Organele de conducere ale unei cooperative de locuințe. Managementul cooperativei de locuințe Cum se numește organul de conducere al unei cooperative de locuințe?

Organul suprem de conducere cooperativa de locuinte(Articolul 117 din Codul Locuinței al Federației Ruse) este o adunare generală a membrilor cooperativei (conferință), care este convocată în modul și are competența stabilită prin statutul cooperativei.

Adunarea generală a membrilor unei cooperative de locuințe este valabilă dacă sunt prezenți mai mult de 50 la sută din membrii cooperativei. Hotărârea adunării generale a membrilor unei cooperative de locuințe se consideră adoptată dacă mai mult de jumătate dintre membrii cooperativei de locuințe prezenți la o astfel de adunare generală au votat în favoarea acesteia și asupra problemelor specificate în statutul cooperativei de locuințe - mai mult de trei sferturi din membrii cooperativei de locuinţe prezenţi la această adunare generală. Hotărârea adunării generale a membrilor unei cooperative de locuințe se consemnează în procese-verbale și, dacă este adoptată în modul prescris, este obligatorie pentru toți membrii cooperativei de locuințe.

Consiliul de administrație al unei cooperative de locuințe (articolul 118 din Codul de locuințe al Federației Ruse) este ales dintre membrii cooperativei de locuințe de adunarea generală a membrilor cooperativei de locuințe (conferință) și exercită conducere activitati curente cooperativă, alege președintele cooperativei dintre membrii săi și exercită alte atribuții care nu sunt atribuite prin statutul cooperativei de competența adunării generale a membrilor cooperativei. Numărul membrilor consiliului, termenul și procedura de desfășurare a activității acestuia, procedura de luare a deciziilor sunt stabilite prin cartă și documente interne cooperativa (regulamente, regulamente sau alt document al cooperativei). Consiliul de administrație al unei cooperative de locuințe este responsabil în fața adunării generale a membrilor cooperativei (conferință).

Președintele consiliului de administrație al unei cooperative de locuințe este ales de consiliul de administrație al cooperativei de locuințe dintre membrii săi pentru o perioadă determinată de statutul cooperativei de locuințe. Președintele unei cooperative de locuințe, atunci când își exercită drepturile și își îndeplinește atribuțiile, trebuie să acționeze în interesul cooperativei cu bună-credință și în mod rezonabil.

Funcțiile președintelui consiliului de administrație al unei cooperative de locuințe sunt determinate de art. 119 Codul locuinței al Federației Ruse:

Asigurarea implementarii deciziilor consiliului de administratie al cooperativei;

Acționează în numele cooperativei fără împuternicire, inclusiv reprezentând interesele acesteia și efectuând tranzacții;

Exercitarea altor atribuții care nu sunt atribuite prin lege sau prin statutul cooperativei de competența adunării generale a membrilor cooperativei (conferinței) sau a consiliului de administrație al cooperativei.

Pentru exercitarea controlului asupra activităților financiare și economice ale unei cooperative de locuințe, adunarea generală a membrilor cooperativei (conferința) alege o comisie de audit (auditor) a cooperativei de locuințe pentru o perioadă de cel mult 3 ani. Numărul de membri comisie de audit cooperativă de locuințe, procedura de funcționare a acesteia este determinată de statutul cooperativei și de alte documente interne ale cooperativei. Membrii comisiei de audit nu pot fi simultan membri ai consiliului de administrație al unei cooperative de locuințe și nici nu pot ocupa alte funcții în organele de conducere ale unei cooperative de locuințe. Președintele acesteia este ales din componența comisiei de audit. Comisia de audit (auditorul) are dreptul de a efectua oricând un audit al activităților financiare și economice ale cooperativei. În plus, ea trebuie să aibă acces la toată documentația referitoare la activitățile cooperativei.

Cooperativele de locuințe sunt create și funcționează pentru a satisface nevoile de locuințe ale cetățenilor, precum și pentru a gestiona spații rezidențiale și nerezidențiale.

O cooperativă de locuințe are capacitate juridică specială (sau statutară, vizată), care este tipică pentru organizațiile non-profit (clauza 1, articolul 49 din Codul civil al Federației Ruse). Capacitatea juridică specială presupune ca o persoană juridică cu o astfel de capacitate juridică să aibă dreptul de a desfășura numai acele tipuri de activități care sunt indicate direct în actele sale constitutive și care corespund obiectului și scopurilor activităților acestei persoane juridice stabilite în aceste documente.

Ca toți organizatii non-profit, cooperativele de locuințe pot desfășura activități de afaceri numai în măsura în care aceasta servește la realizarea scopurilor pentru care au fost create. În același timp, activitatea antreprenorială trebuie să corespundă acestor obiective. Cooperativele de locuințe și construcții de locuințe nu au dreptul să încheie tranzacții care contravin scopurilor și obiectului activității lor, definite prin lege sau altfel. acte juridice, precum și statutul cooperativei. Astfel de tranzacții sunt nule în temeiul art. 168 Cod civil al Federației Ruse.

Carta asociației de locuințe ar trebui să stabilească (clauza 1, clauza 4, partea 1 a articolului 137, clauza 8 din articolul 138, clauza 4 din articolul 148 din Codul Locuinței al Federației Ruse) dreptul de a încheia acorduri: pentru management a unui bloc de locuințe, acorduri privind întreținerea și repararea proprietății comune în bloc; contracte de furnizare de servicii de utilități și alte acorduri în interesul membrilor cooperativei de locuințe, precum și al altor proprietari de spații care nu sunt membri ai acesteia.

Există mai multe scheme posibile pentru activitățile unei cooperative de locuințe atunci când administrează un bloc de locuințe, care sunt strâns legate de prevederile statutului cooperativei de locuințe și de hotărârea adunării generale a membrilor cooperativei.

În acest caz, managementul unui bloc de apartamente poate fi implementat în două opțiuni:

1. Într-o Cooperativă de Locuințe, toate sau majoritatea tipurilor de muncă sunt efectuate de angajați angajați de aceasta (curățeni de spații comune, scări, instalatori, dulgheri etc.). Specii alese lucrările în conformitate cu contractele încheiate de cooperativa de locuințe se desfășoară de către organizații contractante specializate (de exemplu, Moslift, care realizează lucrări de întreținere a lifturilor). Cooperativa de locuințe, în nume propriu, în interesul membrilor săi și al altor proprietari și utilizatori ai spațiilor dintr-un bloc de locuințe, încheie acorduri cu organizațiile de furnizare a resurselor, adică acționează ca furnizor de servicii de utilități, precum și cu alte organizații care prestează alte tipuri de servicii prin hotărâre a adunării generale a membrilor cooperativei de locuințe, cum ar fi, de exemplu, servicii de comunicații - RSVO, MGTS, securitatea intrărilor etc. .

Cu această opțiune, toate tipurile de cheltuieli și venituri asociate administrării casei sunt reflectate în anual financiar(estimarea veniturilor și cheltuielilor), inclusiv plăți pentru utilități și alte servicii.

2. O cooperativă de locuințe încheie un acord cu un antreprenor pentru efectuarea de lucrări și servicii pentru întreținerea și repararea proprietății comune într-un bloc de locuințe pentru toate tipurile de lucrări și servicii necesare într-o astfel de clădire. Incheie in mod independent, in interesul membrilor sai si al celorlalti proprietari de spatii, contracte de prestare de servicii de utilitati, in calitate de executor al acestora, precum si contracte de prestare a altor servicii.

În conformitate cu acordul încheiat cu antreprenorul, toate cheltuielile cooperativei locative asociate cu întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, efectuate de acest antreprenor, vor trebui reflectate în financiar si economic în termeni de o singură cifră. În plus, planul economic și financiar trebuie să indice alte cheltuieli (dacă există), precum și plăți pentru utilități și alte servicii. Ca venit, devizul reflectă cotizațiile de membru și plățile obligatorii ale proprietarilor de spații care nu sunt membri ai cooperativei de locuințe, cheltuite pentru plata serviciilor în temeiul unui acord încheiat de cooperativa locativă cu un antreprenor, utilități și alte servicii, precum și alte venituri. legate de desfășurarea activităților economice de către asociația locativă .

Dacă este necesar (de exemplu, pentru un raport al unei cooperative de locuințe către Direcția pentru Locuințe și Utilități Publice SA (fostă SA GU IS) pentru subvențiile primite de la bugetul orașului pentru întreținerea și repararea proprietății comune într-un bloc de locuințe), cheltuieli a cooperativei locative care vizează îndeplinirea obligațiilor care decurg dintr-o convenție cu un antreprenor pentru întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe trebuie descifrate pe tipuri de lucrări și servicii și anexate la planul economic și financiar.

Consiliul de administrație al unei cooperative de locuințe (clauza 4 din articolul 148 din Codul de locuințe al Federației Ruse) încheie, în numele cooperativei de locuințe, în numele membrilor săi sau în numele și pe cheltuiala membrilor săi, alți proprietari de spații într-un bloc de locuințe (conform listei anexate) în interesul acestora acord de management bloc de apartamente cu organizarea de conducereși dă instrucțiuni unei astfel de organizații, într-o perioadă de timp convenită, contra unei taxe, să furnizeze servicii și să efectueze lucrări de întreținere și reparare corespunzătoare a proprietății comune dintr-o clădire de apartamente, să furnizeze servicii de utilități proprietarilor de spații într-un astfel de imobilului și persoanelor care utilizează spațiile din acest imobil, precum și să desfășoare alte activități care vizează atingerea obiectivelor managementului activității de construcții de locuințe.

În cazul în care o cooperativă de locuințe încheie un contract de administrare a unui bloc de locuințe, activitățile economico-financiare se desfășoară de către cooperativa de locuințe numai dacă există lucrări efectuate direct de această asociație locativă. Adică, o cooperativă de locuințe nu suportă cheltuieli și nu are venituri dacă nu desfășoară nicio activitate în conformitate cu statutul său. activitate antreprenorială sau alte activități și, de asemenea, nu formează fonduri fiduciare alocate, de exemplu, către renovare majoră bloc. Cu toate acestea, contabilitate, fiscală și raportare statistică cooperativa locativă trebuie predată celui responsabil organisme guvernamentale in termenele stabilite de lege, presedintele consiliului raspunde de intretinerea acestuia.

În cazul în care o cooperativă de locuințe desfășoară activități generatoare de venit, sub rezerva unui acord de management încheiat cu organizația de management, membrii săi individuali și personalul angajat pot primi o remunerație pentru munca prestată.

În conformitate cu explicația dată în scrisoarea Ministerului Dezvoltării Regionale al Rusiei din 20 martie 2007 nr. 4989-SK/07, în cazurile în care gestionarea unui bloc de apartamente este efectuată de o organizație de management, un HOA, un complex rezidential, o cooperativa de locuinte nu poate fi furnizor de utilitati.

La Moscova, atât prima cât și cea de-a doua schemă pentru activitățile asociațiilor de locuințe pot fi utilizate fără a rezolva situațiile conflictuale cu organizațiile de furnizare de resurse din procedura judiciara.

Există și alte scheme de organizare a activităților unei cooperative de locuințe, de exemplu, aceasta poate fi schema de mai jos.

schema III. Cooperativa de locuințe își desfășoară activitatea în gestionarea proprie a blocului de locuințe, dar nu și-a exercitat dreptul de a încheia contracte de furnizare de utilități și alte servicii în interesul membrilor săi și al altor proprietari.

În acest caz, întreținerea și repararea proprietății comune dintr-o clădire de apartamente poate fi efectuată de o cooperativă de locuințe în conformitate cu opțiunile prevăzute în prima schemă, cu toate acestea, proprietarii spațiilor vor trebui să încheie în mod independent acorduri pentru furnizarea de resurse de utilitate, ca în managementul direct. În acest caz, organizațiile furnizoare de resurse vor trebui să se asigure că acești proprietari beneficiază de servicii de utilități la intrarea într-un bloc de locuințe la limita proprietății bilanțului (responsabilitate operațională), inclusiv din cauza caracterului public al contractului. Dacă trebuie încheiate contracte cu organizațiile furnizoare de resurse, atunci cooperativa de locuințe le poate încheia în baza art. 138 din Codul locuinței al Federației Ruse, în calitate de reprezentant legal al proprietarilor, i.e. în numele proprietarilor și pe cheltuiala acestora conform listelor anexate.

Această schemă nu contravine prevederilor Codului Locuinței al Federației Ruse și se aplică în cantitati mari municipii Federația Rusă. Cu toate acestea, aplicarea unei astfel de scheme la Moscova va necesita conducerea cooperativei de locuințe cunoștințe bune legislaţie în vederea apărării în instanţă a dreptului acestora de a nu încheia contracte de prestare a serviciilor publice către populaţie.

În orice schemă de management pentru un bloc de locuințe, relația cooperativei de locuințe cu proprietarii spațiilor din blocul de locuințe este stabilită după cum urmează. Relațiile cu membrii unei cooperative de locuințe în ceea ce privește îndeplinirea obligațiilor acestora legate de dreptul de proprietate asupra spațiilor dintr-un bloc de locuințe se construiesc în conformitate cu Carta cooperativei de locuințe pe baza calității de membru.

Proprietarul localului, care este membru al cooperativei de locuințe, are dreptul de a lua parte la gestionarea blocului de locuințe prin luarea deciziilor la adunarea generală a membrilor cooperativei de locuințe, datorită cărora trebuie să cunoască ce decizii au fost efectuate cu privire la stabilirea sumei cheltuielilor pentru anul planificat, a contribuțiilor la rezerve și la alte fonduri, în funcție de cuantumul plăților fiecărui proprietar într-un bloc de locuințe etc. Prin urmare, nu sunt necesare acorduri care completează sau confirmă existența unor drepturi și obligații între un membru al unei cooperative de locuințe și o cooperativă de locuințe.

Cu proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe care nu sunt membri ai cooperativei de locuințe, cooperativa de locuințe este obligată să încheie acorduri privind întreținerea și repararea proprietății comune din blocul de locuințe și furnizarea de utilități. Acest lucru este în concordanță cu prevederea paragrafului 1 al articolului 161 din Codul civil al Federației Ruse, în conformitate cu care tranzacțiile entităților juridice între ele și cu cetățenii trebuie să fie efectuate în formă scrisă simplă.

Încheierea unei convenții cu proprietarul spațiilor dintr-un bloc de locuințe, care nu este membru al cooperativei de locuințe, se datorează faptului că, pe de o parte, acest proprietar, în vigoare a legii, este obligat să suporte sarcina cheltuielilor pentru întreținerea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe proporțional cu cota sa în drept, iar pe de altă parte, proprietarul, care nu este membru al cooperativei locative, nu are drepturi și nu este obligat de obligațiile care sunt prevăzute în Carta cooperativei de locuințe.

Acest acord trebuie încheiat cu fiecare dintre proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe care nu este membru al cooperativei de locuințe, atât cu persoane fizice, cât și cu persoane juridice, cât și cu un reprezentant al proprietarului spațiilor aflate în proprietatea statului.

În casa ta există o locuință Construind societatea, creat în vremea sovietică? Aceasta este o situație foarte comună: în casă s-a stabilit o cooperativă de locuințe, care și-a atins de mult scopul principal - casa a fost construită, membrii cooperativei au cumpărat părțile sociale, apartamentele au fost împărțite în proprietate. Și acum cooperativa, pentru a-și justifica existența, administrează casa. În general, acest lucru poate fi destul de legal. Și este chiar bine dacă cooperativa de locuințe gestionează casa cu bună credință.

Dar adesea consiliul de conducere al cooperativei, „sechestrand” casa, acționează în propriile interese. Atunci calitatea întreținerii casei scade, iar costurile suplimentare sunt suportate de rezidenți.

Cum a ajuns casa sub controlul cooperativei de locuințe?

În cele mai multe cazuri, cooperativa „sovietică” gestionează casa prin inerție, pentru că „a fost întotdeauna așa”. Cooperativa de locuințe acționează în numele proprietarilor casei, încheie un acord cu companie de management(de regulă, acesta este un DEZ regional), colectează bani de la rezidenți pentru întreținere și apoi plătește independent companiei de administrare.

Este legal acest lucru? De obicei - nu. În plus, este adesea o înșelătorie. Dar să mergem înapoi și să descriem ce trebuie să facă cooperativa de locuințe pentru a gestiona legal casa fără cusur.

În 2005, Codul Locuinței a intrat în vigoare în Rusia. În conformitate cu partea 2 a articolului 161 din prezentul cod, proprietarii oricărei case, indiferent dacă există sau nu o cooperativă de locuințe în ea, obligat alege o modalitate de a-ți controla casa.Ei trebuie să facă acest lucru cel puțin o dată. Există doar trei moduri de a vă controla casa:

management direct de către proprietari,




gestionarea unei asociații de proprietari (HOA) sau a unei cooperative (ansamblu rezidențial, cooperativă de locuințe),




conducerea societatii de administrare.

Și dacă în casă sunt mai mulți proprietari, atunci numaiadunarea generală a proprietarilor. Nu consiliul cooperativelor de locuințe, nu ședința cooperativei și nu guvernul raional, dar numai adunarea generală a casei. Acest lucru este menționat în mod direct în clauza 4, partea 2, articolul 44 și partea 3, articolul 161 din Codul locuinței al Federației Ruse.

Cu rare excepții, în fiecare casă în care există o cooperativă de locuințe, există aproape întotdeauna cel puțin doi proprietari. La urma urmei, orice membru al cooperativei care și-a plătit întreaga cotă pentru apartament devine proprietar. În același timp, el poate rămâne membru al cooperativei, dar acest lucru nu mai este atât de semnificativ. De asemenea, proprietarii unui imobil cu cooperativă de locuințe pot fi acei cetățeni care și-au cumpărat un apartament în imobil pe piața secundară. De obicei, ei nici măcar nu au calitatea de membru în cooperativă, cu excepția cazului în care, dintr-un motiv oarecare, s-au alăturat în mod specific. Și Codul Locuinței din Partea 2 a Articolului 129 prevede în mod direct: în astfel de case, problemele cheie de management sunt decise numai de adunarea proprietarilor, și nu de cooperativa de locuințe.

Așadar, pentru a transfera gestiunea locuinței către cooperativa locativă este necesară ținerea adunării generale a proprietarilor, care, cu majoritate de voturi, trebuie să ia o decizie corespunzătoare, documentată în procesul-verbal. Reuniunea se desfășoară în modul prevăzut de articolul 45 din Codul locuinței al Federației Ruse și este considerată valabilă dacă proprietarii au luat parte la ea cu un număr de voturi de cel puțin 50%. A avut loc o astfel de întâlnire la tine acasă? Sunt deținute și deciziile luate acolo documentate corespunzător? Dacă nu, atunci cooperativa de locuințe îți administrează casa ilegal.

Dar să presupunem că proprietarii au predat frâiele conducerii casei cooperativei de locuințe. Acum, cooperativa de locuințe poate, în numele casei, să încheie contracte cu organizații de management și servicii, să monitorizeze și să accepte munca lor. Și, de asemenea, colectați taxe de la rezidenți pentru întreținerea și repararea casei. Cine determină mărimea acestei taxe? În conformitate cu partea 8 a articolului 156 din Codul locuinței al Federației Ruse, cooperativa determină valoarea acestei taxe pentru membrii săi în modul stabilit de statutul cooperativei. Potrivit statutului, acest drept poate fi conferit consiliului de administrație al cooperativei de locuințe, sau poate doar adunării generale a membrilor cooperativei.

Dacă sunteți membru al unei cooperative, asigurați-vă că valoarea cotizației este stabilită în conformitate cu procedura prevăzută în statutul cooperativei de locuințe. De regulă, conform statutului, cuantumul cotizației este stabilit doar de adunarea generală a membrilor cooperativei (de obicei anuală), dar nu de consiliu sau de președinte. Decizia de stabilire a unei taxe trebuie documentată într-un protocol. Dacă procedura nu este urmată, suma plății poate fi ușor contestată.

Ce se întâmplă dacă nu sunteți membru al cooperativei de locuințe? De exemplu, am cumpărat un apartament într-o clădire cooperativă de la un cetățean care și-a plătit integral cota. În acest caz, partea 6 a articolului 155 din Codul locuinței funcționează: trebuie să încheiați un acord cu cooperativa de locuințe pentru întreținerea și repararea spațiilor rezidențiale și să plătiți o taxă conform acesteia. Aceasta înseamnă că cooperativa are dreptul doar să ceară, dar nu să vă spună, să plătească atât cât a stabilit pentru membrii săi. La urma urmei, un acord este o chestiune voluntară, așa că puteți discuta în siguranță cu consiliul cooperativelor de locuințe cu privire la valoarea plății. Până la încheierea contractului, în general, nu există motive de plată.

Cooperativa de locuințe colectează bani suplimentari de la rezidenți doar pentru a alimenta aparatul.Cooperativele de locuințe au cel puțin doi funcționari salariați: un președinte și un contabil. Să presupunem că toată lumea primește 5.000 de ruble pe lună. Acest lucru va duce nu numai la un salariu de 120.000 de ruble pe an, dar și contribuțiile la Fondul de pensii și la Fondul de asigurări sociale din fondul de salarii se vor ridica la aproximativ 40.000 de ruble. Nu ar trebui să reduceți toate tipurile de costuri administrative și de afaceri: la urma urmei, o cooperativă de locuințe este o entitate juridică care generează flux de documente și transmite rapoarte. Sunt rezidenții gata să dea 200 de mii de ruble în plus pe an doar pentru ca consiliul cooperativului de locuințe să imprime chitanțe pentru a colecta bani de la rezidenți?

Consiliul cooperativelor de locuințe acționează în interesul societății de administrare, și nu în interesul locuitorilor clădirii.Cooperativele de locuințe de obicei nu fac nimic în casă pe cont propriu, ci încheie un acord cu societatea de administrare pentru toate lucrările. Societatea de administrare are un interes personal în întreținerea casei. Nu doar pentru că primește bani din casă, ci și pentru că orașul o subvenționează pentru această afacere. Totodată, societatea de administrare nu este deloc interesată să înregistreze corect deficiențele în întreținerea locuinței. Prin urmare, conducerea societății de administrare încheie adesea un acord cu consiliul de administrație al cooperativei de locuințe, îi plătește „bonusuri”, iar consiliul de administrație acceptă munca fără comentarii și semnează toate documentele care se potrivesc societății de administrare.

Cooperativa de locuințe nu reprezintă interesele proprietarilor.După cum sa menționat mai sus, membrii cooperativei de locuințe care și-au plătit acțiunile dobândesc dreptul de proprietate asupra locuinței lor. Și doar acele locuințe pentru care acțiunile nu au fost plătite rămân proprietatea cooperativei de locuințe ca persoană juridică. Și în cooperativele de locuințe „sovietice”, cu rare excepții, toate cotele pentru apartamente au fost plătite cu mult timp în urmă. Deci cooperativa de locuințe, ca persoană juridică, nu mai are nici un metru pătrat de proprietate în casă. Având în vedere că cumpărătorii secundari de apartamente dintr-o clădire cooperativă de obicei nu se alătură cooperativei (chiar, de ce?), cooperativa de locuințe, spre deosebire de HOA, nu poate fi considerată ca o asociație de rezidenți reprezentând interesele marii majorități a acestora.

Atelier

Iată o imagine tipică. O clădire obișnuită din Moscova cu cinci etaje, o cooperativă de locuințe funcționează în ea din 1969. Jumătate dintre foștii membri ai cooperativei și-au vândut apartamentele cu mult timp în urmă, iar acum sunt deținute de cetățeni care nu au nicio legătură cu cooperativa. Președintele cooperativei de locuințe este un pensionar în vârstă care petrece șase luni în vizită la fiica sa în Italia și își îndeplinește funcțiile din când în când. Afacerile cooperativei sunt gestionate de un contabil angajat, care eliberează chitanțe rezidenților și întocmește documentele de administrare a casei. Președintele și contabilul au dreptul la 9 mii de ruble pe lună. Cooperativa nu a mai ținut ședințe de raportare și alegeri de zece ani. Locuitorii casei sunt pensionari și cetățeni suprasolicitați care nu au timp sau dorință să se aprofundeze în complexitatea administrării casei. Casa stă în picioare, luminile sunt aprinse - și în regulă.

În casă nu a existat o întâlnire de proprietari, iar locuitorii nu au ales cum să administreze casa. Dar din moment ce cooperativa de locuințe a gestionat casa din timpuri imemoriale, niciunul dintre rezidenți nu are întrebări speciale - majoritatea nici măcar nu știu despre această posibilitate. Consiliul nu este deloc interesat să adune oameni din nou: ce se întâmplă dacă trezește o mlaștină atât de liniștită, caldă și confortabilă?

Casa este întreținută de raionul DEZ, o societate de administrare desemnată de primărie. Potrivit Codului Locuinței, dacă proprietarii casei nu au ținut o adunare generală și nu au ales o modalitate de administrare a casei, atunci societatea de administrare a casei este selectată pe bază de concurență de către autoritățile locale. De fapt, nu a existat concurență, iar decizia de implicare a DEZ a fost luată de un grup de trei părți interesate: șeful DEZ, funcționarul local de locuințe și servicii comunale și președintele cooperativei de locuințe. Mai mult, formal, conform actelor, casa figurează în conducerea cooperativei locative.

Prin urmare, taxele pentru întreținerea și repararea spațiilor rezidențiale nu sunt colectate de către DEZ, ci de către cooperativa de locuințe.

Aici trebuie să facem o digresiune teoretică: în majoritatea caselor care nu au cooperative de locuințe sau HOA, taxele pentru întreținerea și repararea locuințelor sunt incluse în EDP - un singur document de plată cu detaliile de plată ale centrului de decontare. Același prin care locuitorii plătesc apă, încălzire, gaz.

Dar în cazul nostru practic, acesta nu este cazul. EPD este trimis în mod regulat tuturor rezidenților, dar linia „Întreținerea și repararea spațiilor rezidențiale” nu este în ea. În schimb, contabilul cooperativ de locuințe pune lunar cutiile poştale un alt document - o chitanță cu detaliile cooperativei de locuințe. Și conține aproximativ aceste trei rânduri:

Nume Zona Tarif Total

Întreținere 44,5 mp 12,63 rub. 562,04 rub.

Costuri de funcționare 44,5 mp 10 rub. 445 rub.

Reparații majore 44,5 mp 0,20 rub. 8,9 frecare.

Prima linie acoperă taxele pentru întreținerea și reparațiile locuințelor. Același care ar fi inclus în PEV dacă nu ar exista cooperative de locuințe în casă. Trebuie spus că acest tarif nu este luat din plafon, ci se aprobă la adunarea generală a proprietarilor. Dar dacă nu ar exista adunarea generală a proprietarilor? În acest caz, guvernul de la Moscova stabilește și aprobă anual tarife pentru astfel de grupuri iresponsabile și leneșe. Pentru anul 2014, aceste tarife sunt indicate în decretul guvernamental de la Moscova nr. 748-PP din 26 noiembrie 2013. În funcție de amenajarea casei și de cantitatea de spațiu de locuit de care dispune proprietarul, tariful variază de la 12,63 la 21,78 ruble pe metru pătrat.

Adică, contabilul cooperativei noastre de locuințe a virat pur și simplu pe chitanță taxa pe care orașul a stabilit pentru acest local de locuit. Și acest lucru, în general, este legal și corect.

Dar a doua și a treia linie sunt deja inițiative de cooperare. Pentru rezidenții mai puțin persistenti, când sunt întrebați „Ce este asta?” consiliul de conducere răspunde: „Da, acestea sunt tarifele pentru întreținerea și funcționarea casei. Nu vă faceți griji, totul este corect aici! Nici un ban pentru noi înșine, totul este luat de starea noastră nesățioasă.” După care chiriașul nu deosebit de persistent se întoarce cu 180 de grade și se aplecă spre apartamentul său. Și numai proprietarii deosebit de perseverenți obțin un răspuns evaziv: „Da, astea sunt tarifele cooperativelor de locuințe... Da, sunt aprobate de cooperativă... Da, consiliul de conducere primește un salariu din acești bani...” Trebuie să tragi. toate aceste informații de la președinte și contabil cu clește. Și cel mai important, se dovedește că aceste tarife nici măcar nu au fost adoptate la o ședință a cooperativei, darămite la o ședință a proprietarilor de case. Doar că președintele și contabilul au glumit și au decis: în 2014, vom lua un chervonets pe metru pătrat - îl vor șterge.

Încercările de a extrage mai multe informații, documente și (o, Doamne, nu asta!) rapoarte de la consiliu se termină întotdeauna într-un scandal murdar. Și nu ne plac scandalurile, așa că vom evita scenele urâte. Și să ne uităm la alte aspecte importante ale atelierului nostru.

Acum apare în casă un locuitor îngrijorat, care începe să pună întrebări și să se plângă: intrarea nu este curățată, acoperișul curge, țânțarii zboară din subsol... În primul rând, se plânge președintelui cooperativei. Degeaba. Apoi se plânge la DEZ, care deservește casa. Unu, doi... Pentru a treia oară, DEZ numește o comisie, care - hopa! - nu detectează nicio încălcare. Mai mult, comisia se plimbă prin casă tocmai când reclamantul este la serviciu. Chiriașul nostru îngrijorat își pierde cumpătul și scrie o calomnie Inspectoratului pentru Locuințe și prefecturii. Comisia vine din nou, de data aceasta de un rang superior, și din nou nu găsește în mod miraculos nicio încălcare.

Și totul pentru că în astfel de comisii cine vorbește în numele casei? Așa este - președintele cooperativei de locuințe! Cine nu este deloc interesat ca încălcările să fie înregistrate - la urma urmei, acesta este un indicator al muncii sale slabe și o bază pentru a-l lipsi de salariu și, într-adevăr, de președinția sa. De aceea depune acte fără probleme. Dar asta nu este tot, pentru că există...

Conspirație între președintele cooperativei de locuințe și conducerea DEZ. Constă în faptul că DEZ plătește președintelui cooperativei locative o sumă mică pentru ca acesta să poată închide fără reclamații certificatele de muncă efectuate în baza contractului de prestări servicii pentru DEZ. Fără aceste acte (sau dacă există deficiențe în aceste acte), DEZ poate avea probleme - atât cu colectarea banilor pentru întreținerea casei, cât și cu primirea subvențiilor de la guvernul de la Moscova. DEZ nu are nevoie de bătăi de cap și, prin urmare, onorariul președintelui este de aproximativ 100 de mii de ruble pe an pentru o casă de dimensiune medie. Dar aici pășim deja pe terenul șocant al presupunerilor, așa că vom părăsi acest subiect alunecos.

Ei bine, toată această bacanală are și tot felul de efecte secundare. Deoarece tabloul deteriorat al cooperativei de locuințe nu se ocupă de problemele reale ale casei, DEZ deține controlul deplin asupra casei fără știrea proprietarilor: se conectează neautorizat la alimentarea cu apă și la tabloul electric al casei pentru a ei. propriile nevoi; preia citiri de la contoarele de apă și electricitate, cu notițe, apoi le distribuie locuitorilor cu urechile zdrobite; pune reclame în casă și bagă în buzunar încasările... În general, profită din plin de lipsa de control.

Ce să fac?

Schimbați președintele și consiliul? Cooperative de locuințe dispersate? Implica procuratura?

Nu este nevoie. Cert este că o astfel de cooperativă de locuințe este pur și simplu o anexă, un atavism. Nu trebuie să faci nimic cu el. Probabil că va cădea de la sine dacă țineți o adunare generală a proprietarilor în casă, la care alegeți modul normal de administrare a casei. Pentru marea majoritate a caselor în care o astfel de cooperativă de locuințe „sovietică” este „stabilită”, cea mai simplă formă de management este potrivită - direct de către compania de administrare. Adică, în acest caz, același lucru - DEZ. Doar fără medierea fără sens a cooperativelor de locuințe. În acest caz, DEZ va încheia un contract de management direct cu proprietarii, în numele cărora va acţiona un organ colegial - consiliul casei. Toate acestea sunt descrise în detaliu în articolele 161, 161.1 și 162 din Codul locuinței.

Dar nu vom intra în detalii - acesta este un subiect pentru o conversație separată, detaliată. Să observăm doar că consiliul casei nu este o persoană juridică și, prin urmare, nu necesită costurile caracteristice unei cooperative de locuințe, care este tocmai o entitate juridică - o organizație și un contribuabil. În general, menținerea unui consiliu de casă nu necesită colectarea suplimentară de bani de la rezidenți. La urma urmei, consiliul este pur și simplu un grup de inițiativă de proprietari de case cărora le pasă de casele lor.

În concluzie: cum poți spune leneș unei cooperative de locuințe „sovietice” să meargă în iad?

Să presupunem că proprietarul apartamentului nu dorește să schimbe în mod activ situația descrisă mai sus, dar chiriașul nu dorește să plătească unor femei necinstite din cooperativa de locuințe o chirie lunară sub forma a 10 ruble în plus pe metru pătrat. Ce să fac?

Precum ce? Nu plătiți, desigur! Doar întocmește-ți propria chitanță, care include doar suma cerută de decretul de la Moscova.

Dar ce ar trebui să faceți dacă președintele cooperativei de locuințe cere în continuare plata rentului? Apoi cereți-i să-și justifice cererile:

A) dacă sunteți membru al cooperativei, atunci cereți să vedeți statutul cooperativei de locuințe și procesele-verbale ale ședințelor membrilor cooperativei, la care au fost aprobate tarifele și contribuțiile ridicate de cooperativa de locuințe, iar la totodată cele la care a fost ales chiar acest președinte (art. 113, 115-120 din Codul Locuinței);

B) dacă nu sunteți membru al cooperativei, cereți președintelui nu numai documentele enumerate la paragraful „a”, ci și acordul dintre dumneavoastră și cooperativă (clauza 6 din art. 155 din Codul locuinței);

C) dacă sunteți membru al cooperativei, dar nu doriți să vă alăturați în această calitate, cereți președintelui să dovedească că sunteți membru al cooperativei - să prezentați originalul cererii dumneavoastră și procesul-verbal al ședinței cooperativei locative la care ai fost acceptat ca membru (articolul 121 din Codul locuinței).

Ne-am aventura să presupunem că, cu excepția statutului, președintele nu vă va putea arăta nimic. Pentru că lucrurile din cooperativa de locuințe „sovietice” sunt în ruine și există haos și găuri în proceduri și documentație. Presupunerea noastră se bazează pe faptul că, dacă ar fi altfel, nu ați citi acest articol acum și nu ați pune întrebările menționate în el =))

Ce să faci dacă președintele amenință că va da în judecată? Ei bine, amenință-l cu parchetul. Probabilitatea ca el să te părăsească pentru totdeauna este aproape de 100%.

În sfârșit, observăm că în situația descrisă nu este întotdeauna justificată eliminarea cooperativei de locuințe de la administrarea casei. Dacă într-adevăr nu există cetățeni activi în casă care sunt gata să se alăture consiliului casei și să preia controlul asupra activității organizațiilor de servicii, atunci lichidarea cooperativei de locuințe nu numai că nu va ajuta, ci va fi și dăunătoare. La urma urmei, atunci nu va mai rămâne nimeni capabil să poarte măcar o anumită responsabilitate pentru treburile din casă.

În cele din urmă, dacă să recunoști sau nu o cooperativă de locuințe „sovietică”, dacă să plătești sau nu taxe suplimentare, depinde de tine.

POATE HOUSING BC GESTIONA UN LOC DE APARTAMENTE?

Întrebarea sună ciudat, cel puțin... Ei bine, bineînțeles că se descurcă, vor spune cei mai sensibili. La urma urmei, aceasta este tocmai metoda de gestionare indicată în paragraful 2 al părții 2 a articolului 161 din Codul locuinței al Federației Ruse: una dintre cele trei moduri de administrare a unui bloc de locuințe este gestionarea unei asociații de proprietari sau a unui cooperativa de locuinte, sau alta specializata cooperativa de consumatori. Ce îndoieli pot exista aici?

Dar să nu ne grăbim să tragem concluzii. Pentru că, potrivit Inspectoratului pentru Locuințe al orașului Moscova, cooperativele de construcție de locuințe nu pot gestiona deloc un bloc de locuințe. Ei pot, dar nu toți. Și doar acele cooperative care au fost create după 2011. Dar acele cooperative de locuințe și cooperative de locuințe care au fost create înainte de 2011, și conform autorităților de înregistrare, în țara noastră sunt peste 40 de mii de organizații, acestea nu pot.

Mulți dintre cititorii noștri vor fi cel mai probabil surprinși și vor crede că probabil există un fel de eroare în această judecată. Sună foarte ciudat că cooperativele de locuințe, care gestionează cu succes case în ultimii 30 și 40 de ani, și unele chiar mai mult, aceleași cooperative care s-au înființat cândva la vremea lor, nu mai sunt acum în stare să facă asta. Și cum credeți că ar trebui gestionate aceste case, construite în număr mare înainte de 2011? „În opinia noastră”, spune Inspectoratul pentru Locuințe din Moscova, „numai prin organizația de conducere”.

Un fel de joc! - vor spune oamenii cu sens. Ce înseamnă acest lucru? La urma urmei, Codul Locuinței nu indică nicio restricție în legătură cu astfel de cooperative de locuințe.

Desigur, suntem de acord că nu există restricții în Codul Locuinței, dar Inspectoratul pentru Locuințe a observat totuși astfel de restricții între termenii legii, cu care Curtea de Arbitraj din Moscova s-a grăbit să fie de acord, luând o decizie cu privire la aplicarea locuințelor Kaunas. cooperativă pentru a contesta ordinul Inspectoratului pentru Locuințe din Moscova privind excluderea contribuțiilor vizate din documentele de plată. Și mai departe, atât Curtea a 9-a de Arbitraj a orașului Moscova, cât și Curtea de Arbitraj a Districtului Moscova au fost de acord cu colegii lor, susținând o părere atât de exotică exprimată în deciziile din dosarul A40-27092/2014.

Fabulă a cazului

La Moscova, poate singura regiune, chiria pentru întreținerea spațiilor rezidențiale este subvenționată. Datorită subvențiilor bugetare așa-numitele „rata standard de cheltuieli planificate” pentru proprietarii unei singure locuințe. Suma plății pentru întreținerea și repararea proprietății comune aprobate de Guvernul de la Moscova (în funcție de gradul de îmbunătățire) este de 13,50 - 17,50 ruble, iar rata cheltuielilor planificate și normative este de la 19,12 ruble. până la 24,53 ruble, respectiv, diferența este constituită de subvențiile bugetare pentru veniturile pierdute către organizațiile de management, asociațiile de proprietari și cooperativele de locuințe.

În ultimii câțiva ani, angajații responsabili ai Inspectoratului pentru Locuințe din Moscova și-au format o opinie puternică că, dacă o cooperativă de locuințe primește o subvenție pentru a compensa veniturile pierdute, atunci contribuțiile suplimentare (direcționate) pe care cooperativele de locuințe le-au colectat întotdeauna în mod tradițional pentru nevoile lor de management ( salariile unui contabil și ale președintelui, deseori ale comandantului, alte cheltuieli, legate de activitatea consiliului, inclusiv organizarea adunărilor generale) sunt ilegale. În consecință, au fost emise ordine pentru „excluderea contribuțiilor vizate din PEV”.

Până în 2014, multe cooperative de locuințe au contestat cu succes astfel de acțiuni ale funcționarilor MZhI în instanțele de arbitraj, dar începând cu martie 2014, a avut loc o schimbare a abordărilor, iar Curtea de Arbitraj de la Moscova a început să refuze astfel de cereri ale cooperativelor de locuințe. Iar în povestea cu cooperativa de locuințe Kaunas, pe care am menționat-o ca exemplu, Inspectoratul pentru locuințe din Moscova și Arbitrajul a trei instanțe, făcând ecou Societatea de locuințe din Moscova, au „acordat” până la punctul în care cooperativele de locuințe create înainte de 2011 nu au dreptul să gestionează deloc blocuri de locuințe și și-au exprimat punctul de vedere categoric, pe baza următoarelor argumente (citat din hotărârea judecătorească):

„În conformitate cu Legea federală din 30 noiembrie 2011 N 349-FZ „Cu privire la modificările aduse Legii federale „Cu privire la asistența pentru dezvoltare” construcția de locuințe„și anumite acte legislative ale Federației Ruse” (intrat în vigoare în decembrie 2011) cerințele părții 1 a articolului 110 din Codul locuinței al Federației Ruse, astfel cum a fost modificat Lege federala din 30 noiembrie 2011 Nr. 349-FZ se aplică cooperativelor de locuințe și cooperativelor de construcții de locuințe create după data intrării în vigoare a prezentei legi. În consecință, toate cooperativele de locuințe create înainte de decembrie 2011 nu au dreptul de a administra blocuri.

Cooperativa de locuințe „Kaunas” a fost creată în 1982, înregistrată la Camera Înregistrării din Moscova la 8 iulie 1996 (conform certificatului de înscriere în Registrul unificat de stat al persoanelor juridice, clauza 1.1 din Carta cooperativei de locuințe „Kaunas”). Astfel, cooperativa de locuințe Kaunas nu are dreptul de a administra un bloc de locuințe în conformitate cu legislația în vigoare și, prin urmare, la 7 iulie 2011, un acord de administrare a unui bloc de locuințe, adică o organizație de management în această casă. a fost identificat de către Întreprinderea Unitară de Stat DEZ din districtul Biryuliovo Vostochnoe.

Potrivit clauzei 2.2 din contractul menționat, Organizația de Conducere, la instrucțiunile cooperativei locative, se obligă să presteze servicii și să execute lucrări pentru întreținerea și repararea corespunzătoare a lucrurilor comune dintr-un bloc de locuințe la adresa: str. Lipetskaya, 13 ani, furnizează utilități și alte servicii proprietarilor în conformitate cu clauzele 3.1.2 - 3.1.4 din Acord și desfășoară alte activități care vizează atingerea obiectivelor de gestionare a blocului.

Potrivit art. 161 din Codul Locuinței al Federației Ruse, un bloc de locuințe poate fi administrat doar de o singură organizație de management, în clădirea din Lipetskaya, 13, care este Întreprinderea Unitară de Stat DEZ din districtul Biryulyovo Vostochnoye. Cu toate acestea, cu încălcarea cerințelor legii și a acordului actual pentru administrarea unui bloc de locuințe, cooperativa de locuințe Kaunas percepe membrilor cooperativei de locuințe o taxă „taxe de membru”, care, conform estimării veniturilor și cheltuielilor pentru 2013 prezentate de cooperativa de locuințe Kaunas, sunt cheltuite pentru management (gestiune administrativă).

În consecință, taxele pentru serviciile de management de la rezidenții unei anumite clădiri se fac de două ori și se încasează de către cooperativa de locuințe „Kaunas” de la proprietarii blocurilor de locuințe. taxe de membru pentru serviciul „Management (gestionarea administrativă) este ilegală, care a servit drept bază pentru emiterea comenzii specificate”.

Așadar, cu o lovitură de pix, instanțele de arbitraj din Moscova au stabilit soarta a două mii și jumătate de cooperative de locuințe din capitală și a altor patruzeci de mii de cooperative care își administrau casele în vastele întinderi ale Patriei noastre.

Decizie corectă

Punctul final al acestei dezbateri teoretice pe tema „poate o cooperativă de locuințe să gestioneze un bloc de locuințe?” Curtea Supremă a emis o hotărâre a Colegiului pentru Conflictele Economice Curtea Supremă de Justiție pentru nr. 305-KG-1770 din 10 septembrie 2015. The act judiciar De asemenea, este semnificativ prin faptul că determină poziția Corpului Judiciar Suprem în alte câteva dispute teoretice:

În primul rând: o cooperativă de locuințe poate încheia un acord cu o organizație de management, iar acest lucru nu implică o schimbare a metodei de management. Acest lucru este important, deoarece la Moscova, și după Moscova, mulți oameni la putere cred că acordul de management încheiat de cooperativa de locuințe este fie două metode de management într-una, ceea ce nu este acceptabil, fie un astfel de acord este un semn al unei schimbări. în modul de gestionare de la cooperativa locativă la societatea de administrare .

În al doilea rând: hotărârile luate la adunarea generală a membrilor cooperativei locative au prioritate în raport cu avizul Inspectoratului pentru Locuințe, întrucât aceste hotărâri de ședință nu au fost contestate de nimeni. Și acest lucru este, de asemenea, important, deoarece Inspectoratul pentru Locuințe din Moscova și-a asumat îndrăzneala de a considera adunările generale invalide în cazurile în care Inspectoratul pentru Locuințe din Moscova constată brusc unele neconcordanțe în timpul verificării documentelor și emite un ordin direct opus deciziei generale. întâlnire. În speță, în ordinul atacat se prevedea că „contribuțiile țintite” ar trebui excluse din PEV, deși cuantumul acestor contribuții și procedura de plată a acestora au fost aprobate prin hotărâre a adunării generale.

Concluzia este următoarea: dacă GZHI nu este de acord cu decizia luată la adunarea generală, atunci GZHI are exact același drept de a contesta decizia unei astfel de ședințe în instanță.

A treia declarație importantă a Colegiului Curții Supreme se rezumă la următoarele: dacă există o cooperativă de locuințe în casă, atunci chiar acest fapt determină că această metodă specială de management a fost aleasă în casă, iar confirmarea suplimentară a metodei de management alese sub forma unei decizii a adunării generale a proprietarilor nu este necesar. Acest lucru este, de asemenea, important, deoarece la Moscova a existat o practică larg răspândită ca administrațiile raionale să „cedeze” clădirile cooperativelor de locuințe la concursuri pentru selecția organizațiilor de management, din cauza faptului că clădirile cooperativelor de locuințe „nu au ales o metodă de management” din cauza la lipsa unui astfel de protocol al adunării generale a proprietarilor.

Ei bine, ultimul lucru care a fost deja menționat: interpretarea Legii pentru modificarea art. 110 din Codul Locuinței al Federației Ruse din partea MZHI și a instanțelor din toate cele trei instanțe, din care s-a concluzionat că cooperativele de locuințe create înainte de 2011 nu au dreptul de a administra MKD - este fundamental eronată și nu reflectă în niciun fel esența legii.

Stabilirea Colegiului pentru Contencios Economic al Curții Supreme conform acest caz se menționează următoarele: „Întrucât, în conformitate cu articolul 110 din Codul locuinței, scopul creării unei cooperative de construcții de locuințe sau de locuințe este, de asemenea, gestionarea unui bloc de locuințe și în conformitate cu partea 2 a articolului 161 din Cod, managementul unei cooperative de constructii de locuinte este o modalitate independenta de administrare a unui bloc de locuinte; posibilitatea ca o astfel de cooperativă să încheie un acord de administrare a unei case cu o organizație specializată de management, prevăzută în partea 2 a articolului 162 din Cod, nu contravine acestor norme și nu modifică prevederea privind existența unui singur mod de a administra un bloc de apartamente.

Încheierea unui acord de administrare pentru un bloc de apartamente al cooperativei de locuințe Kaunas cu organizația de management nu numai că nu încetează obligațiile cooperativei față de proprietarii spațiilor dintr-o astfel de clădire, ci implică și apariția unei noi obligații - să monitorizeze îndeplinirea obligațiilor contractuale de către organizația de management în calitate de furnizor al serviciilor prestate.

Astfel, concluzia instanțelor că, în acest caz particular, cooperativa nu are dreptul de a administra un bloc de apartamente, iar organizația de gestionare este Întreprinderea Unitară de Stat „DEZ Biryulyovo Vostochnoye District” nu se bazează pe lege.”

Autorul speră că opinia Colegiului pentru Litigii Economice al Curții Supreme se va reflecta în toate hotărârile judecătorești ulterioare și în cazuri similare care încalcă în mod semnificativ drepturile cooperativelor de locuințe și, într-adevăr, a tuturor asociațiilor de locuințe.

E. Yunisova, Director executiv HOA și asociațiile cooperative de locuințe

1. Poate o cooperativă de locuințe să încheie un contract de administrare cu un alt imobil care nu are o cooperativă de locuințe sau o asociație de proprietari.

1.1. Buna ziua. da

2. Dar în clădirile cooperativelor de locuințe? Ce reglementări se aplică președinților cooperativelor de locuințe? Ce contract de administrare a casei trebuie semnat cu președintele cooperativei locative?

2.1. El însuși va semna cu tine orice dorește, așa că administrarea casei este inclusă în activitățile statutare ale cooperativei de locuințe.

3. În clădirea noastră de locuințe, cooperativa de locuințe gestionează managementul din 2003, acum unii dintre rezidenți au organizat TSN, este un adevărat război, TSN este înregistrată la Instituția de Stat pentru Locuințe, unii dintre rezidenți doresc să contestați legalitatea creării TSN, întrebare: Dacă TSN este lichidată, atunci în acest caz vechea cooperativă de locuințe va returna controlul acasă sau va fi necesar să alegeți o nouă metodă de control?

3.1. Dacă crearea TSN este declarată ilegală, atunci casa a fost administrată anterior de cooperativa de locuințe și va continua să fie administrată; nu este nevoie să reorganizați nimic.

4. Adunarea generală a membrilor unei cooperative de locuințe, ținută în lipsă, poate alege aceeași persoană în comisia de numărare și în comisia de cenzori? Clauza 1 art. 120 din Codul locuinței al Federației Ruse: Membrii comisiei de audit nu pot fi simultan membri ai consiliului de administrație al unei cooperative de locuințe sau nu pot ocupa alte funcții în organele de conducere ale unei cooperative de locuințe. Ce alte funcții în organele de conducere nu pot fi ocupate simultan de membrii comisiei de audit? Mulțumesc.

4.1. Comisia de numărare a adunării generale a membrilor cooperativei de locuințe este un anumit „atribut tehnic” al adunării generale a membrilor cooperativei de locuințe și nu este organul de conducere al acesteia. În consecință, orice membru al cooperativei locative poate fi inclus, la cererea acestuia, în numărul candidaților pentru alegerea în comisia de numărare a adunării generale.

Membrii comisiei de audit a cooperativei de locuințe (auditorul cooperativei de locuințe) nu au dreptul de a ocupa NICIUN alte funcții în organele de conducere ale cooperativei de locuințe.

5. Dacă casa a fost construită și pusă în funcțiune în anul 1969, modul de administrare a cooperativei de locuințe. Facem modificări la carte în conformitate cu Codul de locuințe al Federației Ruse. Ce autorități ar trebui să o înregistreze și este posibil să rămână o cooperativă de locuințe?

5.1. Trebuie să depuneți un set de documente la organul fiscal.

Lista documentelor necesare pentru depunerea la fisc este stabilită la art. 17 Legea federală „Cu privire la înregistrare de stat persoane juridice şi antreprenori individuali„Nu va exista nicio schimbare în forma de administrare a unui bloc de locuințe sub forma unei cooperative de locuințe.

6. Într-o clădire de apartamente, a fost stabilită o metodă de administrare a casei - o cooperativă de construcție de locuințe, cea mai înaltă autoritate care a fost înfiinţată Conferinţa. Proprietarii clădirilor de apartamente au dreptul de a convoca o adunare generală a proprietarilor și de a schimba metoda de administrare a casei de la o cooperativă de locuințe la o societate de administrare sau HOA. (Conform Codului Locuinței al Federației Ruse) sau decizia de schimbare a metodei de administrare a casei poate fi decisă doar de Conferința cooperativei de construcție de locuințe?

6.1. Bună ziua
Orice proprietar al unei clădiri rezidențiale are dreptul de a prezenta o inițiativă de organizare a adunării generale. Proprietarii au dreptul de a alege modalitatea de administrare la adunarea generală a proprietarilor.
Articolul 161 din Codul locuinței al Federației Ruse
3. Metoda de administrare a unui bloc de locuințe este aleasă în cadrul adunării generale a proprietarilor de spații din blocul de locuințe și poate fi aleasă și modificată în orice moment pe baza deciziei acesteia. Decizia adunării generale privind alegerea metodei de management este obligatorie pentru toți proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe.

7. Proprietarul unui autoturism condus manual, persoană cu handicap din grupa 1 (opornik), care nu este proprietarul spațiilor de locuit, și este înregistrată permanent, solicită cooperativei de locuințe să aloce un loc de parcare la verandă. Casa a privatizat terenul in baza fundatiei, nu exista teren liber, casa are peste 80 mp, suprafata de langa pridvor este foarte mica, la mai putin de 10 m de ferestrele locuintelor si un trecere pentru nevoi speciale. Transport. Va rog sa-mi spuneti ce sa fac ca sa nu incalc legea?

7.1. O zi buna. În acest caz, cooperativa de locuințe trebuie să țină o adunare a proprietarilor generali. Mult succes si toate cele bune.

8. Dacă cooperativa de locuințe a ales o societate de administrare care să gestioneze blocul de locuințe, este aceasta o cale de ieșire din cooperativa de locuințe și, dacă da, unde se păstrează cartea de locuință a cooperativei de locuințe?

8.1. În acest caz, aceasta nu este o ieșire din Cooperativa de Construcții de Locuințe. Registrul casei trebuie ținut în Societatea de Administrare

9. Bună ziua! Trebuie să completez o cerere de aderare la cooperativa de locuințe. Tatăl este proprietarul apartamentului, mai mult, locuiește și este înregistrat în alt oraș și alt apartament. Eu, la rândul meu, am o împuternicire notarială pentru a „gestiona” afacerile apartamentului (există o listă întreagă acolo). Cererea ar trebui să fie scrisă în numele meu, că vreau să devin membru, sau în numele tatălui meu, dar ar trebui să atașez doar o procură și să notific prezența acesteia în cerere?
Cum va fi adevărat?

9.1. Ivanov Ivan Ivanociv reprezentat de reprezentantul său prin împuternicire nr. de la ___Ivanova Maria Ivanovna
Sau Maria Ivanovna Ivanova, care acționează pe baza procurii nr.___ în interesul lui Ivan Ivanovici Ivanov.

9.2. Procura trebuie să indice această autoritate, scrieți o cerere în numele tatălui dvs., semnătura și prenumele dvs., atașați împuternicirea și indicați în cerere.

9.3. Acționați în numele directorului, care este tatăl. În cazul dumneavoastră, la întocmirea unei cereri, este necesar și corect să scrieți: „Nume complet, acționând în baza împuternicirii nr.... din...”.

10. Casa noastră aparține conducerii cooperativei locative, dar președintele va încheia un acord cu societatea de administrare pentru întreținerea casei. Este corect?

10.1. Bună ziua

O cooperativă de construcții de locuințe nu are interdicție de a încheia un acord cu o societate de administrare (partea 2.2 a articolului 161 din Codul locuinței al Federației Ruse).
Singura întrebare este dacă președintele cooperativei locative este învestit cu autoritatea de a încheia contracte în numele cooperativei de locuințe sau dacă problema încheierii contractelor cu societatea de administrare este hotărâtă de alte organe (consiliu, adunarea generală a cooperativei de locuințe). ). Prin urmare, este necesar să vă familiarizați cu statutul cooperativei dvs. de locuințe.

11. Casa este administrată de cooperativa locativă. Președintele cooperativei de locuințe a luat cardurile de înregistrare primară și formularele de certificat - le eliberează el însuși. Legea ferestrei unice a fost încălcată. Unii rezidenți le este dificil să obțină Certificatul F-9.Este corect?

11.1. Bună seara. Acesta este sisteme ilegale Ce aceasta informatie ar trebui să fie situat direct în organizație însăși, dar nu cu președintele. Trebuie să scrieți plângeri direct la parchet cu privire la acțiunile ilegale ale președintelui și, de asemenea, trebuie să scrieți o plângere la departamentul de locuințe. Sa aveti o seara placuta placuta.

11.2. Aceasta este arbitrariul - art. 330 din Codul penal al Federației Ruse, depuneți o plângere la poliție
contactați și parchetul, vor efectua o inspecție și vor emite un ordin.

12. Casa este administrată de cooperativa locativă. Președintele cooperativei locative a luat fișele de înregistrare și înregistrează casa. Are dreptul să facă asta?

12.1. Da, a avut.

Reguli pentru înregistrarea și radierea cetățenilor Federației Ruse la locul de ședere și locul de reședință în Federația Rusă (aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 17 iulie 1995 nr. 713)
4. Responsabili de înregistrarea cetățenilor la locul de ședere și la locul de reședință sunt funcționarii care dețin funcții permanente sau temporare legate de îndeplinirea responsabilităților organizatorice, administrative sau administrative de monitorizare a respectării regulilor de utilizare a spațiilor de locuit și a spațiilor sociale. .
III. Înregistrarea cetățenilor la locul de reședință
16. Un cetățean care și-a schimbat locul de reședință trebuie, în cel mult 7 zile de la data sosirii la noul său loc de reședință, să contacteze funcționarii responsabili cu înregistrarea.
În absența organizațiilor de întreținere a locuințelor atunci când ocupă spații rezidențiale deținute de cetățeni sau persoane juridice, documentele specificate sunt prezentate acestor cetățeni sau unui reprezentant al persoanei juridice căruia i se încredințează responsabilitatea monitorizării utilizării spațiilor rezidențiale.
17. Oficialii, responsabil cu înregistrarea, precum și cetățenii și entitati legale care furnizează spații de locuit deținute de aceștia pentru rezidență, în termen de 3 zile de la data solicitării cetățenilor, transferă autorităților de înregistrare documentele prevăzute la paragraful 16 din prezentul Regulament, împreună cu fișele de adresă de sosire și formularele de înregistrare statistică.

13. Casa noastră este administrată de o cooperativă de locuințe, un adolescent adult a mers la biroul raional de pașapoarte pentru a primi un pașaport și i s-a spus că ar trebui să primească un pașaport de la președintele cooperativei de locuințe. Este corect? Există încălcări în faptul că documentele raportare strictă eliberat de o persoană care lucrează pe bază de voluntariat (nu primește salariu de la cooperativa de locuințe)

14. De la 1 iunie, chitanțele pentru facturile de utilități trebuie să ajungă separat de la furnizorii de resurse. Înainte de aceasta, am primit o chitanță care indica toate facturile la utilități: gaz, apă. Electricitate, încălzire etc. Locuiesc într-o casă administrată de o cooperativă de locuințe. Este prevăzută regula încasărilor separate pentru casele de toate formele de gestiune? Mi-e teamă că în casa noastră președintele va decide că vom plăti ca până acum, dar sunt mulțumit de plăți separate. Cu această formă de plată există mai puține furturi.

14.1. Bună seara. Pentru a afla cum trebuie calculate facturile la utilități și câte chitanțe trebuie primite, este mai bine să verificați la inspectoratul pentru locuințe din orașul dvs.

15. Am cumpărat un apartament într-o cooperativă de locuințe în 2016. Nu sunt membru al cooperativei de locuințe - trebuie să plătesc în chitanța „Managementul casei” salariul președintelui și contabilului? A trecut aproape un an acum că am plătit pentru tot, inclusiv pentru acest articol. Dacă nu pot plăti, cum pot solicita recalcularea (cererea în scris)

15.1. În orice caz, trebuie să plătiți pentru această coloană, indiferent dacă sunteți sau nu membru al cooperativei de locuințe, deoarece acest serviciu este oferit tuturor proprietarilor de locuințe.

16. Cum se întocmesc contracte direct cu furnizorii de servicii de utilități (proprietar-furnizor de apartament), dacă apartamentul este într-o clădire cu administrare a casei sub forma unei cooperative de locuințe (în URSS - o cooperativă de construcție de locuințe)?

16.1. Bună ziua, este necesar să se țină adunarea generală a cooperativelor de locuințe raionale, la care să se pună problema încheierii contractelor direct cu organizațiile furnizoare de resurse.
Articolul 155 LC

6.3. În baza hotărârii adunării generale a membrilor unei asociații de proprietari sau ai unei cooperative de locuințe sau ai altei cooperative de consum specializate, proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe și chiriașii spațiilor rezidențiale în baza unor contracte de închiriere socială sau de închiriere pentru spații rezidențiale ale statului sau fondul de locuințe municipale dintr-o clădire dată poate plăti pentru toate sau unele servicii de utilități organizațiilor furnizoare de resurse și pentru servicii de utilități pentru gestionarea deșeurilor solide municipale - operatorului regional pentru gestionarea deșeurilor solide municipale. În același timp, plata taxelor pentru serviciile de utilități către organizațiile furnizoare de resurse, operatorul regional pentru gestionarea deșeurilor municipale solide este recunoscută ca îndeplinire de către proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe și chiriașii spațiilor rezidențiale în temeiul contractelor de închiriere socială. sau acorduri de închiriere de spații rezidențiale din fondul de locuințe de stat sau municipal într-o clădire dată a obligațiilor lor de a plăti plățile pentru serviciile de utilități către o asociație de proprietari sau cooperativă de locuințe sau alte cooperative de consum specializate, care sunt responsabile față de acești proprietari și chiriași. pentru furnizarea de servicii de utilitate de calitate adecvată.

17. Care sunt capcanele (la ce să fii atent, la ce să verifici) atunci când se transferă drepturile de administrare a unui bloc de locuințe de la președintele consiliului de administrație al cooperativei de locuințe (cooperativa de construcții de locuințe) către succesorul acestuia?

17.1. Deci sfatul este simplu. Există o Carta a cooperativelor de locuințe. Așa că acționează în funcție de asta. Iar „succesorul” trebuie ales de membrii cooperativei locative. La urma urmei, conform Cartei, Consiliul de administrație al cooperativei de locuințe este de obicei ales la adunările generale ale membrilor cooperativei de locuințe.

17.2. Este necesar să se întocmească un certificat de acceptare și o listă de documente și sigilii transferate, inclusiv bilanțuri și declarații pentru ultimii 4 ani.

18. MKD, în mod implicit, după construcție și punere în funcțiune este administrată de cooperative de locuințe. Care este o prioritate atunci când se iau decizii privind gestionarea unei case - Carta cooperativei de locuințe (cu 10 membri) sau Codul locuinței al Federației Ruse și adunarea proprietarilor de blocuri de apartamente care nu sunt membri ai acestei cooperative de locuințe?

18.1. O zi buna!

Factorul determinant în luarea deciziilor privind gestionarea unei case este Codul Locuinței al Federației Ruse și reuniunea proprietarilor de blocuri de apartamente care nu sunt membri ai acestei cooperative de locuințe.
Întotdeauna bucuros să ajut! Multă baftă.

18.2. Dacă o cooperativă de locuințe este aleasă ca metodă de gestionare a clădirii și dumneavoastră, în calitate de proprietari, nu doriți să schimbați metoda de gestionare, atunci proprietarii trebuie să scrie o cerere pentru a deveni membri ai cooperativei de locuințe, deoarece organele de conducere sunt formate. dintre membrii cooperativei locative. Codul Locuinței al Federației Ruse separă puterile proprietarilor și ale membrilor cooperativelor de locuințe. Prin urmare, în primul rând, trebuie să înțelegeți prioritatea problemelor pe care doriți să le rezolvați atunci când vă gestionați locuința.

19. Poate consiliul cooperativelor de locuințe să schimbe statutul managementului casei în privat și să se numească organizație de microfinanțare fără a anunța locuitorii casei?

19.1. Bună Evgenia Nikolaevna, nu înțeleg întrebarea ta, ce legătură au cooperativele de locuințe și o organizație de microfinanțare cu asta, cum și ce s-a întâmplat acolo?

19.2. Bună ziua, o cooperativă de locuințe nu poate fi o organizație de microfinanțare, vă rugăm să vă clarificați întrebarea pentru a vă putea răspunde. Cu stimă, STANISLAV PICHUEV.

20. În casa noastră există o cooperativă de locuințe din 1973. Momentan toti proprietarii. Toate contribuțiile au fost plătite. Cooperativa de locuințe continuă să existe. Ar trebui proprietarii, pe baza părții 2 a articolului 161 din Codul locuinței al Federației Ruse, să organizeze o reuniune a proprietarilor pentru a alege o metodă de gestionare a blocurilor de apartamente? O astfel de întâlnire nu a mai avut loc până acum. Liudmila Kimovna.

20.1. Membrii unei cooperative de locuințe cu fonduri proprii participă la achiziția, reconstrucția și întreținerea ulterioară a unui bloc de locuințe.
Ești nemulțumit de întreținerea casei tale?

Puteți organiza o întâlnire și transfera competențele companiei de administrare sau puteți crea un HOA,
dar cooperativele de locuințe pot continua să servească.

20.2. Ar trebui proprietarii, pe baza părții 2 a articolului 161 din Codul locuinței al Federației Ruse, să organizeze o reuniune a proprietarilor pentru a alege o metodă de gestionare a blocurilor de apartamente? În acest caz, nu este necesară ținerea acestei întâlniri.

21. Am cumpărat un apartament, a trecut deja un an, conducerea are statut de cooperativă de locuințe, în acești trei ani nu au existat schimbări în direcția îmbunătățirii vieții casei noastre din partea conducerii. Nu m-am alăturat cooperativei de locuințe, este posibil să o fac în așa fel încât să nu fiu nevoit să plătesc deloc cooperativa de locuințe, ci să plătesc facturi separate pentru apă, încălzire, etc...?

21.1. Nu m-am alăturat cooperativei de locuințe, este posibil să o fac în așa fel încât să nu fiu nevoit să plătesc deloc cooperativa de locuințe, ci să plătesc facturi separate pentru apă, încălzire, etc...?
În principiu, plata separată este posibilă dacă intrați în contracte separate cu organizațiile furnizoare de resurse Trebuie să negociați acest lucru cu specialiștii în resurse.

22. Avem un apartament cu trei camere, administrat de o cooperativa locativa. În fiecare lună plătim reparațiile majore în chitanță. Acum a sosit o chitanță pentru încă 8.000, se presupune că pentru doi ani, și deja se percep penalități. Ce este asta? Cât de legal? De asemenea, ei spun că este în regulă, plătiți în rate.

22.1. În astfel de situații, este necesară o contestație la inspectoratul local de locuințe și la instanță.

Aplicația adresată șefului societății de administrare trebuie să conțină informații despre cetățean și datele de contact ale acestuia. În continuare, trebuie precizată esența creanței: cu referire la cifrele indicate în chitanță; comparându-le cu fapte și evenimente reale. De exemplu, este posibil ca rezidenții să nu fie de acord că nu au fost efectuate reparații la casă sau la rețelele de utilități, iar taxele pentru astfel de servicii au fost percepute în mod regulat. Sau s-a consemnat faptul furnizării de utilități de calitate scăzută, iar societatea de administrare a refuzat nejustificat să recalculeze etc.

23. Cooperativele de locuințe au fost lichidate prin hotărâre a fiscului, dacă proprietarii pot alege modalitatea de administrare a organizației de conducere.

23.1. Bună ziua, da, trebuie să convocați o adunare a proprietarilor, după ce ați notificat în prealabil toți proprietarii adunării, să întocmiți un proces-verbal al ordinii de zi și să votați, este mai bine să contactați avocații pentru ajutor)

24. Sunt membru al cooperativei locative. termenele de livrare au fost amânate cu un an. Contractul contine o clauza privind penalitatile pentru intarzieri la livrare. Dar am semnat o procură pe numele unui reprezentant al conducerii cooperativei cu drept de vot la ședințele membrilor cooperativei. Voi depune un proces, dar mi-e teamă că vor spune că la una dintre aceste ședințe termenul de livrare a fost amânat (se presupune că ați semnat singur împuternicirea). deşi procura în sine nu este legalizată. Există șanse de a câștiga procesul în această situație?

24.1. Inainte de a merge in instanta mai intai cerere scrisa obligatorie in baza normelor Codului civil cu calcul al pedepsei si daca sunt alte daune, ati depus-o? Prin procură, decideți separat.

25. Locuim într-o clădire a unei cooperative de locuințe. Este posibil să scapi cumva de managementul casei și să devii ca o casă municipală cu apartamente privatizate fără președinte și consiliu? Sunt doar inregistrati, nu sunt de nici un folos, dar primesc salariu. Nici nu sunt candidați pentru funcția de președinte; mandatul actualului președinte se încheie la 1 octombrie. Ce se întâmplă dacă nu alegem niciun președinte? Avem o companie de management. Poate ea să preia funcțiile de președinte? House and Charter din 1969.

25.1. Realege sau angajează o companie de management

26. Pentru a lua decizii cu privire la administrarea unui bloc de apartamente într-o HOA, proprietarul trebuie să fie membru al HOA. Trebuie să mă înscriu în cooperativa de locuințe, care a construit imobilul de locuit în care mi-am cumpărat un apartament, pentru a avea drept de vot în decizia problemelor legate de proprietatea comună a casei?

26.1. Buna ziua! Desigur, trebuie să vă alăturați dacă doriți să aveți drept de vot la o ședință organizată de cooperativa de locuințe.

27. Locuiesc într-un bloc administrat de o cooperativă de locuințe. Un vecin de pe hol a creat o groapă de gunoi în apartament, care este sursa unei mirosuri groaznice și a unei infestari de gândaci în toată intrarea. Ce metode poți încerca pentru a corecta situația? Mulțumesc.

27.1. Ce metode poți încerca pentru a corecta situația?
Există o singură metodă - să te ridici de pe canapea și să înregistrezi declarații la poliție, administrație, parchet și inspectoratul locativ. :sm_ay:

28. Sunt membru al unei cooperative de locuințe, dezvoltatorul a intrat în faliment (SU-155), managementul temporar a fost introdus din 18 martie 2016. Mai este posibil să depun documente pentru a confirma proprietatea asupra apartamentului.

28.1. depune o cerere la instanța de arbitraj, dar nu pentru a confirma dreptul de proprietate

29. Organizația noastră nu este o societate de administrare (asociație de proprietari, cooperativă de locuințe etc.), dar au preluat conducerea unui garaj subteran. Utilitati publice(energie electrica si intretinere si reparatii) percepem fara TVA, acc. Articolul 149 din Codul fiscal. Organizația este situată pe OSN și principalul OKVED este comerțul, dar OKVED este prescris și pentru management imobiliare. Întrebare: taxăm corect facturile de utilități proprietarilor de locuri de parcare? Mulțumesc.

29.1. Bună ziua, întrebarea dvs. este de natură comercială. Acest site este supus platii.

30. Casa de 8 apartamente in administrare directa. Ce să faci cu banii pentru o revizie majoră. Autoritățile spun că plățile vor veni din fondul regional. E chiar asa? Casa noastră cooperativă ne-am construit singuri și am renovat-o mereu. Vrem să închidem imobilul și să trecem la management direct. Ne-am săturat să transmitem rapoarte către cooperativele de locuințe din nulevka și să raportăm tuturor organizațiilor că nu desfășurăm activități. Merita? Vă rugăm consultaţi.

30.1. Aveți opțiuni: un fond de reparații capitale sau propriul cont special.
Dacă sunteți implicat singur în întreținerea casei, atunci este de preferat să vă uitați la a doua prevedere a complexului rezidențial privind reparațiile majore.