Procjena sanirane vrijednosti korištenjem troškovnog pristupa. Metoda izračuna likvidacijske vrijednosti. Troškovni pristup procjeni vrijednosti zemljišne čestice

sažetak

Po disciplini: "Procjena vrijednosti poduzeća"

Tema: “Troškovni pristup.

Metoda rezidualne vrijednosti"

Uvod………………………………………………….…..……………….…….3

1. Troškovni pristup……………………………………………………………….….4

2. Definicije za koncept povratne vrijednosti……………………8

2.1 Metoda povratne vrijednosti……………………..……………….9

2.2 Vrste povratne vrijednosti……………………..………………...9

3. Metode za procjenu povratne vrijednosti………………………………….12

3.1 Algoritam za određivanje likvidacijske vrijednosti na temelju

knjigovodstveni podaci o obvezama…………………………………………..…12

3.2 Algoritam za određivanje likvidacijske vrijednosti na temelju

računovodstveni podaci o imovini…………………………..………………..14

Zaključak………………………………………………………………………… 16

Bibliografija…………………………………………………..…………………..17

Uvod

a) uredna likvidacija

b) prisilna likvidacija

Preostala vrijednost je tržišna vrijednost procijenjene imovine umanjena za sve troškove povezane s njenom prodajom, uključujući provizije za prodaju, troškove oglašavanja, troškove skladištenja itd.

1. Troškovni pristup

Troškovni pristup - skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta na temelju utvrđivanja troškova potrebnih za reprodukciju ili zamjenu predmeta, uzimajući u obzir njegovu istrošenost.

Trošak proizvodnje objekta i njegove naknadne implementacije je vrlo važan faktor u formiranju vrijednosti.

Metode troškovnog pristupa podrazumijevaju obveznu procjenu mogućih ukupnih troškova proizvodnje predmeta i ostalih troškova koje snose proizvođač i prodavatelj. Ove metode su neizostavne kada se radi o predmetima kojih praktički nema na slobodnom tržištu, a proizvode se prema pojedinačne narudžbe, uključujući posebnu i jedinstvenu opremu.

Kod ocjenjivanja troškovnim pristupom proces formiranja cijene (ponude) prodavatelja modelira se takoreći na temelju razmatranja pokrivanja svih troškova koji nastaju cijenom i ostvarivanja dovoljne dobiti. Budući da metode troškovnog pristupa često ne polaze od stvarnih cijena za slične objekte, već od izračunatih standardnih troškova i standardne dobiti, one, strogo govoreći, ne daju procjenu čisto tržišne vrijednosti, već tzv. vrijednosti objekta s ograničeno tržište.

Metode vrednovanja troškova mogu se podijeliti na:

Resursno-tehnološki modeli procjene;

Normativno-parametarski modeli;

Indeksne metode vrednovanja;

Resursno-tehnološki modeli procjene. Općenito, tipični resursno-tehnološki model može se opisati na sljedeći način:

U usporedbi s ocjenom objekta kao cjeline, njegova procjena na temelju resursno-tehnološkog modela omogućuje točnije uzimanje u obzir utjecaja konfiguracije objekta i, posljedično, sastava i vrijednosti njegovih tehničkih karakteristika, na vrijednost troška. Međutim, u ovom slučaju, težište se prenosi na procjenu troškova njegovih komponenti i sklopova, što je opravdano samo ako postoji razvijeno tržište za te komponente. Takvo tržište za sada postoji samo u području uredske i računalne opreme.

Normativno-parametarski modeli. Za razliku od resursno-tehnološkog modela, u normativno-parametarskoj cijeni ocjenjivanog objekta ona se promatra u funkciji ukupnosti njegovih tehničkih karakteristika, a ne komponenti.

Općenito, tipični normativno-parametarski model može se opisati na sljedeći način:

IZ

NA- specifični (po jedinici produktivnosti ili snage) trošak osnovnog proizvoda;

D– snagu ili performanse predmeta koji se ocjenjuje;

K- zbirni koeficijent koji karakterizira ovisnost jediničnog procijenjenog troška ili cijene proizvoda o vrijednosti parametara. Jednak je umnošku parcijalnih koeficijenata koji uzimaju u obzir utjecaj relevantnog parametra na procijenjeni trošak ili cijenu proizvoda;

Regulatorno-parametarski modeli uspješno su primijenjeni u izradi niza veleprodajnih cjenika koji mogu poslužiti kao izvor relevantnih regulatornih informacija.

Indeks Metode evaluacije.Često se kao dio troškovnog pristupa koristi metoda indeksa. Korištenje indeksa cijena za mnoge je procjenitelje jedan od najjednostavnijih i najučinkovitijih (osobito u masovnom vrednovanju) načina rješavanja problema vrednovanja. Indeksi cijena su relativni pokazatelji koji odražavaju dinamiku promjena cijena. U mnogim zemljama tijela državne statistike objavljuju indekse cijena unutarnje i vanjske trgovine za pojedine robe i robne grupe. Indeksi cijena uvijek se daju s naznakom bazne godine u kojoj se pretpostavlja da je vrijednost indeksa 100% (ili = 1).

Općenito, odgovarajući model opisan je na sljedeći način:

IZ- željenu vrijednost predmeta procjene;

Ko - osnovni trošak objekta, na primjer, njegov puni trošak zamjene, sadržan u statističkom izvješću o rezultatima prethodne revalorizacije dugotrajne imovine;

ja- indeks (lanac indeksa) promjene cijena za relevantnu grupu strojeva i opreme za razdoblje između datuma procjene i prethodne revalorizacije dugotrajne imovine.

Osnova za izračun domaćih indeksa veleprodajnih cijena nisu cijene pojedinih transakcija, već uglavnom nominalne cijene. Stoga objavljeni indeksi daju samo približnu sliku dinamike kataloških cijena, a ne cijene stvarnih transakcija. Ovisno o situaciji u ovaj trenutak, uvjeti transakcije, uključujući uvjete plaćanja, obujam prodaje, određene cijene će se donekle razlikovati od kataloških cijena.

Indeksi cijena - važan pokazatelj, što vam omogućuje prepoznavanje glavnih trendova u kretanju cijena. Oni se široko koriste u analizi i predviđanju tržišnih uvjeta, omogućujući procjenu promjena koje su se dogodile u razini cijena tijekom niza godina. Istina, mora se uzeti u obzir da je indeks, kao prosjek i relativni pokazatelj, kao ni jedinična vrijednost, ne daje dovoljno točnu sliku o promjenama koje su se dogodile u cijenama pojedinog proizvoda. Uz pomoć indeksa moguće je identificirati dinamiku cijena proizvoda cijelih industrija ili, u ekstremnim slučajevima, bilo koje skupine proizvoda. Indikacije takvog skupnog indeksa mogu se razlikovati od dinamike cijena robe uključene u ovu skupinu s određenim pokazateljima kvalitete. Međutim, izračun metodom indeksa može iskriviti procijenjenu vrijednost iz više razloga. Navodimo neke od njih:

Rezultat ovisi o točnosti određivanja povijesnog troška;

Poteškoće u pronalaženju odgovarajućeg reda indeksa;

Nesigurnost relativnih pondera pri izvođenju indeksa;

Deprecacija indeksa;

Nagomilavanje grešaka.

Postupak troškovnog pristupa započinje prikupljanjem i analizom informacija o unutarnjoj strukturi objekta, njegovoj strukturi i sastavu glavnih elemenata. U isto vrijeme, jedan Tehničke specifikacije nedovoljno, potrebno Detaljan opis nacrti, crteži opći pogled i specifikacije. Također se provodi temeljit pregled objekta.

U metodama troškovnog pristupa važnu ulogu ima i procjena stupnja amortizacije predmeta koji se ocjenjuje, a to je zbog činjenice da je trošak reprodukcije ili trošak zamjene predmeta dobivenog na početku ne uzima u obzir amortizaciju, a tek u sljedećoj fazi dobiveni troškovnik se prilagođava za stvarnu amortizaciju objekta (fizičku, funkcionalnu i vanjsku) .

2. Definicije pojma povratne vrijednosti

Za određivanje povratne vrijednosti obično se koristi jedna od sljedećih pretpostavki:

a) uredna likvidacija(Uredna likvidacija): prodaja imovine unutar razumnog vremenskog razdoblja potrebnog za postizanje najviše cijene za svaku prodanu imovinu;

b) prisilna likvidacija(Forced Liquidation) podrazumijeva prodaju imovine što je brže moguće, na primjer, na dražbi (likvidacijska vrijednost u prisilnoj likvidaciji često se naziva dražbena vrijednost - Auction Value).

Zališna vrijednost ne uključuje samo način prodaje, već i troškove prodaje, troškove održavanja imovine do prodaje i druge troškove. Obično, iako ne uvijek, kada se vrednuje apsolutni kontrolni interes dioničarstvo preostala vrijednost predstavlja najnižu granicu vrijednosti.

2.1 Metoda rezidualne vrijednosti

Preostala vrijednost je tržišna vrijednost procijenjene imovine umanjena za sve troškove povezane s njenom prodajom, uključujući provizije za prodaju, troškove oglašavanja, troškove skladištenja itd.

Preostala vrijednost može varirati ovisno o tome je li prodaja hitna ili se događa u normalnom tijeku poslovanja. U potonjem slučaju, vrijednost spašavanja bit će blizu stvarne tržišne vrijednosti umanjene za troškove.

Problem likvidacijske vrijednosti javlja se kada je organizacija lišena ekonomskih i organizacijskih mogućnosti da samostalno stvara vrijednost, prvenstveno višak vrijednosti, uz zadržavanje zakonom priznatih financijskih, ekonomskih, radnih obveza prema drugim subjektima građanskog prometa.

Likvidacijska vrijednost je neto iznos novca koji vlasnik poduzeća može dobiti nakon likvidacije poduzeća i zatvaranja poslovanja, odvojene prodaje imovine i nakon nagodbe sa svim vjerovnicima.

2.2 Vrste povratne vrijednosti

Postoje tri vrste povratne vrijednosti:

· Uredno, kada se prodaja imovine likvidiranog poduzeća provodi u razumnom roku kako bi se postigle najveće moguće prodajne cijene imovine;

· Prisilno, kada se imovina poduzeća prodaje što je brže moguće, često istovremeno i na istoj dražbi;

· Trošak prestanka postojanja imovine poduzeća, kada se imovina poduzeća ne prodaje, već otpisuje i uništava. Vrijednost poduzeća u ovom slučaju je negativna vrijednost, jer su u ovom slučaju potrebni određeni troškovi za uništavanje materijalne imovine.

Redoslijed rada na izračunu uredne likvidacijske vrijednosti poduzeća, odnosno vrijednosti koja se može dobiti u urednoj likvidaciji poslovanja poduzeća je sljedeći:

· Izrada kalendarskog rasporeda unovčenja imovine društva.

· Izračun sadašnje vrijednosti imovine, uzimajući u obzir troškove njihove likvidacije.

· Usklađivanje sadašnje vrijednosti imovine.

· Definicija veličine obveza poduzeća.

· Oduzimanje od sadašnje (usklađene) vrijednosti imovine vrijednosti obveza poduzeća.

Izrada kalendarskog rasporeda za likvidaciju imovine poduzeća provodi se kako bi se maksimizirao, koliko je to moguće, prihod od prodaje imovine za otplatu duga prema poduzeću.

U pravilu se pretpostavlja da je poslovanje poduzeća prestalo te da se provodi samo postupak likvidacije poduzeća. Likvidacija velikog poduzeća traje oko dvije godine.

Izračun sadašnje vrijednosti imovine provodi se metodom akumulacije imovine, koristeći podatke o bilanci poduzeća na datum procjene (ili na zadnji datum izvještavanja). Provjera i usklađivanje bilančnih računa provodi se istovremeno s popisom imovine poduzeća na dan procjene. Popis imovine poduzeća provodi se u skladu s Metodološkim uputama za popis imovine i financijskih obveza. Istovremeno s popisom imovine poduzeća izračunava se tržišna vrijednost zemljišna parcela gdje se nalazi i trenutnu vrijednost preostale imovine.

Usklađivanje sadašnje vrijednosti imovine.Pri izračunu likvidacijske vrijednosti poduzeća potrebno je uzeti u obzir i oduzeti od vrijednosti imovine troškove povezane s njihovom likvidacijom. To su administrativni troškovi održavanja poslovanja poduzeća do završetka njegove likvidacije, plaćanja provizija, potrebni porezi i naknade, otpremnine i plaćanja, troškovi prijevoza za prodanu imovinu itd. Prihodi od prodaje imovine, neto povezanih troškova, diskontiraju se do datuma vrednovanja uz povećanu diskontnu stopu koja uzima u obzir rizik povezan s ovom prodajom i vremenski raspored novčanog toka.

Nakon usklađivanja bilančnih stavki aktive, potrebno je uskladiti bilančnu pasivu u smislu dugoročnog i kratkoročnog duga. Posebna pažnja u ovom slučaju potrebno je obratiti pozornost na namirenje povlaštenih dionica, plaćanja poreza, kao i tzv. potencijalnih obveza, koje često nastaju kao posljedica sudskih sporova koji su u tijeku ili potencijalni. Moguće je da će se tijekom analize obveza moći pregovarati o promjeni uvjeta otplate dugova poduzeća.

Nakon utvrđivanja svih troškova povezanih s likvidacijom poduzeća, usklađena vrijednost cjelokupne imovine bilance umanjuje se za iznos troškova povezanih s likvidacijom poduzeća, kao i za iznos svih obveza poduzeća . Tako se dobiva vrijednost likvidacijske vrijednosti poduzeća.

3. Metode za procjenu povratne vrijednosti

Izravna metoda temelji se na komparativnom pristupu i može se provesti ili izravnom usporedbom s analogima ili putem statističkog modeliranja (korelacijsko-regresijska analiza). Međutim, ovu metodu ima ograničenu primjenjivost u ruskim uvjetima zbog nedostatnosti i nedostupnosti informacijske baze o transakcijskim cijenama u uvjetima prisilne prodaje (uključujući stečajni postupak).

Neizravna metoda izražava se u izračunu likvidacijske vrijednosti objekta u odnosu na njegovu tržišnu vrijednost. Provodi se u tri koraka: obračun tržišne vrijednosti objekta, obračun popusta za prisilnu prodaju objekta, obračun likvidacijske vrijednosti objekta. U ovom smo radu koristili ovu opciju.

3.1 Algoritam za određivanje likvidacijske vrijednosti na temelju knjigovodstvenih podataka za obveze

Ovaj izračun moguć je na više načina.

Prva opcija

Ovaj pristup je prikladan za izračun likvidacijske vrijednosti OJSC čije su dionice kotirane na domaćoj ili stranoj burzi u obliku običnih, povlaštenih dionica i američkih (globalnih) depozitarnih potvrda do trenutka kada je izračun naručen.

Ovaj pristup pretpostavlja da je potrebno izračunati ukupnu vrijednost cjelokupnog imovinskog kompleksa likvidirane (reorganizirane) organizacije i da se organizacija prodaje kao cjelina, a ne u dijelovima.

Na početku izračuna, procjenitelj bi trebao razumjeti vrijednost omjera cijena / dobit (P / E) koji se dogodio tijekom prethodnih mjeseci trgovanja dionicama (vjerovatno je racionalno analizirati posljednja tri mjeseca). Racionalno je prihvatiti tržišne cijene dionica likvidiranog (reorganiziranog) dioničkog društva za izračun likvidacijske vrijednosti bez dodatnog usklađivanja ako ovaj koeficijent za zadano dioničko društvo razlikuje se od pokazatelja industrije za najviše 10%. Za velika negativna odstupanja morat ćete uvesti dodatni redukcijski faktor.

Likvidacijska vrijednost imovinskog kompleksa izračunava se pod pretpostavkom da se postojeća organizacija proizvodnje i upravljanja u poduzeću likvidira (zamjenjuje), ali ostaje tehnološka sposobnost stvoriti vrijednost u gotovini, fiksnoj i revolving fondovi, radna snaga.

Druga opcija

Pretpostavlja se da je tehnološka održivost likvidirane (reorganizirane) organizacije očuvana kada se promijeni (ili likvidira) postojeća uprava. Nadalje se pretpostavlja da je imovina nekako kumulativno (kumulativno) vrednovana te je potrebno utvrditi iznos neto imovine da bi se utvrdila vrijednost akumuliranih obveza. Neto imovina će se odrediti kao razlika iznos poravnanja imovinu i procijenjeni iznos dugova organizacije.

Glavni zadatak je odrediti trošak duga, oduzet od procijenjenog iznosa imovine. Algoritam ovog izračuna može se predstaviti skupom sljedećih radnji:

a) izračunati zaduženja po zajmovima i kreditima za cijelo vrijeme trajanja duga prema pravilima diskretne akumulacije. Iznos duga po složenim kamatama izračunava se kao:

FV = P(1 + r)n, (2)

iznos duga plativ po jednostavnoj kamatnoj stopi:

FV = P, (3)

gdje je FV buduća vrijednost, odnosno iznos duga koji treba platiti;

P - iznos glavnog duga;

r - kamatna stopa usvojena u ugovoru, u dijelovima jedinice;

n je rok na koji se dug prihvaća, u godinama, dijelovima godine;

b) utvrditi iznos duga za ostatak obveza koji se vodi kao obveze za plaćanje ili u iznosu fiksne nominalne vrijednosti ili, ako je ugovorom ili utvrđenim pravilima predviđeno dodatno plaćanje kamata nakon otplate dugova na vrijeme , prema formulama (2, 3).

3.2 Algoritam za utvrđivanje preostala vrijednost na temelju računovodstvenih podataka za imovinu

Likvidacijska vrijednost u slučaju likvidacije (stečaja) i reorganizacije poduzeća (organizacije) i donošenje odluke o njenom izračunu kroz procjenu vrijednosti pojedinih elemenata imovine podliježe utvrđivanju slijednim radnjama u okviru poseban postupak.

Donošenje takve odluke znači da se poduzeće - predmet procjene tržište (ili država) više ne smatra operativnim jedinstvenim organizacijsko-tehnološkim sklopom sposobnim za stvaranje stvarne vrijednosti. Procjenitelji u Ruskoj Federaciji imaju domaće metode za izračunavanje vrijednosti svakog od elemenata računovodstvene imovine operativno poduzeće(sadašnja organizacija).

Likvidacijska vrijednost kao ekonomska i procjeniteljska kategorija zahtijeva niz dopuna poznatim preporukama. Prije svega, prilikom izračuna likvidacijske vrijednosti, procjenitelj je prisiljen više se usredotočiti na trenutne, stvarne cijene materijalnih elemenata imovine, a također uzeti u obzir uvjete korištenja ove proizvodne i neproizvodne imovine u drugačiji način, ne kao što je bilo u likvidiranom poduzeću (likvidiranoj organizaciji), inače. Slično smo pokazali u odjeljku 5. U isto vrijeme, ograničenja koja smo prikazali u odjeljku 1 u vezi sa zemljištem, podzemljem itd. ostaju na snazi.

Početne informacije za izračune sadržane su u bilancama, računovodstvenim registrima, računima, popisnim listovima. Sama bilanca u pravilu treba analizu i pojašnjenje.

Zaključak

Troškovni pristup ima iznimnu svestranost; teoretski, bilo koji tehnološki objekt može se vrednovati ovim pristupom. Kod troškovnog pristupa kao mjera troška uzima se zbroj troškova stvaranja i naknadne prodaje predmeta, tj. njegov trošak.

Preostala vrijednost može varirati ovisno o tome je li prodaja hitna ili se događa u normalnom tijeku poslovanja. U potonjem slučaju, vrijednost spašavanja bit će blizu stvarne tržišne vrijednosti umanjene za troškove.

Problem likvidacijske vrijednosti javlja se kada je organizacija lišena ekonomskih i organizacijskih mogućnosti da samostalno stvara vrijednost, prvenstveno višak vrijednosti, uz zadržavanje zakonom priznatih financijskih, ekonomskih, radnih obveza prema drugim subjektima građanskog prometa.

Metoda spasonosne vrijednosti u vrednovanju poslovanja poduzeća primjenjuje se kada je poduzeće u situaciji stečaja ili likvidacije ili postoji ozbiljna sumnja u sposobnost poduzeća da ostane u funkciji i nastavi svoje poslovanje.

Likvidacijska vrijednost predmeta procjene može se izračunati izravnom ili neizravnom metodom.

Izravna metoda temelji se na komparativnom pristupu i može se provesti ili izravnom usporedbom s analogima ili putem statističkog modeliranja (korelacijsko-regresijska analiza).

Neizravna metoda izražava se u izračunu likvidacijske vrijednosti objekta u odnosu na njegovu tržišnu vrijednost.

Bibliografija

1. L.A. Drobozin. Analiza financijske aktivnosti poduzeća. Udžbenik. - M., 2000

2. Kovalev V.V. Analiza ekonomska aktivnost poduzeća. - M, 2002. (monografija).

3. Romanovski M.V. Analiza i vrednovanje poslovanja. Udžbenik. - M., 2000

4. Valdaytsev S.V. Vrednovanje poslovanja. Upravljanje vrijednošću poduzeća. M.: UNITI, 2002

5. Shulyak P.N. Financije poduzeća. - M., 2002

6. Esipov V.E., Makhovikov G.A., Terekhova V.V. Vrednovanje poslovanja. Sankt Peterburg: Peter, 2002

7. Vrednovanje poslovanja. ur. Gryaznovoy A.G. i Fedotova M.A. M.: Financije i statistika, 2005

8 UJUTRO. Kovaljov. Analiza gospodarske aktivnosti poduzeća. - M., 2001

Procjena likvidacijske vrijednosti poduzeća

1. Pojam i vrste likvidacijske vrijednosti poduzeća

Situacija stečaja i likvidacije poduzeća je hitna. Vjerojatnost pozitivnog rješenja problema neplaćanja, koji obično prati ovu situaciju, ovisi o vrijednosti imovine koju poduzeće posjeduje. I ne samo problemi neplaćanja, već i rješavanje pitanja vezanih uz materijalnu dobrobit zaposlenika poduzeća, u određenoj mjeri ovise o vrijednosti imovine likvidiranog poduzeća.

Međutim, vrednovanje poduzeća je potrebno ne samo u slučaju likvidacije poduzeća. Važan je u mnogim drugim slučajevima, na primjer:

Pri financiranju poduzeća dužnika;


kod financiranja reorganizacije poduzeća;


kada se reorganizacija poduzeća provodi bez suđenja;


prilikom izrade plana otplate dugova poduzeća-dužnika kojem prijeti stečaj;


pri analizi i identificiranju mogućnosti razdvajanja pojedinačnih proizvodnih kapaciteta poduzeća u ekonomski neovisne organizacije;


prilikom ocjenjivanja zahtjeva za kupnju poduzeća; u ispitivanju lažnih transakcija prijenosa vlasničkih prava na treće osobe; u ispitivanju programa reorganizacije poduzeća.

Procjena likvidacijske vrijednosti poduzeća u stečajnoj situaciji ima niz značajki, uglavnom zbog prirode samog hitnog slučaja. Ove značajke trebaju uzeti u obzir procjenitelj, naručitelj i druge zainteresirane strane za rezultate procjene vrijednosti spašavanja.

Druga značajka procjene likvidacijske vrijednosti poduzeća je visok stupanj Ovisnost trećih strana o rezultatima evaluacije.

Procjena likvidacijske vrijednosti poduzeća (posla) provodi se u sljedećim slučajevima:

poduzeće je u stečaju ili postoje ozbiljne sumnje u njegovu sposobnost da nastavi poslovati s vremenskim ograničenjem;

Vrijednost poduzeća u likvidaciji može biti veća nego u kontinuiranom poslovanju.

Trenutačno postoje mnoge definicije povratne vrijednosti, a razlike među njima su prilično značajne praktični rad procjenitelj, pa ima smisla dati najpoznatije od njih.

Konkretno, najčešće se pozivaju na definiciju likvidacijske vrijednosti koju je dao vodeći američki procjenitelj S. Pratt. Prema njegovom mišljenju, to je neto iznos novca koji vlasnik poduzeća može dobiti likvidacijom poduzeća i odvojenom prodajom njegove imovine. Istodobno, Pratt vjeruje da je likvidacijska vrijednost poduzeća kao cjeline obično manja od iznosa prihoda dobivenog od zasebne prodaje njegove imovine. S tim se teško složiti: kao što pokazuje ruska praksa, odvojena prodaja imovine poduzeća najčešće dovodi do prodaje imovine za bagatelu i popraćena je razjašnjavanjem odnosa strana zainteresiranih za prodaju imovine na sudu.

Od ostalih tumačenja likvidacijske vrijednosti, želio bih se zadržati i na sljedećim definicijama:

1. Prema Državni standard Ruska Federacija GOST R 51195.0.02-98 „Jedinstveni sustav vrednovanja imovine. Pojmovi i definicije Likvidacijska vrijednost imovine: vrijednost imovine u slučaju njezine prisilne prodaje.

2. U skladu s Nalogom Ministarstva gospodarskog razvoja Rusije od 20. srpnja 2007. br. 255 „O odobrenju FSO „Svrha vrednovanja i vrste vrijednosti“, pri određivanju likvidacijske vrijednosti poduzeća, procijenjena utvrđuje se vrijednost koja odražava najvjerojatnije cijene po kojoj se ovaj predmet vrednovanja može otuđiti tijekom razdoblja izloženosti predmeta procjene, koje je manje od tipičnog razdoblja izloženosti za tržišne uvjete, u uvjetima kada je prodavatelj prisiljen izvršiti transakciju za otuđenje imovine. Prilikom utvrđivanja likvidacijske vrijednosti, za razliku od utvrđivanja tržišne vrijednosti, uzima se u obzir utjecaj izvanrednih okolnosti koje prisiljavaju prodavatelja da proda predmet procjene po uvjetima koji ne odgovaraju tržišnim.

Kao što se vidi, niti jedna definicija ne govori o zališnoj vrijednosti koja se javlja isključivo u slučaju zasebne prodaje imovine, iako oba standarda također razmatraju zališnu vrijednost isključivo u ravni prisilne prodaje.

Likvidaciona vrijednost se dijeli na tri vrste:

1. Naručena vrijednost spašavanja. Prodaja imovine poduzeća provodi se u razumnom roku kako bi se za imovinu koja se prodaje mogla postići visoka cijena. Za najmanje likvidne nekretnine poduzeća, ovo razdoblje je oko 2 godine.

2. Vrijednost prisilnog spašavanja. Imovina se prodaje što je brže moguće, često u isto vrijeme i na istoj dražbi.

3. Likvidacijska vrijednost prestanka postojanja imovine poduzeća (iskorištenje). U ovom slučaju imovina poduzeća se ne prodaje, već se otpisuje i uništava, a na tom se mjestu gradi novo poduzeće koje daje značajan ekonomski ili društveni učinak. U ovom slučaju vrijednost poduzeća je negativna, jer su potrebni određeni troškovi za likvidaciju imovine poduzeća.

2. Tipični slučajevi nastanka povratne vrijednosti

Tipični slučajevi pojave povratne vrijednosti su:

Likvidacija poduzeća;

Realizacija kolateralnih predmeta;

Ubrzana prodaja ostale imovine.

Kada je poduzeće likvidirano, postaje potrebno razviti jasan raspored prodaje imovine i otplate duga poduzeća (štoviše, nisu rijetke situacije kada ukupni iznos prihoda od prodaje imovine ne pokriva sve dugove) . Pritom su uvjeti izloženosti (pretprodajne aktivnosti i sama prodaja) vrlo ograničeni zbog potrebe relativno brzog oslobađanja od imovine i otplate duga. Pitanje raspoloživog vremena igra u ovom slučaju odlučujuću ulogu u veličini vrijednosti (ceteris paribus).

Zauzvrat, trajanje vremenskog razdoblja određeno je uvjetima svakog konkretnog slučaja likvidacije. Istodobno, mora se imati na umu da sama odluka o likvidaciji može biti dobrovoljna (to jest, postoji planirana akcija) ili prisilna. U pravilu, prvi slučaj daje veću varijabilnost u donošenju odluka i omogućuje vam da razvijete učinkovitije planove za likvidaciju poduzeća.

Prisilna likvidacija u stečajnom postupku provodi se kada se donese rješenje o otvaranju stečajnog postupka na temelju rezultata vanjsko upravljanje. Formirana stečajna masa podliježe prodaji na otvorenoj dražbi (uz rijetke iznimke predviđene Saveznim zakonom "O stečaju"). U isto vrijeme, uvjeti za prodaju imovine su izuzetno ograničeni.

Dakle, potrebno je razlikovati dobrovoljnu od prisilne likvidacije.

Realizacija kolateralnih objekata u kontekstu ovog rada više je hipotetski (odvojen od stvarnosti) koncept. U ovom slučaju utvrđivanje likvidacijske vrijednosti potrebno je za opravdanje donje granice kredita, koji je osiguran založenom imovinom, a ne govorimo o stvarnoj činjenici prodaje objekta. Međutim, da bi dao zajam, zajmodavac mora znati po kojoj će cijeni biti moguće prodati kolateral u kratkom vremenu ako zajam ne bude vraćen. Ta se vrijednost u nekim izvorima literature naziva kolateralom. No, može se tvrditi da je u svojoj ekonomskoj biti i likvidacija, budući da postoje čimbenici ograničenog vremena i prisilne prodaje.

Ubrzana prodaja ostale imovine zbog ograničenog vremena izloženosti također nameće potrebu utvrđivanja likvidacijske vrijednosti. Istodobno, postoji i nekoliko mogućnosti za takvu provedbu - bilo inicijativna (dobrovoljna) provedba ili prisilna (pod prisilom), predviđena važećim zakonodavstvom.

Dakle, u postupku ovršnog postupka prodaje se imovina zaplijenjena sudskom odlukom, i to u roku ne dužem od dva mjeseca od dana zapljene (Savezni zakon od 21. srpnja 1997. br. 119-FZ „O ovršnom postupku ”).

Stoga je likvidacijska vrijednost imovine gotovo uvijek niža od njezine tržišne vrijednosti. I ova činjenica je negativna za prodavatelja nekretnine i, naravno, pozitivna - za kupca.

3. Čimbenici koji određuju razliku između povratne i tržišne vrijednosti

Svi čimbenici koji stoje u osnovi likvidacijske vrijednosti ili je prate mogu se uvjetno klasificirati (Slika 1).

Riža. 1 Faktori rezidualne vrijednosti

Objektivni čimbenici prisutni su u određivanju vrijednosti spašavanja u bilo kojoj situaciji. Njihov utjecaj se ne može zanemariti, i oni, zapravo, praktički ne ovise o stanju stvari u pojedinom poduzeću (s izuzetkom općeg imovinskog stanja). Pritom svi objektivni čimbenici međusobno utječu jedni na druge. Tako, primjerice, povoljni tržišni uvjeti mogu smanjiti optimalno vrijeme izlaganja itd.

Najvažniji čimbenik koji utječe na razlike u tržišnoj i likvidacijskoj vrijednosti je rok izlaganja nekretnine. Istodobno, što je planirano razdoblje izlaganja likvidirane imovine kraće u odnosu na optimalno, to se veći mogući trošak smanjuje.

Dijagrami 1-3 prikazuju omjer tržišne i likvidacijske vrijednosti nekretnina u Moskvi 1998.-2000. (u %)

Dijagram 1: Omjer tržišne vrijednosti i vrijednosti spašavanja poslovnih zgrada i prostora, %

Dijagram 2: Odnos tržišne i likvidacijske vrijednosti prodaje poslovnih zgrada i prostora, %

Dijagram 3: Odnos tržišne i preostala vrijednost prodaje skladišnih i industrijskih zgrada i prostora, %

Naime, razdoblje izloženosti imovine temeljni je čimbenik koji bitno utječe na sve ostale čimbenike, kako u smjeru jačanja, tako i slabljenja njihova utjecaja. Očito, s povećanjem planiranog razdoblja izloženosti, postoji više stvarnih mogućnosti za korištenje učinkovitih marketinških aktivnosti, izravnavanje negativnog utjecaja kratkoročnih čimbenika koji stvaraju tržište itd.

Opća investicijska atraktivnost objekta temelji se na pojedinačnim karakteristikama nekretnine (funkcionalna namjena, fizičko stanje) i ima izravan utjecaj na razinu potražnje potrošača.

U razmatranom slučaju (tijekom likvidacije poduzeća) aktiviraju se specifični čimbenici, koji se uvjetno mogu nazvati "spin-off čimbenici" (u načelu, ti su čimbenici vrlo bliski čimbeniku investicijske atraktivnosti). Suština ovih čimbenika je da mnogi objekti imovinskog kompleksa pojedinačno ne predstavljaju nikakvu vrijednost i zapravo se ne mogu prodati po normalnoj cijeni, dok su ti objekti igrali značajnu ulogu unutar likvidiranog poduzeća. Utjecaj analiziranog aspekta na tzv. nematerijalnu imovinu i, prije svega, na poslovni ugled firma (goodwill), koja uključuje vrijednost osoblja, odnose s dobavljačima, glatkoću poslovne strukture itd. Kada je tvrtka likvidirana, nije moguće realizirati ovu, ponekad jednu od najvrjednijih imovina.

Apsolutna vrijednost tržišne vrijednosti objekta ima obrnuti učinak na razinu likvidnosti - što je veća tržišna vrijednost objekta, to je manje učinkovita potražnja za njim zbog smanjenja broja potencijalnih kupaca.

Čimbenici izravnog utjecaja na razinu troška objekata uključuju tržišnu situaciju tijekom razdoblja likvidacije. Što je to razdoblje dulje, tvrtka ima više mogućnosti da analizira stanje na tržištu i odabere ono najbolje najbolja opcija akcije pod okolnostima. I obrnuto, uz kratko razdoblje izloženosti i nepovoljne tržišne uvjete, gubici u prodaji objekata će se još više povećati. A nadati se općem usponu tržišta u kratkom razdoblju likvidacije tvrtke u najmanju je ruku nerazumno.

Učinkovitost marketinga također je značajno komplicirana kratkim trajanjem razdoblja dodijeljenog relevantnim aktivnostima. Međutim, to jednako ovisi io konkretnom sredstvu kojim se povećava prodajna cijena objekta.

Drugi važan objektivni faktor je psihološki aspekt prisilna prodaja, koja se izražava u određenom utjecaju na inicijativu kupaca. Štoviše, utjecaj ovog faktora također je prilično dvojak - s jedne strane, osjećajući da je prodavatelj u početno nepovoljnim uvjetima, kupci počinju odbacivati, ali s druge strane, osjećajući međusobnu konkurenciju, boje se izgubiti imovina se prodaje i prisiljeni su na kompromis.

Subjektivni čimbenici odražavaju specifičnosti svakog pojedinog poduzeća. Ovi čimbenici su posebno negativni u poduzećima s neučinkovitim menadžerima, što dovodi do značajnih poteškoća tijekom likvidacije. Takvi čimbenici uključuju cijeli sustav pojave. Stoga je popis i procjena dugotrajne imovine poduzeća u stečaju gotovo uvijek otežan stanjem računovodstvenih registara, nedostatkom tehničkih putovnica za opremu i BTI putovnica za nekretnine. Ovaj niz se nastavlja nedostatkom pravnih dokumenata za nekretninu, kompleksnošću računovodstva, nedostatkom djelatnika koji mogu dati potrebna objašnjenja. Sve ove činjenice dovode do činjenice da je prije izrade konkretnog plana i određivanja vremena likvidacije potrebno u punom smislu riječi "pograbljati" imovinu poduzeća, obnoviti lance nastanka određenih obveza. kako od strane samog poduzeća tako i od strane njegovih partnera. To dovodi do kolosalne komplikacije procesa likvidacije.

Međutim, bilo bi pogrešno misliti da su razmatrani čimbenici uvijek samo negativni. Naprotiv, jasno organizacijska struktura i učinkovit savjestan rad odjela poduzeća može doprinijeti značajnom ubrzanju procesa likvidacije.

Doista, umjesto trošenja 3-6 mjeseci na utvrđivanje trenutnog stanja imovine poduzeća u slučaju njegovog bezvlasništva, bilo bi bolje iskoristiti ovo razdoblje za povećanje vremena za prodaju imovinskog kompleksa, što je vrlo važno .

4. Metode procjene likvidacijske vrijednosti poduzeća

Izračun likvidacijske vrijednosti poduzeća uključuje nekoliko glavnih faza:

1. Analizira se niz statističkih i računovodstvenih dokumenata koji uključuju: računovodstvena izvješća na kraju svakog kvartala, statistička izvješća, međulikvidacijsku bilancu, popisne kartice. Na temelju sveobuhvatne financijske analize donosi se stručni zaključak o dostatnosti sredstava za pokriće duga.

2. Formira se procijenjena masa imovine. Sljedeće skupine imovine razmatraju se zasebno:

Najlikvidniji (tekuća imovina).

Manje likvidna (dugotrajna imovina).

3. Formira se iznos duga poduzeća.

4. Izrađuje se raspored likvidacije. Valja ipak napomenuti da je prodaja razne vrste imovina tvrtke ( nekretnina, strojevi i oprema, zalihe) zahtijeva različita vremenska razdoblja na temelju stupnja likvidnosti i potrebne razine izloženosti na tržištu.

5. Opravdajte visinu troškova. Razlikuju se troškovi povezani s likvidacijom i troškovi povezani s posjedovanjem imovine prije njezine prodaje. Troškovi povezani s likvidacijom prvenstveno uključuju provizije za procjenu i odvjetnička društva, kao i poreze i naknade koji se plaćaju prilikom prodaje. Troškovi povezani s posjedovanjem imovine prije njezine prodaje uključuju troškove zaštite objekata, troškove upravljanja održavanjem poslovanja društva do završetka njegove likvidacije itd.

6. Ostvariva imovina se procjenjuje. Procjena vrijednosti imovine koja se prodaje provodi se korištenjem svih pristupa vrednovanja. U praksi se najčešće koristi usporedni pristup vrednovanju nekretnina.

7. Diskontna stopa se utvrđuje uzimajući u obzir planirano razdoblje provedbe. Štoviše, diskontna stopa se može odrediti za svaku vrstu imovine koja se pojedinačno procjenjuje, uzimajući u obzir likvidnost (značajni popusti za nisku likvidnost) i rizik od moguće neprodaje.

8. Izrađuje se plan prodaje imovine na temelju kojeg se utvrđuju ukupni prihodi od prodaje kratkotrajne, materijalne i nematerijalne imovine.

9. Poslovni dobitak (gubitak) razdoblja likvidacije se dodaje (ili oduzima).

10. Na temelju rezultata prodaje otplaćuje se akumulirani iznos tekućeg duga za razdoblje likvidacije (struja, grijanje i dr.).

Od prava prvenstva oduzimaju se: otpremnine i isplate radnicima poduzeća, potraživanja vjerovnika za obveze osigurane zalogom imovine likvidiranog poduzeća, dug po obveznim davanjima proračunu i izvanproračunskim fondovima, nagodbe s ostalim vjerovnicima. .

Istodobno, potraživanja vjerovnika namiruju se prema redoslijedu prvenstva utvrđenom člankom 64. Građanskog zakonika Ruske Federacije, u skladu s kojim se raspodjela imovine svakog sljedećeg prvenstva provodi nakon potpune raspodjele imovine. prethodnog prioriteta.

11. Završna radnja je procjena likvidacijske vrijednosti koja se može pripisati udjelu vlasnika (dioničara). Savezni zakon br. 208-FZ od 26. prosinca 1995. “O dioničkim društvima” (s izmjenama i dopunama 13. lipnja 1996.) predviđa jasnu proceduru za raspodjelu preostalih iznosa.

Dakle, likvidacijska vrijednost poduzeća izračunava se oduzimanjem iznosa tekućih troškova povezanih s likvidacijom poduzeća od usklađene vrijednosti cjelokupne imovine bilance, kao i vrijednosti svih obveza.

Izrada kalendarskog rasporeda za likvidaciju imovine poduzeća provodi se kako bi se maksimizirao, koliko je to moguće, prihod od prodaje imovine za otplatu duga prema poduzeću.

U pravilu se pretpostavlja da je poslovanje poduzeća prestalo te da se provodi samo postupak likvidacije poduzeća. likvidacija veliko poduzeće traje oko dvije godine.

Izračun sadašnje vrijednosti imovine provodi se metodom akumulacije imovine, koristeći podatke o bilanci poduzeća na datum procjene (ili na zadnji datum izvještavanja). Provjera i usklađivanje bilančnih računa provodi se istovremeno s popisom imovine poduzeća na dan procjene. Popis imovine poduzeća provodi se u skladu s Metodološkim uputama za popis imovine i financijskih obveza. Istovremeno s popisom imovine poduzeća izračunava se tržišna vrijednost zemljišne čestice na kojoj se ono nalazi i sadašnja vrijednost ostale imovine.

Usklađivanje sadašnje vrijednosti imovine. Pri izračunu likvidacijske vrijednosti poduzeća potrebno je uzeti u obzir i oduzeti od vrijednosti imovine troškove povezane s njihovom likvidacijom. To su administrativni troškovi održavanja poslovanja poduzeća do završetka njegove likvidacije, plaćanja provizija, potrebni porezi i naknade, otpremnine i plaćanja, troškovi prijevoza za prodanu imovinu itd. Prihodi od prodaje imovine, neto povezanih troškova, diskontiraju se do datuma vrednovanja uz povećanu diskontnu stopu koja uzima u obzir rizik povezan s ovom prodajom i vremenski raspored novčanog toka.

Nakon usklađivanja bilančnih stavki aktive, potrebno je uskladiti bilančnu pasivu u smislu dugoročnog i kratkoročnog duga. Posebnu pozornost treba posvetiti podmirivanju povlaštenih dionica, plaćanju poreza, kao i tzv. potencijalnim obvezama koje često nastaju kao posljedica sudskih sporova koji su u tijeku ili potencijalni. Moguće je da će se tijekom analize obveza moći pregovarati o promjeni uvjeta otplate dugova poduzeća.

Metoda likvidacijske vrijednosti sastoji se u utvrđivanju razlike između vrijednosti imovine i troškova likvidacije. Ispada da je najracionalnije primijeniti ovu metodu, pod uvjetom da poduzeću prijeti stečaj. Drugim riječima, to je trenutak kada organizacija prestaje s radom, prodaje na aukciji svu svoju materijalnu i nematerijalnu imovinu, te počinje otplaćivati ​​dugove i dugove po vlastitim obvezama.

U slučaju izračuna likvidacijske vrijednosti, procjenitelj treba uzeti u obzir i uzeti u obzir sve troškove koji će nastati tijekom likvidacije: proviziju i administrativne troškove usmjerene na održavanje rada procjenjivanog objekta do trenutka likvidacije, kao kao i troškove usluga odvjetnika i računovođa.

Postoje tri vrste likvidacije:

1. uredna likvidacija, koja je prodaja imovine poduzeća u roku od dvije godine. Glavni cilj ta se prodaja smatra primitkom najvećeg mogućeg iznosa od prodaje imovine poduzeća. U tako dugom razdoblju organizacija uspijeva pripremiti nekretninu za prodaju i širiti informacije potencijalnim kupcima, dok druga strana u transakciji ima dovoljno vremena razmisliti o odluci i prikupiti sredstva za kupnju, kao i za njegovu implementaciju, transport itd.

2. prisilna likvidacija je prodaja imovine društva u što kraćem roku. Najčešće se to događa za svu imovinu u isto vrijeme i na jednoj dražbi.

3. likvidacija s prestankom postojanja imovine poduzeća - to je slučaj kada se sva imovina poduzeća uništava kako bi se oslobodio prostor i izgradilo novo poduzeće s velikim potencijalom. Ovakvim načinom likvidacije vrijednost imovine postaje negativna, jer se obračunavaju troškovi samo za otuđenje imovine.

U znanstvenom području razlikuju se sljedeće faze vrednovanja poduzeća metodom likvidacijske vrijednosti:

1. obrazloženje izbora likvidacijske vrijednosti: sukladno zakonu, u slučaju prisilne prodaje imovine društva (zbog njegovog stečaja) i zbog kratkih rokova prodaje, procjenitelj ne može izračunati tržišnu vrijednost takav predmet procjene, jer će prodajna cijena imovine biti prisilna cijena za vlasnika. Zbog nemogućnosti izračunavanja tržišne vrijednosti, procjenitelj je dužan pisanim putem obrazložiti izbor druge, drugačije vrste vrijednosti;

2. izrada kalendarskog rasporeda prodaje imovine provodi se radi maksimiziranja prihoda od prodaje imovine društva;

3. utvrđivanje sadašnje vrijednosti imovine (bez troškova likvidacije): vrijednost imovine usklađena je za iznos režijskih troškova njezine prodaje;

4. diskontiranje prilagođene vrijednosti imovine koja se procjenjuje (diskontna stopa treba uzeti u obzir iznos rizika koji mogu nastati pri prodaji imovine);

5. zbrajanje (ili oduzimanje) dobiti (gubitka) iz poslovanja;

6. utvrđivanje visine obveza. Procjenitelj usklađuje dugoročno i tekuće zaduženje predmeta procjene;

7. izračun likvidacijske vrijednosti poduzeća, kao razlike između usklađene sadašnje vrijednosti imovine i obveza poduzeća. Na konačnu likvidacijsku vrijednost utječu čimbenici koji su doveli poduzeće do likvidacije. Dakle, ako je stečaj rezultat niske razine upravljanja, tada procjenitelj ne uzima u obzir ovaj faktor, ali ako je amortizacija uzrokovana visokim stupnjem amortizacije imovine poduzeća i nepovoljnom lokacijom, tada je razina likvidacijska vrijednost predmeta procjene je značajno smanjena.

Likvidacijska vrijednost utvrđuje se u slučaju prisilne likvidacije društva.

Likvidacijska vrijednost znači neto iznos koji vlasnik može dobiti likvidacijom poduzeća | i odvojenom prodajom njegove imovine.

Likvidacijska vrijednost ovisi o prirodi likvidacije.

U slučaju da je moguća uredna likvidacija, prodaja imovine može se izvršiti u razumnom roku, što će osigurati najvišu moguću cijenu za svaku imovinu. Prisilna likvidacija (pretpostavlja da se imovina rasproda što je brže moguće.

Prilikom izračunavanja povratne vrijednosti važno je realno odrediti troškove povezane s likvidacijom imovine. Prilikom izračunavanja preostala vrijednost, potrebno je diskontirati očekivane prihode od prodaje imovine po stopi koja uzima u obzir rizik povezan s likvidacijom. Bazno razdoblje je datum vrednovanja poduzeća.

Likvidacijska vrijednost utvrđuje se na temelju trenutne tržišne vrijednosti imovine društva, uzimajući u obzir vrijeme njihove prodaje prema kalendarski raspored likvidacija imovine (slika 5.4).

Za izračun sadašnje vrijednosti imovine društva koriste se podaci o bilanci društva na dan vrednovanja, uzimajući u obzir popis i usklađivanje vrijednosti pojedine imovine, čija se tržišna vrijednost ne poklapa s knjigovodstvenom vrijednošću.

Najprije se mora riješiti pitanje što boljeg i najučinkovitijeg korištenja likvidiranih poslova, što će omogućiti primjenu zdravih tržišnih metoda.

Riža. 5.4. Shema za određivanje vrijednosti poduzeća na temelju metode likvidacijske vrijednosti

noćna procjena strojeva, opreme, vozila, zgrada i građevina, nematerijalne imovine.

Na temelju analize lokacije objekta, razvoja infrastrukture, prirode i amortizacije nekretnina, zakonskih ograničenja korištenja imovine, najprikladnija je opcija za demontiranje i prodaju opreme, vozila, zaliha. Proizvodni i skladišni prostor novi vlasnik može koristiti kao skladišni kompleks.

Kupac dobiva prava zakupa parcele zajedno s pravima na nekretnine (Građanski zakonik Ruske Federacije, članak 271. "Pravo korištenja zemljišne parcele od strane vlasnika nekretnine"). Usklađivanje bilančnih pokazatelja izvršio je procjenitelj za sljedeće pozicije (tablica 5.5).

Tablica 5.5

Tržišne procjene likvidirane imovine, tisuća rubalja Šifra imovine

Balan žice

stanica Rynoch

ST-TH 1 2 3 4 1. Nekretnine 122 1729 1 199 2. Oprema 122 784 1 150 3. Vozila 122 900 1212 4. Izgradnja u tijeku 122 423 229 5. Zalihe suncokreta 211 600 728 6. Ostale zalihe sirovine, materijal i slične vrijednosti 211 363 363 7. Zalihe Gotovi proizvodi 214 40 40 C. Potraživanja od kupaca 240 1.590 1.590 E. Novac 260 29 29 Vrijednost unovčene imovine 6.540 Dugotrajna imovina (red 122 bilančne aktive) obuhvaća 12 nekretnina. Knjigovodstvena vrijednost je 1.729 tisuća RUB. Trošak vozila, strojeva i opreme je 1.684 tisuća rubalja.

U sklopu nekretnina nalaze se objekti neindustrijske namjene, koji, sukladno čl. 104 savezni zakon"O nelikvidnosti (stečaj)" podliježu besplatnom prijenosu vlastima lokalna uprava. Knjigovodstvena vrijednost takvih objekata iznosila je 185 tisuća rubalja. Kao rezultat toga, knjigovodstvena vrijednost nekretnina koje su predmet prodaje iznosila je 1.544 tisuće RUB. (1729 - 185).

U postupku popisa, tehničkog vještačenja nekretnina, proučavanja tržišnih uvjeta za prodaju tih nekretnina, procjenitelj je došao do zaključka da je knjigovodstvena vrijednost dugotrajne imovine veća od njihove tržišne vrijednosti. Koristeći metodu punog zamjenskog troška, ​​uzimajući u obzir sve vrste amortizacije, procjenitelj je odredio tržišnu vrijednost nekretnina - 1.199 tisuća rubalja.

Za procjenu tržišne vrijednosti strojeva i opreme, procjenitelj je izdvojio vozila kao likvidnija od opreme. (To će se odraziti na raspored raspolaganja imovinom u nastavku.)

Knjigovodstvena vrijednost opreme je 784 tisuće rubalja, a vozila - 900 tisuća rubalja. Tržišna vrijednost ove imovine, izračunata na temelju tržišnog pristupa, iznosila je 1.150 tisuća RUB. i 1.212 tisuća rubalja.

Izgradnja u tijeku procjenjuje se na 229 tisuća rubalja. u usporedbi s knjigovodstvenom vrijednošću od 423 tisuće rubalja. Pritom je procjenitelj uzeo u obzir tehničko stanje strukture, trošenje pod utjecajem prirodnih i klimatskih čimbenika.

U sklopu zaliha sirovina, materijala i drugih sličnih sredstava procjenitelj je dao tržišnu procjenu zaliha sjemena suncokreta, budući da je prema ocjeni procjenitelja ista na dan procjene bila potcijenjena: tržišna vrijednost zaliha je 728 tisuća rubalja. u usporedbi s knjigovodstvenom vrijednošću - 600 tisuća rubalja. Ostale zalihe sirovina, materijala i druge slične imovine, kao i gotovih proizvoda vrednuju se po knjigovodstvenoj vrijednosti.

Usklađena vrijednost imovine Razdoblja, mjeseci Ukupno sp

"SG 15901 SP

SO 5567.5 SCHI SP

cm 1 1 1 1590 1 1918,9 O

SP 99,9 3,0 0,720 SP SE SP

o 5’ o> SP

osam? 3,0 0,764 ko

ce 78,6 G "- SP

CM 3.0 10,836 g-*-

oko 258,7 sa zajedničkim ulaganjem

SP SP § vidi 816.6 o

o* 746,6 em SP

?^g cm 816,6 s?

s5 769.2 - SP

CM 1613.6 SE

Nekretnine 2. Oprema 3. Vozila 4. Izgradnja u tijeku 5. Zalihe suncokreta do

7. Zalihe gotovih proizvoda 8. Potraživanja 9. Novac 10. Ukupni priljev Novac 55

od 14. Ukupna sadašnja vrijednost unovčene imovine

U sklopu potraživanja, analiza je otkrila loša potraživanja kupaca i kupaca u iznosu od 452 tisuće rubalja. Eventualno potraživanja, za koje se očekuje da će dobiti gotovinu u roku od 12 mjeseci, iznosi 1.590 tisuća rubalja. (2043-453).

Kao rezultat toga, tržišna vrijednost imovine tvrtke iznosi 6.540 tisuća rubalja.

Prijelaz na likvidacijsku vrijednost poduzeća zahtijeva obračunavanje troškova prodaje imovine, rastavljanja opreme, troškova prijevoza, troškova održavanja zaliha, troškova upravljanja, troškova posredničkih nekretnina, procjene i pravne usluge, porezi, naknade, mogući popusti u procesu implementacije, troškovi održavanja aukcija. Na temelju procjene najispravnije je izračunati nadolazeće troškove likvidacije. U nekim slučajevima možete se usredotočiti na stečeno tržišno iskustvo u prodaji ove vrste nekretnina u sličnim uvjetima (tablica 5.8),

Tablica 5.8

Troškovi likvidacije objekta (u % tržišne vrijednosti imovine), tisuća rubalja Vlasništvo Rynoch.

st-ti Likvidats.

troškovi 1. Nekretnine 1199 10 119,9 2. Oprema 1150 15 172,5 3. Vozila 1 212 7 84,8 4. Izgradnja u tijeku 229 12 27,5 5. Zalihe suncokreta 728 2 14,6 6. Ostale zalihe sirovina 363 5 7 18,1 Zalihe gotovih proizvoda 40 5 2,0 8. Potraživanja 1590 5 79,5 9. Gotovina 29 - - Administrativni troškovi za likvidaciju poduzeća, prema izračunu, iznose 28 tisuća rubalja. na mjesec. Otpremnine zaposlenicima iznosile su ukupno 51,8 tisuća rubalja.

Raspored prodaje imovine društva sastavlja se uzimajući u obzir stupanj njihove likvidnosti u stvarnim gospodarskim uvjetima. Osim toga, treba uzeti u obzir zakonska ograničenja prodaje imovine likvidiranog poduzeća (tablica 5.9),

Tablica 5.9 Plan prodaje imovine društva Imovina, Razdoblje provedbe,

mjeseca 1, Nekretnine 12 2. Oprema 6 3. Vozila 3 4. Izgradnja u tijeku 12 5. Zalihe suncokreta 1 6. Ostale zalihe sirovina 3 7. Zalihe gotovih proizvoda 1 . 8. Potraživanja od kupaca 12 9. Gotovina 1 Plan prodaje imovine omogućuje određivanje trenutne tržišne vrijednosti nekretnine koja se prodaje, uzimajući u obzir vrijeme primitka sredstava od prodaje imovine. U tu svrhu potrebno je uskladiti visinu novčanih primitaka primjenom mehanizma diskontiranja primitaka od prodaje imovine. U ovom slučaju poći ćemo od pretpostavke da će se za cijelo razdoblje prodaje pojedinih grupa imovine prihodi formirati ravnomjerno po mjesecima, a da će sredstva biti primljena na kraju mjeseca. Iznimka je prodaja građevinskih objekata u tijeku.

Za izračun diskontne stope usvojena je kumulativna metoda konstrukcije koja omogućuje uzimanje u obzir svih rizika ulaganja u utrživu imovinu, rizika povezanih s upravljanjem itd. U ovom primjeru, za izračun diskontiranja Gotovina teče Usvojena je diskontna stopa od 3%.

Izračun diskontiranih novčanih tokova (RC) izvršit će se prema formuli:

(1 + k)t (1 + k)t

gdje je RU - mjesečni protok novčani prihod od prodaje imovine, prema utvrđenom rasporedu;

r - mjesečna diskontna stopa; m - broj razdoblja diskontiranja godišnje, mjesec (m = 12).

Troškovi likvidacije također zahtijevaju prilagodbu, ali proces će biti obrnut: potrebno je utvrditi rastući trošak gotovine kako bi se troškovi održali na razini dovoljnoj za likvidaciju poduzeća. Prilagođeni novčani odljev (CU) određuje se formulom:

py>m = py(1 + r)m,

gdje je (1 + r Y "- faktor kampiranja; r - kamata na kapital;

RU - tekući novčani tok;

t - broj razdoblja za prodaju imovine, mjeseci. (771 = 12).

Na temelju prilagodbi u tablicama 5.6, 5.7 možemo odrediti likvidacijsku vrijednost poduzeća, koja iznosi 4.555,3 tisuća rubalja. (5.567,5 - 1.012,2).

Metoda preostala vrijednost je glavna i jedina moguća za korištenje u likvidaciji poduzeća.

Likvidacijska vrijednost je vrijednost imovine po kojoj se ona može prodati (zajedno ili u dijelovima), umanjena za troškove unovčenja i otplate obveza.

Kao što naziv metode govori, usmjerena je na primjenu u likvidaciji poduzeća. Osim u ovom slučaju, metodu likvidacijske vrijednosti vjerovnici mogu koristiti za predviđanje posljedica mogućeg stečaja.

Metodologija za izračun vrijednosti poduzeća pomoću likvidacijske vrijednosti slična je metodologiji za neto imovinu. Međutim, kada se primjenjuje likvidacijska vrijednost poslovne metode, vrijednost neto imovine umanjuje se za troškove povezane s likvidacijom poslovanja i otplatom njegovih obveza.

Kao rezultat toga, likvidacijska vrijednost poduzeća može se izračunati kao razlika između neto vrijednosti imovine izračunate odgovarajućom metodom u okviru imovinskog pristupa i troškova povezanih s likvidacijom poduzeća i otplatom obveza, i to:

C lik \u003d CHA - R lik - O biz, (7)

S licem‒ likvidacijska vrijednost poslovanja;

CA‒ vrijednost neto imovine;

R lizati‒ troškovi povezani s likvidacijom poduzeća;

O biznisu‒ poslovne obveze za otplatu.

Glavni razlozi i uvjeti za primjenu preostala vrijednost su sljedeći:

1. ekonomske koristi od nastavka poslovanja manje su od iznosa ostvarenog prodajom poslovne imovine;

2. odlukom pravosudnih organa prekinuti poslovanje;

3. moraju se riješiti sukobi s manjinskim dioničarima koji inzistiraju na prekidu poslovanja;

Postoje dva načina likvidacije:

1. naložena likvidacija (Orderly Liquidation);

2. prisilna likvidacija (Forced Liquidation).

Uredna likvidacija moguća je pod sljedećim uvjetima:

Ø dostupnost dovoljno vremena za provođenje likvidacije poduzeća;

Ø prisutnost kupaca koji su spremni kupiti imovinu koja je sastavni dio poslovanja;

Ø poslovna imovina nije uhićena ili založena;

Ø Potencijalni kupac uzima u obzir troškove povezane s premještanjem imovine.

Prisilna likvidacija provodi se, u pravilu, odlukom pravosudnih organa. Stoga se prisilna likvidacija provodi pod sljedećim uvjetima:

Ø vrijeme za likvidaciju poduzeća je ograničeno;

Ø prodaja poslovne imovine provodi se putem dražbe;

Ø Cijena koja se može dobiti "odmah" u trenutnim ekonomskim uvjetima manja je od tržišne cijene, uzimajući u obzir razdoblje izloženosti.

Pitanja za samokontrolu svladanosti teme

1. Uvjeti za primjenu metode imovine u vrednovanju poduzeća.

2. Redoslijed i redoslijed primjene metode neto imovine.

3. Postupak i redoslijed procjene obveza ocjenjivanog posla.

4. Redoslijed primjene metode neto imovine.

5. Redoslijed primjene metode viška profita.

6. Redoslijed primjene metode povratne vrijednosti.

Tema 4. Komparativni pristup vrednovanju poduzeća

Metodologija komparativnog pristupa u vrednovanju poduzeća

Ekonomski sadržaj komparativnog pristupa leži u činjenici da se vrednovanje poduzeća provodi na temelju objekata sličnih objektu vrednovanja. Međutim, u isto vrijeme, najvažniji zahtjev nameće se analognom objektu - mora se prodati i stoga će prodajna cijena djelovati kao smjernica za vrijednost posla koji se procjenjuje.

Za analogno poduzeće, omjer između prodajne cijene i najvažnijeg financijski učinak. Taj se omjer naziva procijenjeni multiplikator. Množenjem vrijednosti multiplikatora sa sličnim financijskim pokazateljem poduzeća koje se vrednuje, izračunava se vrijednost poslovanja koje se vrednuje.

Primjer.

Pri ocjeni poduzeća procjenitelj je komparativnim pristupom identificirao sličan posao koji je prodan prije 3 mjeseca. Prodajna cijena bila je 300 milijuna rubalja. Osim toga, procjenitelj je saznao da je prodani posao donosio 30 milijuna rubalja godišnje. neto dobit. Sukladno tome, multiplikator "cijena/zarada" jednak je 10.

Proučavajući posao koji procjenjuje procjenitelj, utvrđeno je da godišnje donosi 18 milijuna rubalja.

Dakle, vrijednost procijenjenog posla jednaka je:

10 18 milijuna trljati. = 180 milijuna rubalja.

Ovisno o ciljevima i uvjetima procjene, komparativni pristup uključuje korištenje tri metode:

1.Metoda peer company ili capi tržišna metoda t ala – koristi se za procjenu vrijednosti jedne dionice ili nekontrolirajućih udjela.

2.Metoda dogovora - koristi se za procjenu ukupne vrijednosti poduzeća ili kontrolnih udjela.

3.Metoda koeficijenata industrije - na temelju korištenja preporučenih omjera između prodajne cijene i određenih financijskih pokazatelja. Koeficijenti industrije izračunati su na temelju dugoročnih statistička opažanja za male oblike poslovanja s uskim asortimanom proizvoda ili usluga. Metoda industrijskih koeficijenata u Ruskoj Federaciji se ne koristi zbog nedostatka informacija.

Postupak vrednovanja pomoću komparativnog pristupa uključuje sljedeće korake:

1. prikupljanje podataka potrebnih za ocjenu.

2. sastavljanje popisa analognih poduzeća.

3. financijsku analizu ocjenjivanog poduzeća i poduzeća analoga.

4. izračun procijenjenih multiplikatora.

5. izvođenje prosječne vrijednosti unutar svake skupine množitelja.

6. određivanje preliminarnih troškova poduzeća koje se procjenjuje.

7. uvođenje konačnih izmjena i dopuna.