potcijenjena na dan procjene: tržišna vrijednost rezervi je 728 hiljada rubalja. u odnosu na knjigovodstvenu vrijednost - 600 hiljada rubalja. Ostale zalihe sirovina, materijala i druge slične imovine, kao i gotovih proizvoda vrednuju se po njihovoj knjigovodstvenoj vrijednosti.

Prilagođena vrijednost imovine Periodi, mjeseci Ukupno sp

„SG 15901 SP

SO 5567.5 SCHI SP

cm 1 1 1 1590 1 1918,9 O

SP 99,9 3,0 0,720 SP SE SP

o 5’ o> SP

osam? 3,0 0,764 ko

ce 78,6 G "- SP

CM 3.0 10.836 g-*-

oko 258,7 sa zajedničkim ulaganjem

SP SP § vidi 816.6 o

o* 746,6 em SP

?^g cm 816,6 s?

s5 769.2 - SP

CM 1613.6 SE

Nekretnine 2. Oprema 3. Vozila 4. Izgradnja u toku 5. Zalihe sjemena suncokreta do

7. Zalihe gotovih proizvoda 8. Potraživanja 9. Gotovina 10. Ukupan priliv Novac 55

od 14. Ukupna trenutna vrijednost unovčene imovine

U okviru potraživanja, analizom su otkrivena loša dugovanja kupaca i kupaca u iznosu od 452 hiljade rubalja. Na kraju potraživanja, za koji se očekuje da će dobiti gotovinu u roku od 12 mjeseci, iznosi 1.590 hiljada rubalja. (2043-453).

Kao rezultat toga, tržišna vrijednost imovine kompanije iznosi 6.540 hiljada rubalja.

Prelazak na likvidacioni iznos preduzeća zahteva obračunavanje troškova prodaje imovine, opreme za demontažu, troškova transporta, troškova održavanja zaliha, troškova upravljanja, troškova posredničke nekretnine, procene i pravne usluge, porezi, naknade, mogući popusti u procesu realizacije, troškovi održavanja aukcija. Najispravniji način izračunavanja predstojećih troškova likvidacije je na osnovu procjene. U nekim slučajevima možete se fokusirati na akumulirano iskustvo na tržištu u prodaji ove vrste nekretnina u sličnim uslovima (tabela 5.8),

Tabela 5.8

Troškovi likvidacije objekta (u % tržišne vrijednosti imovine), hiljada rubalja Rynoch property.

st-ti Likvidats.

troškovi 1. Nekretnine 1199 10 119,9 2. Oprema 1150 15 172,5 3. Vozila 1 212 7 84,8 4. Izgradnja u toku 229 12 27,5 5. Zalihe sjemena suncokreta 141 zaliha 3 6 . Zalihe gotovih proizvoda 40 5 2,0 8. Potraživanja 1590 5 79,5 9. Gotovina 29 - - Administrativni troškovi za likvidaciju preduzeća, prema obračunu, iznose 28 hiljada rubalja. Mjesečno. Otpremnine zaposlenima iznosile su 51,8 hiljada rubalja.

Raspored prodaje imovine preduzeća sastavlja se uzimajući u obzir stepen njihove likvidnosti u stvarnim ekonomskim uslovima. Osim toga, treba uzeti u obzir zakonska ograničenja prodaje imovine likvidiranog preduzeća (tabela 5.9),

Tabela 5.9. Raspored prodaje imovine preduzeća Imovina, Period implementacije,

mjeseci 1, Nekretnine 12 2. Oprema 6 3. Vozila 3 4. Izgradnja u toku 12 5. Zalihe sjemena suncokreta 1 6. Ostale zalihe sirovina 3 7. Zalihe gotovih proizvoda 1 . 8. Potraživanja 12 9. Gotovina 1 Raspored prodaje imovine vam omogućava da odredite trenutnu tržišnu vrijednost imovine koja se prodaje, uzimajući u obzir vrijeme prijema sredstava od prodaje imovine. U tu svrhu potrebno je uskladiti iznos novčanih primitaka koristeći mehanizam diskontiranja prihoda od prodaje imovine. U ovom slučaju polazićemo od pretpostavke da će se za cijeli period prodaje pojedinih grupa imovine prihodi formirati ravnomjerno po mjesecima, a da će sredstva biti primljena na kraju mjeseca. Izuzetak je prodaja građevine u toku.

Za izračunavanje diskontne stope usvojena je kumulativna konstrukcijska metoda koja omogućava uzimanje u obzir svih rizika ulaganja u prodajnu imovinu, rizika povezanih sa upravljanjem itd. U ovom primjeru, za izračunavanje sniženog tok novca Usvojena je diskontna stopa od 3%.

Obračun diskontovanih novčanih tokova (RC) izvršit će se prema formuli:

(1 + k)t (1 + k)t

gdje RU - mjesečni tokovi gotovinski prihod od prodaje imovine, u skladu sa utvrđenim rasporedom;

r - mjesečna diskontna stopa; m - broj diskontnih perioda u godini, mjesec (m = 12).

Troškovi likvidacije takođe zahtevaju prilagođavanje, ali proces će biti obrnut: potrebno je utvrditi sve veći trošak gotovine da bi se troškovi održali na nivou dovoljnom za likvidaciju preduzeća. Prilagođeni odliv gotovine (CU) određuje se formulom:

py>m = py(1 + r)m,

gdje je (1 + r Y "- kamping faktor; r - kamata na kapital;

RU - tekući novčani tok;

t - broj perioda za prodaju imovine, mjeseci. (771 = 12).

Na osnovu prilagođavanja izvršenih u tabelama 5.6, 5.7, možemo utvrditi likvidacionu vrednost preduzeća, koja iznosi 4.555,3 hiljade rubalja. (5.567,5 - 1.012,2).

Metoda spasonosne vrednosti je glavna i jedina moguća za upotrebu u likvidaciji preduzeća.

Likvidaciona vrijednost je vrijednost imovine po kojoj se može prodati (zajedno ili u dijelovima), umanjena za troškove vezane za postupak likvidacije i otplatu obaveza.

Kao što naziv metode govori, fokusiran je na primenu u likvidaciji preduzeća. Pored ovog slučaja, metodu likvidacione vrijednosti povjerioci mogu koristiti za predviđanje posljedica mogućeg stečaja.

Metodologija za izračunavanje vrednosti preduzeća korišćenjem likvidacione vrednosti je slična metodologiji za neto imovinu. Međutim, prilikom primjene metode likvidacione vrijednosti poslovanja, vrijednost neto imovine se umanjuje za troškove vezane za likvidaciju poslovanja i otplatu njegovih obaveza.

Kao rezultat toga, likvidaciona vrijednost preduzeća može se izračunati kao razlika između neto vrijednosti imovine izračunate odgovarajućom metodom u okviru imovinskog pristupa i troškova povezanih sa likvidacijom poslovanja i otplatom obaveza, i to:

C lik \u003d CHA - R lik - O biz, (7)

Sa licem‒ likvidacione vrijednosti poslovanja;

CA‒ vrijednost neto imovine;

R lik‒ troškovi povezani sa likvidacijom preduzeća;

About biz‒ poslovne obaveze koje treba otplatiti.

Glavni razlozi i uslovi za primenu spasonosne vrednosti su sledeći:

1. ekonomske koristi od nastavka poslovanja su manje od iznosa ostvarenog prodajom poslovne imovine;

2. odlukom pravosudnih organa o prestanku poslovanja;

3. moraju se riješiti sukobi sa manjinskim akcionarima koji insistiraju na prestanku poslovanja;

Postoje dva načina likvidacije:

1. naložena likvidacija (Orderly Liquidation);

2. prinudna likvidacija (Forced Liquidation).

Uredna likvidacija je moguća pod sljedećim uslovima:

Ø dostupnost dovoljno vremena za izvršenje likvidacije poslovanja;

Ø prisustvo kupaca koji su spremni da kupe imovinu koja je sastavni dio poslovanja;

Ø poslovna imovina nije uhapšena ili založena;

Ø Potencijalni kupac uzima u obzir troškove vezane za selidbu imovine.

Prinudna likvidacija se sprovodi, po pravilu, odlukom pravosudnih organa. Dakle, prinudna likvidacija se provodi pod sljedećim uslovima:

Ø vrijeme za likvidaciju poslovanja je ograničeno;

Ø prodaja poslovne imovine se vrši putem aukcije;

Ø Cijena koja se može dobiti "odmah" u trenutnim ekonomskim uslovima je manja od tržišne cijene, uzimajući u obzir period izloženosti.

Pitanja za samokontrolu savladavanja teme

1. Uslovi za primjenu metode imovine u vrednovanju poslovanja.

2. Redoslijed i redoslijed primjene metode neto imovine.

3. Postupak i redoslijed procjene obaveza procijenjenog poslovanja.

4. Redoslijed primjene metode neto imovine.

5. Redoslijed primjene metode viška dobiti.

6. Redoslijed primjene metode spasonosne vrijednosti.

Tema 4. Komparativni pristup vrednovanju poslovanja

Metodologija komparativnog pristupa u vrednovanju poslovanja

Ekonomski sadržaj uporednog pristupa leži u činjenici da se procena vrednosti poslovanja vrši na osnovu objekata sličnih predmetu procene. Međutim, u isto vrijeme, analognom objektu se nameće najvažniji zahtjev - on se mora prodati i stoga će prodajna cijena služiti kao smjernica za vrijednost posla koji se procjenjuje.

Za analogno preduzeće, odnos između prodajne cene i najvažnije finansijski učinak. Ovaj omjer se naziva procijenjeni množitelj. Množenjem vrijednosti množitelja sa sličnim finansijskim pokazateljem kompanije koja se vrednuje, izračunava se vrednost posla koji se vrednuje.

Primjer.

Prilikom procjene poslovanja, procjenitelj je, koristeći uporedni pristup, identifikovao sličan posao koji je prodat prije 3 mjeseca. Prodajna cijena je bila 300 miliona rubalja. Osim toga, procjenitelj je saznao da je prodani posao donosio 30 miliona rubalja godišnje. neto profit. U skladu s tim, množitelj “cijena/zarada” je jednak 10.

Prilikom proučavanja poslovanja koje procjenjuje procjenitelj, utvrđeno je da godišnje donosi 18 miliona rubalja.

Dakle, vrednost vrednovanog posla je jednaka:

10 18 miliona rub. = 180 miliona rubalja.

U zavisnosti od ciljeva i uslova ocjenjivanja, uporedni pristup podrazumijeva korištenje tri metode:

1.Metoda vršnjačke kompanije ili metoda capi marketa t ala – koristi se za procjenu vrijednosti jedne dionice ili nekontrolnog udjela.

2.Metoda dogovora - koristi se za procjenu cjelokupne vrijednosti preduzeća ili kontrolnih udjela.

3.Metoda industrijskih koeficijenata - na osnovu upotrebe preporučenih omjera između prodajne cijene i određenih finansijskih pokazatelja. Industrijski koeficijenti se izračunavaju na osnovu dugoročnih statistička zapažanja za male oblike poslovanja sa uskim asortimanom proizvoda ili usluga. Metoda industrijskih koeficijenata u Ruskoj Federaciji se ne koristi zbog nedostatka informacija.

Procedura evaluacije korištenjem komparativnog pristupa uključuje sljedeće korake:

1. prikupljanje informacija potrebnih za procjenu.

2. sastavljanje liste analognih preduzeća.

3. finansijsku analizu procijenjenog preduzeća i preduzeća analoga.

4. izračunavanje procijenjenih množitelja.

5. izvođenje prosječne vrijednosti unutar svake grupe množitelja.

6. utvrđivanje preliminarnog troška preduzeća koje se vrednuje.

7. uvođenje konačnih izmjena.