Yu.V. Kapanina, consultant fiscal atestat

Managementul încrederii imobiliare

Cum poate un manager să ia în considerare tranzacțiile legate de executarea unui contract de management al trustului

Să luăm în considerare o astfel de situație. Compania a cumpărat clădirea centru comercial să-l închiriez. Dar dintr-un motiv oarecare nu vrea să o facă. Apoi poate transfera clădirea achiziționată pentru o anumită perioadă către managementul încrederii prin încheierea unui acord cu o altă organizație (sau antreprenor individual) paragraful 1 al art. 1015 din Codul civil al Federației Ruse. În acest caz, societatea va fi fondatorul managementului, păstrând dreptul de proprietate asupra proprietății paragraful 4 al art. 209 din Codul civil al Federației Ruse.

Totodată, cealaltă parte - mandatarul - va administra bunul primit contra cost în interesul fondatorului managementului (sau al beneficiarului indicat de acesta) paragraful 1 al art. 1012, art. 1013, art. 1023 din Codul civil al Federației Ruse.

Contabilitatea și contabilitatea fiscală pentru participanții la contractul de management al trustului (atât cei care utilizează DOS, cât și regimuri speciale) are propriile sale caracteristici. Și te vom ajuta să intri în ele. Sa incepem cu reguli generale fluxul documentelor și contabilitatea cu mandatarul.

Nuanțele fluxului de documente

Mai întâi, să ne uităm la documentarea managementul încrederii.

Documentăm transferul de proprietate

Spunându-I MANAGERULUI

În cazul în care un contractul de administrare a trustului va fi recunoscut ca neîncheiat sau invalid(de exemplu, dacă înregistrarea de stat nu a fost finalizată), atunci compania poate avea probleme la contabilizarea veniturilor și la recunoașterea cheltuielilor conform unui astfel de acord în contabilitatea fiscală. Deducerile de TVA pot fi, de asemenea, în pericol.

Transferul bunurilor imobile către administrarea trustului se realizează prin analogie cu vânzarea acestuia și paragraful 2 al art. 1017 din Codul civil al Federației Ruse:

• contractul trebuie întocmit sub forma unui singur document şi Artă. 550 din Codul civil al Federației Ruse;
• transferul bunurilor imobile este supus înregistrării de stat și Artă. 4 Legea nr.122-FZ din 21 iulie 1997.

Fără aceasta, acordul de management al încrederii va fi invalid. paragraful 3 al art. 1017 din Codul civil al Federației Ruse.

În plus, pentru ca contractul să fie considerat încheiat, acesta trebuie neapărat să definească Artă. 1016 din Codul civil al Federației Ruse:

• compus proprietatea transferată;
• numele fondatorului managementului (sau beneficiarului);
• cuantumul și forma remunerației managerului.

Dacă mandatarul își îndeplinește îndatoririle în mod gratuit, atunci o astfel de prevedere trebuie să fie indicată și în contract;

• durata contractului (nu mai mult de 5 ani) paragraful 2 al art. 1016 din Codul civil al Federației Ruse.

Fondatorul conducerii își transferă proprietatea conform actului de acceptare și transfer. Dacă există proprietăți în clădire (de exemplu, mobilier), atunci trebuie să fie indicat și în act (sau puteți întocmi un inventar separat al unei astfel de proprietăți, care este atașat actului).

Pentru decontările în numerar legate de gestionarea încrederii, trebuie să deschideți un cont bancar separat paragraful 1 al art. 1018 din Codul civil al Federației Ruse.

Acest lucru se face pentru a separa proprietatea fondatorului și a managerului. De exemplu, în cazul în care fondatorul conducerii este declarat în stare de faliment, încasarea datoriilor poate fi percepută asupra proprietății sale transferate managementului trustului. paragraful 2 al art. 1018 din Codul civil al Federației Ruse. Iar în lipsa unui cont separat, va fi problematic pentru manager să dovedească câți bani sunt ai lui și care este fondatorul.

Întocmim documente în timpul executării contractului

Tranzacțiile cu proprietatea transferată spre administrare se fac de către mandatar în nume propriu și paragraful 3 al art. 1012 din Codul civil al Federației Ruse. Dar trebuie să avertizeze toate contrapărțile că acționează ca administrator în interesul principalului. Pentru a face acest lucru, în toate documentele scrise (inclusiv documentele primare), după nume sau titlu, trebuie să notați „D. U." De exemplu, astfel: „Contractant: Northern Lights LLC, D.W.”. În caz contrar, se consideră că administratorul acționează în interesul său personal și este responsabil față de terți numai pentru proprietatea proprie. paragraful 3 al art. 1012 din Codul civil al Federației Ruse.

În plus, în termenele stabilite prin acord, managerul trebuie să raporteze fondatorului (beneficiarului) activitățile sale și paragraful 4 al art. 1020 din Codul civil al Federației Ruse. Raportul managerului este documentul principal în scopurile contabilității și contabilității fiscale pentru toate părțile la acord și, pe lângă detaliile obligatorii din Partea 2 Art. 9 din Legea din 06.12.2011 nr.402-FZ, ar trebui să conțină informații:

• privind tranzacțiile efectuate de mandatar și alte acțiuni cu obiectul;
• asupra sumei veniturilor primite pentru perioada de raportare;
• cu privire la valoarea cheltuielilor asociate cu administrarea proprietății;
• despre orice modificare în compoziția proprietății (de exemplu, despre pierderea sau deteriorarea proprietății);
• despre remunerarea managerului.

Apropo, trebuie să depuneți raportul într-un astfel de interval de timp încât fondatorul (beneficiarul) să aibă timp să pregătească și să depună declarația de impozit pe venit la timp Scrisori ale Ministerului Finanțelor din 13.01.2011 Nr.03-03-06 / 1/7; Serviciul Fiscal Federal pentru Moscova din 22 martie 2011 nr. 16-15 / [email protected] .

Dacă, în conformitate cu termenii acordului, managerul are dreptul la rambursarea cheltuielilor pentru administrarea încrederii Artă. 1023 din Codul civil al Federației Ruse, trebuie să le documenteze, altfel fondatorul poate refuza să-l despăgubească Decretul 7 al AAC din 14 septembrie 2015 Nr.07AP-9144/2014(pot fi compensate cu veniturile primite din administrarea proprietății sau plătite direct de fondator).

Vă rugăm să rețineți că atunci când fondatorul rambursează cheltuielile managerului, acesta va avea nevoie de copii ale documentelor primare pentru a documenta astfel de cheltuieli în scopul impozitului pe profit (originalele documentelor primare sunt la manager). Prin urmare, managerul poate atașa aceste copii la raportul depus.

contabilitate

Proprietatea transferată către managementul încrederii, managerul ar trebui să reflecteze asupra bilant separat(din punct de vedere tehnic, acest lucru se poate face, de exemplu, într-o bază de date contabilă separată) și păstrează înregistrări independente pe aceasta paragraful 1 al art. 1018 din Codul civil al Federației Ruse; clauza 2 din Directive, aprobată. Ordinul Ministerului Finanțelor din 28 noiembrie 2001 nr. 97n (denumite în continuare Instrucțiuni). Se pare că managerul va trebui să țină „două conturi”: a lui și separată.

Managerul reflectă primirea proprietății în gestionarea trustului și a decontărilor cu fondatorul managementului în contul 79, subcontul „Decontări în temeiul acordului privind gestionarea trustului a proprietății m” paragraful 2 din Instrucțiuni.

Contabilitate separată

O astfel de contabilitate permite managerului să contabilizeze tranzacțiile de gestionare a încrederii separat de tranzacțiile cu proprietăți proprii.

Atunci când o întreține, managerul trebuie să respecte politica contabilă a fondatorului (o copie a acesteia poate fi transferată împreună cu actul de acceptare și transfer de proprietate a) clauza 11 din Instrucțiuni. De exemplu, amortizarea unui mijloc fix deținut în trust ar trebui să fie percepută în același mod și în aceeași durată de viață utilă care a fost acceptată de decontant. clauza 12 din directive. În acest caz, proprietatea primită este contabilizată la costul indicat în contabilitatea fondatorului de la data intrării în vigoare a contractului de administrare a trustului. clauza 12 din directive.

Mai simplu spus, în perioada de administrare a proprietății, managerul în contabilitate separată face aceleași înregistrări pe care le-ar fi făcut fondatorul dacă nu și-ar fi transferat proprietatea pentru administrare.

Pe baza rezultatelor perioadei de raportare, managerul, în termenele stabilite prin contract, transmite fondatorului (beneficiarului) datele privind activele, pasivele, veniturile și cheltuielile primite în cursul implementării acordului - sub forma a unui raport al managerului și a situațiilor financiare marcate „D. U." clauza 15 din directive. Raportarea privind managementul încrederii se întocmește conform acelorași formulare pe care trebuie să le depună fondatorul. La urma urmei, fondatorul își va adăuga datele la raportarea principală prin adăugarea de indicatori similari.

În plus, administratorul trebuie să întocmească un bilanţ separat de la data încetării contractului de administrare a trustului. clauza 15 din directive.

De asemenea, rețineți că această raportare fiscală nu renunță.

Apropo, fondatorul poate cere să i se prezinte conturi verificate de auditori, doar o astfel de condiție ar trebui să fie prevăzută în contract. Decretul 14 din AAC din 22.06.2015 nr. A44-7487 / 2014.

Contabilitate proprie

În propria contabilitate și raportare, managerul reflectă remunerația care i se cuvine și cheltuielile sale, care nu îi sunt rambursate în condițiile contractului. pp. 16 , 17 Indicații.

Conform Instrucțiunilor, managerul trebuie să reflecte și în propria contabilitate acele costuri care sunt compensate de fondator. În acest caz, cuantumul compensației trebuie luat în considerare în venituri (Kt contul 90 „Vânzări și”) clauza 16 din directive. Cu toate acestea, este incorect să reflectăm cheltuielile rambursabile ca parte a veniturilor managerului. Întrucât o astfel de compensare nu corespunde conceptului de venit prevăzut în clauza 2 din PBU 9/99. Mai mult, în ea esenta economica cheltuielile rambursabile sunt apropiate de primirea și cedarea activelor de la un intermediar (agent, comisionar) în baza unor acorduri de intermediar. Și astfel de operațiuni nu sunt recunoscute în contabilitatea intermediarului ca venituri sau cheltuieli și clauza 3 PBU 9/99; clauza 3 PBU 10/99.

TVA

Dacă mandatarul aplică DST, atunci sumele remunerației primite pentru furnizarea de servicii de administrare a proprietății sunt supuse TVA în mod obișnuit. paragraful 1 al art. 146 Codul Fiscal al Federației Ruse.

Adevărat, povestea cu TVA nu se termină aici. Și managerul are următoarele întrebări TVA.

Cine plătește TVA pentru managementul încrederii?

Plătitorul de TVA în prestarea serviciilor de închiriere a unui imobil de centru comercial în baza unui contract de management al trustului este administratorul paragraful 1 al art. 174.1 din Codul fiscal al Federației Ruse. Mai mult, nu s-au făcut excepții nici măcar pentru managerii cu regim special în paragraful 3 al art. 346.1, alin. 2, 3 art. 346.11, sub. 3 alin.11 al art. 346.43 din Codul fiscal al Federației Ruse. De asemenea, in scopuri de TVA, nu conteaza daca fondatorul managementului este sau nu platitor de TVA. Scrisoarea Ministerului Finanțelor din 03.02.2011 Nr.03-07-11 / 38; Decretul 19 AAC din 05.11.2015 Nr.19AP-5712/2015.

Atenţie

Pentru activitățile din cadrul unui acord de administrare a trustului, imputarea și sistemul de impozitare brevetat nu pot fi aplicate clauza 2.1 din art. 346.26, alin.6 al art. 346.43 din Codul fiscal al Federației Ruse.

În acest sens, managerul trebuie, atunci când prestează servicii de închiriere, să emită chiriașilor în nume propriu facturi marcate „D. U." în rândul „Vânzător” paragraful 2 al art. 174.1 din Codul fiscal al Federației Ruse; paragraful 3 al art. 1012 din Codul civil al Federației Ruse; Scrisoare a Ministerului Finanțelor din 03.06.2009 Nr.03-07-09/29. În plus, în astfel de facturi, numărul de serie trebuie completat prin semnul „/” cu un index digital alin. 4 sub. „a” clauza 1 din Regulile de completare a unei facturi, aprobat. Decretul Guvernului din 26 decembrie 2011 nr. 1137. Acest indice indică performanța unei tranzacții în conformitate cu un anumit acord de administrare a încrederii, iar acest indice este aprobat de administratorul însuși.

Cum rămâne cu deducerile TVA la intrare?

Întrucât managerul este plătitor de TVA, acesta are dreptul deplin, pe baza facturilor care i-au fost emise, de a deduce TVA-ul aferent imobilului, lucrărilor, serviciilor dobândite în cadrul trustului. paragraful 3 al art. 174.1 din Codul fiscal al Federației Ruse. Dacă, pe lângă gestionarea proprietății fondatorului, mandatarul desfășoară și alte activități, atunci pentru a utiliza deducerea, trebuie să organizeze o contabilitate separată pentru bunurile (lucrări, servicii) utilizate în cadrul gestionării trustului și în alte activități. . paragraful 3 al art. 174.1 din Codul fiscal al Federației Ruse; Decretul AS UO din 16.10.2015 Nr. F09-7428 / 15.

Cum se completează registrele și declarația de TVA?

Atenţie

Marcat „D. U." nu apar pe pagina de titlu a declarației fiscale.

Pentru mandatari, nu există o procedură specială de ținere a unui registru de cumpărături și vânzări, prin urmare facturi legate atât de managementul încrederii, cât și de alte activități sunt reflectate acolo. Mai simplu spus, nu este nevoie să creați cărți separate pentru activitățile de management al încrederii.

Managerul include indicatorii finali ai registrelor de cumpărături și vânzări într-o singură declarație de TVA; de asemenea, nu există o declarație specială separată pentru mandatari. Se depune o declarație la inspecția de la locul de înregistrare paragraful 5 al art. 174 Codul Fiscal al Federației Ruse.

DIN SURSE AUTENTICE

Consilier al Serviciului Public de Stat al Federației Ruse, clasa a II-a

„ Mandatarul îndeplinește atribuțiile de contribuabil de TVA și este obligat să depună o declarație care să reflecte toate tranzacțiile comerciale atât în ​​cadrul activității sale principale, cât și al gestionării trustului. Artă. 174.1 din Codul fiscal al Federației Ruse. Prin urmare, în scopul plății TVA-ului, contul din care sunt transferate fondurile nu contează. Astfel, mandatarul poate plăti tot TVA (propriu și calculat conform contractului de administrare a trustului) din contul său curent a” .

Impozitul pe proprietate

În ciuda faptului că proprietatea transferată către managementul trustului este contabilizată într-un bilanţ separat al administratorului, aceasta nu este supusă impozitului pe proprietate asupra acestuia. Artă. 378 Codul fiscal al Federației Ruse.

impozit pe venit

Ca și în contabilitate, managerul trebuie să țină evidența veniturilor și cheltuielilor conform contractului de administrare a trustului separat de propriile venituri/cheltuieli în Artă. 332 din Codul Fiscal al Federației Ruse.

Toți participanții la un acord de administrare a încrederii trebuie să determine veniturile și cheltuielile numai pe baza de angajamente atunci când calculează impozitul pe venit. alin. 2 p. 4 art. 273 Codul fiscal al Federației Ruse. Dacă înainte de încheierea unui astfel de acord a fost utilizată baza de numerar, atunci toate veniturile și cheltuielile trebuie recalculate conform regulilor metodei de angajamente de la începutul anului în care a fost încheiat acordul.

Contabilitate proprie

La primirea proprietății în administrarea trustului, veniturile impozabile nu apar pentru administrator paragraful 1 al art. 276 Codul fiscal al Federației Ruse. El include doar cuantumul remunerației sale în veniturile din vânzări. paragraful 1 al art. 276, articolele 271, 332 din Codul fiscal RF.

Dacă, în condițiile acordului, fondatorul nu rambursează managerului costurile asociate managementului, atunci acesta din urmă poate lua în considerare astfel de costuri în propria contabilitate fiscală. paragraful 1 al art. 276 Codul fiscal al Federației Ruse.

Contabilitate separată

Managerul trebuie să determine lunar veniturile și cheltuielile asociate cu executarea contractului de administrare a trustului în modul obișnuit. paragraful 1 al art. 276 Codul fiscal al Federației Ruse. Aceste cheltuieli includ:

• cheltuieli rambursate de fondator;
• amortizarea proprietății în administrarea trustului și Scrisoarea Ministerului Finanțelor din 22.06.2010 Nr.03-03-06 / 1/424; Decretul FAS VSO din 21.07.2014 Nr. A78-7040 / 2013;
• remuneratia managerului Scrisoarea Ministerului Finanțelor din 10 noiembrie 2014 Nr.03-03-06/1/56584.

Un mandatar în contabilitate separată ar trebui să fie ghidat de politica contabilă fiscală a fondatorului managementului (a cere fondatorului să vă furnizeze o copie a acesteia). Iată spre ce indică.

În primul rând, Codul Fiscal spune că, după returnare, proprietatea este inclusă la fondator în aceeași grupă de amortizare și amortizată în același mod ca înainte de începerea contractului de administrare a trustului. Iar amortizarea acumulată pe durata contractului este luată în considerare la determinarea valorii reziduale a proprietății. Artă. 332 din Codul Fiscal al Federației Ruse. Acest lucru sugerează că managerul trebuie să calculeze amortizarea fiscală în același mod ca și fondatorul.

În al doilea rând, fondatorul își determină baza de impozitare pentru impozitul pe venit pe baza informațiilor privind veniturile și cheltuielile primite în derularea contractului de administrare a trustului, din raportul mandatarului. paragraful 1 al art. 276, art. 332 din Codul Fiscal al Federației Ruse.

Apropo, mandatarul nu poate să formeze baza de impozitare, să depună o declarație și să plătească impozit pe venit pentru fondatorul managementului.

Adevărat, există o excepție de la această regulă. Dacă fondatorul este organizatie straina, care nu are un sediu permanent în Federația Rusă, atunci administratorul, în calitate de agent fiscal, este obligat să calculeze, să rețină impozitul pe venit pe venitul fondatorului primit în baza contractului de administrare a trustului și să îl plătească la buget, ţinând cont de regulile şi normele tratatelor internaţionale în paragraful 6 al art. 309, alin.1 al art. 312, art. 7 Codul fiscal al Federației Ruse. În plus, managerul va trebui să depună în continuare inspectoratului un calcul (informații) fiscale privind sumele veniturilor plătite și impozitele reținute în aprobat Ordinul Serviciului Federal de Taxe din 02.03.2016 Nr. ММВ-7-3/ [email protected]; paragraful 4 al art. 310 Codul Fiscal al Federației Ruse.

Exemplu. Contabilitate cu un administrator în temeiul unui acord de administrare a încrederii

/ condiție / Proprietarul (fondatorul managementului), în baza unui contract de administrare a trustului, a transferat imobilul companiei (administratorului) pentru închiriere ulterioară pentru 3 ani. Costul inițial al clădirii la data intrării în vigoare a contractului este de 56.760.000 de ruble, amortizarea acumulată este de 645.000 de ruble. (lunar - 215.000 de ruble).

În condițiile acordului, managerul transferă venitul fondatorului, minus remunerația acestuia și suma cheltuielilor rambursabile. Remunerația managerului - 8% din valoarea venitului (fără TVA).

Să presupunem că, pentru prima lună a contractului de închiriere, administratorul a primit următoarele rezultate:

• chirie - 3.540.000 de ruble. (inclusiv TVA 540.000 de ruble);
• costuri rambursabile asociate managementului - 285.000 de ruble. (în plus, TVA 51.300 de ruble).

Conform politicii contabile a fondatorului:

• amortizarea cladirii se contabilizeaza in contul 20 "Productie principala";
• veniturile și cheltuielile din chirie sunt venituri și cheltuieli din activități obișnuite.

Managerul plătește TVA calculat în baza contractului de administrare a trustului la buget dintr-un cont curent special.

/ solutie / Într-un cont separat managerul trebuie să facă următoarele postări.

Conținutul operațiunii	Dt	CT	Cantitate, frecați.
La data transferului proprietății
Clădire primită în managementul încrederii	01 „Mije fixe”	79 „Decontări intraeconomice”, subcontul „Decontări în baza contractului de administrare fiduciară a proprietății”	56 760 000
A reflectat valoarea deprecierii acumulate pentru clădirea primită			645 000
În perioada managementului încrederii
Amortizarea clădirii percepută	20 „Producție principală”	02 „Amortizarea mijloacelor fixe”	215 000
Venituri înregistrate din închirierea proprietății		90 „Vânzări”, subcontul 1 „Venituri”	3 540 000
TVA perceput la chirie	90, subcontul 3 „TVA”	68 „Calculele privind impozitele și taxele”, subcontul „TVA”	540 000
Chirie primită	51 „Conturi de decontare”, subcontul „Gestionarea încrederii”	62 „Decontări cu cumpărători și clienți”	3 540 000
Se reflectă costurile asociate cu gestionarea încrederii și rambursate de fondator	20 „Producție principală”		285 000
Se ia în considerare valoarea TVA-ului la cheltuieli	19 „TVA”	60 „Decontări cu furnizorii și antreprenorii”	51 300
TVA acceptat de manager pentru deducere	68, subcontul „TVA”	19 „TVA”	51 300
Plăți efectuate către furnizori (285.000 de ruble + 51.300 de ruble)	60 „Decontări cu furnizorii și antreprenorii”		336 300
A reflectat remunerația mandatarului ((3.540.000 de ruble - 540.000 de ruble) x 8%)	20 „Producție principală”	76 "Decontari cu diversi debitori si creditori", subcontul "Decontari cu administratorul"	240 000
Contabilizat pentru TVA acumulat la remunerație (240.000 de ruble x 18%)			43 200
Transferat către fondator TVA acumulat*	79, subcontul „Decontări în baza contractului de administrare fiduciară a proprietății”	19 „TVA”, subcontul „Remunerația managerului”	43 200
* TVA din valoarea remunerației din care mandatarul nu poate deduce Scrisoarea Ministerului Finanțelor din 23 iulie 2012 Nr.03-07-11/167. Fondatorul o va lua pentru deducere
Cheltuieli anulate (215.000 de ruble + 285.000 de ruble + 240.000 de ruble)	90, subcontul 2 „Costul vânzărilor”	20 „Producție principală”	740 000
Se determină profitul primit în cadrul managementului încrederii (3.540.000 de ruble - 540.000 de ruble - 740.000 de ruble)	90, subcontul 9 „Profit/pierdere din vânzări”	99 „Profit și pierdere”	2 260 000
Transferat rezultate financiare fondatorul departamentului	99 „Profit și pierdere”	79, subcontul „Decontări în baza contractului de administrare fiduciară a proprietății”	2 260 000
Profit transferat fondatorului managementului	79, subcontul „Decontări în baza contractului de administrare fiduciară a proprietății”	51, subcontul „Gestionarea încrederii”	2 260 000
Remunerarea transferată managerului dintr-un cont special în contul managerului (240.000 de ruble + 43.200 de ruble)	76, subcontul „Decontări cu managerul”	51, subcontul „Gestionarea încrederii”	283 200
TVA transferat la buget (540.000 de ruble - 51.300 de ruble)	68, subcontul „TVA”	51, subcontul „Gestionarea încrederii”	488 700
La data încetării contractului
A reflectat revenirea clădirii către fondatorul managementului	79, subcontul „Decontări în baza contractului de administrare fiduciară a proprietății”	01 „Mije fixe”	56 760 000
Sumele de amortizare acumulate reflectate (645.000 de ruble + (215.000 de ruble x 36 de luni))	02 „Amortizarea mijloacelor fixe”	79, subcontul „Decontări în baza contractului de administrare fiduciară a proprietății”	8 385 000
În plus, managerul restituie fondatorului soldul de bani din contul curent: Dt contul 79, subcontul „Decontări în baza contractului de administrare fiduciară a proprietății”, - Kt contul 51, subcontul „Gestionarea încrederii”. Apoi închide subcontul „Decontări în temeiul acordului de administrare fiduciară a proprietății”: Dt contul 99 „Profit și pierdere” - contul Kt 79, subcontul „Decontări în baza acordului privind administrarea fiduciară a proprietății”

In cont propriu managerul ar trebui să facă astfel de înregistrări.

În contabilitatea fiscală managerul spune următoarele.

Cum să țină evidența contabilă și fiscală pentru fondatorul conducerii și beneficiarul - un terț, vom spune:,.

21Mai

Salut! În acest articol vom vorbi despre managementul încrederii.

Astăzi vei învăța:

1. Ce poate fi transferat în managementul încrederii;
2. Cum se deschide un contract de management al încrederii;
3. Cum să alegi compania de management potrivită.

Managementul încrederii și caracteristicile sale

Astăzi există un număr mare de intermediari în diverse sfere ale vieții. Puteți încheia un acord cu o companie care va face o achiziție angro pentru dvs. sau va livra bunuri destinatarului.

Acesta este un tip comun de afaceri care câștigă amploare. Este convenabil nu numai pentru intermediari, ci și pentru clienții serviciului înșiși: nu trebuie să vă aprofundați în esența problemei, puteți doar să plătiți bani și să faceți o înțelegere în condiții favorabile.

Intermediarii pot administra proprietatea pentru a o conserva sau a spori activele. Aceasta se numește managementul încrederii.

De exemplu, vrei, dar nu știi cum să o faci. Un manager calificat va face față acestei sarcini. Această opțiune este potrivită și pentru persoanele ocupate care nu au timp să se ocupe de propria proprietate: este mai ușor să o transferați unei terțe părți pentru eliminare temporară, cu anumite restricții.

Puteți transfera bani sau alte proprietăți ca persoană fizică (lucrând ca antreprenor individual) sau. Ei trebuie să aibă licență pentru a desfășura astfel de activități, altfel puteți pierde o parte din proprietatea dumneavoastră sau chiar puteți contacta escrocii.

Participanții la managementul încrederii pot fi persoane fizice și organizații întregi. În ambele cazuri, se încheie un contract, care precizează toate nuanțele tranzacției.

Pentru munca lor, companiile de management percep o anumită taxă. De obicei, se calculează ca procent din profitul obținut în timpul cedării limitate a proprietății. Mărimea acestuia depinde de tipul de proprietate transferat pentru administrare, de politica companiei în sine și de profitul primit.

Un factor important aici este că acești intermediari nu oferă garanții de rentabilitate (de unde și conceptul de „încredere”). Această prevedere importantă este cuprinsă în legislație.

Intermediarii vă pot dezvălui profitul primit pentru perioada anterioară de activitate atunci când interacționează cu alți clienți.

În mod obișnuit, un acord de management al încrederii este încheiat pentru o perioadă de cel mult 5 ani. Dacă părțile, la finalizarea acestuia, nu au luat inițiativa de a rezilia condițiile convenite, atunci un astfel de acord se prelungește implicit pentru o nouă perioadă.

În același timp, administratorul nu are nevoie de o împuternicire pentru a efectua nicio acțiune cu proprietatea transferată. Pentru ca acțiunile să fie legale, este suficient să se marcheze fiecare document cu marca „D. U."

Procedura de interacțiune între administrator și proprietarul oricărui activ este reglementată de Codul civil al Federației Ruse. nerespectarea reglementarile legale poate duce la pedepse.

Clasificarea managementului încrederii

Serviciul de management al încrederii câștigă popularitate: tot mai mulți oameni își transferă fondurile proprii în condiții favorabile intermediarilor.

În funcție de obiectul acordului, există managementul încrederii:

• bani lichizi. Transferați propriile fonduri către o societate de administrare care construiește capital într-o anumită perioadă de timp;
• Valori mobiliare. Dacă aveți un pachet de acțiuni sau obligațiuni, managerul vă va ajuta să cumpărați și să vindeți în mod profitabil;
• imobiliare. cladiri, structuri, terenuri sau complexe întregi;
• active. Acestea sunt diverse stocuri, vehicule și alte proprietăți ale întreprinderilor;
• proprietate. De exemplu, o organizație își poate transfera propriul echipament sau drepturile de autor unui intermediar.

Fiecare tip de proprietate va avea propria companie de administrare. Intermediarii universali implicați, de exemplu, în gestionarea atât a banilor, cât și a bunurilor imobiliare sunt extrem de rari astăzi.

Dacă trebuie să transferați valori mobiliare și echipamente la dispoziția dumneavoastră, va trebui să contactați diferite companii. Această diviziune se datorează specializării înguste a majorității companiilor. Ei angajează profesioniști într-un domeniu, ale căror cunoștințe sunt la un nivel înalt.

Cu toate acestea, gestionarea numerarului și a valorilor mobiliare poate fi gestionată de aceeași companie.

Managementul încrederii prin natura interacțiunii dintre manager și client poate fi:

• Complet. În acest caz, se încheie un acord în care proprietarul transferă integral inițiativa intermediarului. Managerul este responsabil pentru toate acțiunile cu active. Cu toate acestea, nu garantează un profit, iar pierderile suferite din vina sa nu pot fi contestate în instanță. Acest lucru este posibil doar dacă dovediți intenția acțiunilor sale, ceea ce este practic imposibil în practică, mai ales dacă nu cunoașteți elementele de bază ale acestei activități;
• Cu acordul. Administratorul informează clientul despre condițiile de piață favorabile pentru efectuarea tranzacțiilor cu proprietatea transferată. Proprietarul, la discreția sa, poate da un răspuns pozitiv sau negativ. În acest caz, responsabilitatea operațiunilor cade pe umerii clientului. Dacă tranzacția se dovedește a fi neprofitabilă, atunci intermediarul nu va fi de vină;
• In ordine. Proprietarul bunurilor transferate în vederea administrării încrederii, la propria discreție, transferă planul de acțiune intermediarului. În acest caz, dreptul de administrare al intermediarului este limitat, el nu poate lua în mod independent decizii privind tranzacțiile cu obiectul gestionat.

Managementul complet al încrederii este foarte solicitat în țara noastră. În cea mai mare parte, acest lucru se datorează analfabetismului financiar și lipsei de dorință de a aborda probleme financiare complexe.

Încredere în gestionarea banilor

Transfer la managementul încrederii Bani nu este încă o garanție a profitului. În cazul unor evenimente adverse, în general puteți pierde banii investiți. De obicei, unele garanții de venit sau de returnare a fondurilor sunt stipulate în contract.

Contractul de administrare a banilor poate prevedea că, în urma tranzacției, clientul primește:

• O anumită sumă garantată de fonduri investite ca procent din capitalul inițial + profit. De exemplu, în cazul unei desfășurări nereușite a evenimentelor, doar 70% din capital îți va reveni, iar în cazul unei tranzacții reușite, îți vei lua fonduri proprii și 13% pe an este garantat;
• Suma totală a investiției + dobândă. Acest lucru poate fi atribuit. Trebuie luate în considerare doar restricțiile privind asigurarea depozitelor. unu companie de management(într-o bancă) se recomandă plasarea a nu mai mult de 1.400.000 de ruble;
• Rezultatul comerțului imprevizibil. Nu există garanții, munca unui intermediar poate fi judecată doar după veniturile sau pierderile anterioare. Acesta este cel mai riscant tip de management al încrederii, care, dacă este câștigat, poate aduce un randament de peste 100%.

Obiectivele managementului încrederii banilor sunt:

• Economisirea banilor din cheltuielile necontrolate;
• Păstrarea activelor bănești aflate în proprietate pe durata procedurii;
• Evaziune fiscală, ascunderea identității proprietarului banilor;
• Acumulare de capital.

Cele mai comune moduri de a gestiona fondurile:

În ambele cazuri, transferați fonduri către o societate de administrare care distribuie active.

Fondurile mutuale sunt cea mai profitabilă opțiune pentru proprietarii de sume mici. Daca nu stii sa faci profit pe un capital mic, cumpara mai multe actiuni, pe care apoi sa le vinzi profitabil.

Fondurile mutuale vă permit să investiți într-o varietate de domenii ale vieții. Cu banii tăi, combinați cu alte active ale investitorilor, valorile mobiliare vor fi achiziționate, executate sau. Totul depinde de direcția companiei de management (MC).

Conturile PAMM sunt un instrument comun pentru investiții în acțiuni și. Deschideți un cont special, care este combinat cu conturile altor participanți.

Un manager cu experiență controlează plasarea întregii sume de fonduri și monitorizează îndeaproape procesul. Deoarece valoarea investiției este impresionantă, atunci venitul poate fi adecvat.

Managementul încrederii în proprietate

Managementul proprietății presupune rezolvarea unei game întregi de sarcini și depinde de specificul obiectului transferat.

Ultima ar putea fi:

• Imobiliare;
• Drepturi exclusive (de exemplu, gestionarea unei acțiuni în);
• Valori mobiliare;
• Bunuri mobile;
• Alte.

După cum puteți vedea, gama de control în acest caz este foarte largă. Intermediarul poate dispune, în cadrul stipulat prin contract, de toate proprietățile: de la valori mobiliare la ansambluri imobiliare.

Astfel de tipuri de management sunt convenabile în cazurile în care proprietarul activelor a plecat pentru rezidență temporară în altă țară. În timpul absenței sale, lucrurile nu vor sta pe loc: un specialist competent (și în cele mai multe cazuri, un grup dintre ei) va dispune de proprietate la discreția sa sau va clarifica planul de acțiune cu clientul.

Transferul proprietății către managementul trustului este adesea efectuat în cursul tutelei sau al recunoașterii proprietarului ca dispărut. În acest caz, de multe ori proprietatea nu se află în mâinile titularului dreptului, ci în posesia autorităților tutelare.

Aici, managerul nu va fi neapărat o organizație, de cele mai multe ori va fi un individ în rolul de tutore. În acest caz, managerul nu va fi considerat beneficiar conform contractului.

Este important să înțelegeți că eliminarea proprietății proprietarului este temporară. Administratorul, conform legii, nu transferă proprietatea asupra activelor.

Managementul încrederii în domeniul imobiliar

Mulți dintre noi apelăm la companii imobiliare. Aceasta este una dintre varietățile de management al încrederii în domeniul imobiliar.

Pe piață există nenumărați astfel de intermediari și există de mult timp. Activitatea acestora se bazează pe încheierea unui acord cu clientul, în urma căruia se va efectua vânzarea imobilului, sau supravegherea acestuia în absența proprietarului.

Societatea de administrare, în funcție de obiectul contractului, oferă mai multe servicii:

• Plata facturilor de utilitati;
• Curatenie in camera;
• Reparație în timp util;
• Achiziționarea mobilierului necesar, electrocasnicelor etc.;
• Cauta un client potrivit pentru rolul de cumparator sau chirias;
• Asigurare;
• Siguranța față de atacurile terților;
• Rezolvarea situațiilor conflictuale cu reprezentanții legii sau rezidenții;
• Reprezentarea intereselor proprietarului în camera regională;
• Transferul fondurilor primite ca urmare a tranzacției în contul proprietarului proprietății.

Gestionarea încrederii unui apartament, clădire și alte proprietăți imobiliare este înregistrată în camera regională în același mod ca o tranzacție obișnuită de vânzare-cumpărare. Un acord semnat în alte condiții este nul de drept.

Dacă acordul este încheiat pe o perioadă mai mare de un an, atunci toate tranzacțiile imobiliare trebuie să fie înregistrate și la organul de stat.

Managementul încrederii a valorilor mobiliare

Dacă doriți, atunci inițiativa în această chestiune poate fi transferată unei companii de brokeraj. Ea va întocmi cu competență un portofoliu de investiții, va prezice posibilele riscuri și profitabilitatea.

De exemplu, puteți deschide un cont individual, pe care fondurile vor fi controlate de un intermediar.

După cum știți, acțiunile sunt un instrument destul de riscant al pieței de valori, care poate priva proprietarul de fondurile investite într-o perioadă scurtă de timp. Și dacă există un risc mare, atunci profitul poate depăși așteptările. Pentru a opera pe piața de valori necesită cunoștințe speciale și abilități de tranzacționare. Fără ele, poți pierde capital.

Societatea de administrare are ca scop obținerea de venituri de la aceștia. În același timp, brokerul combină adesea fondurile investite ale clientului cu cele personale. Pentru proprietarul capitalului, aceasta este încrederea că fiecare tranzacție va fi efectuată cu mare atenție: la urma urmei, eșecul amenință cu pierderea de fonduri pentru comerciant însuși.

Un concept important în managementul trusturilor de valori mobiliare este diversificare. Este necesar să se distribuie capitalul disponibil între mai multe instrumente ale pieței valorilor mobiliare.

Exemplu. Puteți investi în acțiuni companii mari, obligațiuni de stat și o mică parte în începătorii pieței valorilor mobiliare. Acest lucru va ajuta la creșterea eficienței investițiilor și la creșterea șanselor de a primi un venit mare.

Gestionarea încrederii a valorilor mobiliare durează de obicei 12 luni. Unii clienți retrag fonduri după șase luni. obiectivul principal transferul gestiunii instrumentelor bursiere - si anume o majorare de capital intr-un timp scurt.

Gestionarea încrederii acțiunilor și a altor titluri de valoare este foarte populară în țara noastră, deoarece un număr mic de oameni înțeleg încă complexitățile tranzacționării pe piața de valori.

Termenii contractului pot prevedea ca clientul să observe acțiunile managerului în modul „online”. Acest lucru vă va permite să recunoașteți unele dintre nuanțele pieței și să înțelegeți multe concepte. Pe viitor, dacă se dorește, clientul va putea încheia primele tranzacții în mod independent.

Proprietarul valorilor mobiliare cumpărate are dreptul de a se interesa de acțiunile efectuate de mandatar și de a clarifica situația de pe piață. Dacă din anumite motive proprietarul capitalului consideră că este necesar să-și retragă fondurile, nu i se poate refuza acest lucru.

Încredere în managementul activelor

Fiecare organizație are diferite active la dispoziție. Pentru a le gestiona mai eficient și a aduce profit într-un timp scurt, această activitate este încredințată unei companii terțe.

Următoarele proprietăți ale unei persoane juridice pot fi transferate pentru gestionarea încrederii:

• clădire;
• Diverse tipuri de structuri;
• Echipamente;
• Vehicule;
• Valorile mărfurilor;
• Drepturi de autor și tehnologii brevetate disponibile;
• depozituri bancare.

O caracteristică importantă atunci când se transferă activele unei întreprinderi către managementul încrederii este că acestea nu sunt combinate cu fondurile managerului. Pentru proprietatea primită se ține contabilitate separată, care se negociază în etapa încheierii unei tranzacții.

Un intermediar poate efectua tranzacții cu activele companiei în nume propriu. La sfârșitul termenului contractului, încasările sunt transferate în contul proprietarului bunurilor.

În acest caz, obiectul acordului poate fi deschiderea unui cont pentru:

• bursa;
• Forex;
• Achizitie de metale.

Cea mai riscantă dintre aceste opțiuni este piața Forex. Făcând tranzacții pe el, compania riscă să rămână fără nimic. Investițiile pe piața valutară sunt potrivite doar pentru firmele cu o politică agresivă.

Un alt domeniu pentru plasarea activelor este sectorul real al economiei. Aceasta este achiziționarea de imobile, echipamente și alte obiecte mari. Această activitate are un proces lung care scoate fonduri din cifra de afaceri a organizației pentru o perioadă lungă de timp și, prin urmare, este disponibilă numai mari intreprinderi cu capital liber.

Cea mai obișnuită modalitate de a investi active este să investești în instrumente bursiere. Mai mult, aici companiile pot avea scopul de a genera venituri sau de a achiziționa alte firme prin achiziționarea unui pachet de control.

La incheierea contractului este obligatorie o declaratie de investitie. Conține în detaliu toate domeniile de investiție.

Pe durata contractului, proprietarul bunurilor are dreptul de a-și retrage propriii bani, parțial sau integral. Cu toate acestea, puteți retrage fondurile primite ca venit doar în perioadele specificate de termenii societății de administrare.

Managementul activelor întreprinderii implică gestionarea unor sume mari. De obicei, intermediarii încheie contracte în valoare de 1.000.000 de ruble.

Instrucțiuni pentru cei care doresc să utilizeze managementul încrederii

Pentru ca procesul de acumulare să meargă fără probleme și fără implicarea proprietarului capitalului în proces, este mai bine să găsești un manager competent. În acest caz, se încheie un acord care specifică toate nuanțele acțiunilor intermediarului și exclude trucurile frauduloase.

Pentru a vă transfera proprietățile, activele, fondurile către managementul trustului, va trebui să parcurgeți câțiva pași:

1. Decideți ce anume va fi transferat intermediarului. De asta depind căutarea ulterioară a unui manager, valoarea remunerației sale, termenul de încheiere a unui acord și potențialul profit. Este important să nu transferați către management acele fonduri de care ați putea avea nevoie în viitorul apropiat. Intermediarii nu garantează venituri și, prin urmare, este posibil să rămâneți fără fondurile necesare;
2. Alegerea unui intermediar. Este important să găsiți o companie de management al cărei nume este bine cunoscut. Trebuie să aibă o reputație excelentă și, în plus, trebuie să aibă licență pentru serviciile oferite. Nu vă încredeți proprietățile unor persoane dubioase care se numesc reprezentanți ai companiilor financiare. Verificați toate documentele și, cel mai important - citiți recenzii pe Internet;
3. Colectare documentatia necesara . Fiecare companie își trimite propria listă. Depinde de natura acțiunilor ulterioare ale intermediarului și de gradul de participare la acesta a proprietarului capitalului;
4. Încheierea unui acord. Asigurați-vă că îl întrebați pe manager dacă nu înțelegeți nicio parte a acordului. Expresiile nu trebuie percepute în două moduri și, prin urmare, în caz de îndoială, cereți să refaceți linia contractului. Aici, acordați atenție termenului acordului, mărimii remunerației și drepturilor dumneavoastră. Cel mai adesea, forma contractului are un singur eșantion stabilit pentru toți clienții;
5. Plata pentru servicii intermediare. Aceasta poate fi o sumă fixă ​​plătită imediat după încheierea contractului sau un procent din venitul primit. Dacă este posibil, alegeți a doua metodă de plată. Actioneaza ca o motivatie pentru manager sa faca mai multi bani, ceea ce inseamna ca vei primi un venit considerabil;
6. Controlul asupra activităților managerului. Vă rugăm să rețineți că trebuie să existe o clauză în contract care să abordeze această problemă. De exemplu, un intermediar poate raporta venituri și pierderi pentru perioade specificate. Acest lucru este important, deoarece veți putea determina eficacitatea managementului și veți putea economisi fonduri în timp util de la posibile pierderi.

Cum să alegi o companie de management

Încredințați-vă propriile fonduri unui străin, chiar dacă este angajat al unei mari companie financiară, nu este o sarcină ușoară. Prin urmare, alegerea unei companii de management ar trebui luată cu mare atenție. Venitul dumneavoastră și siguranța capitalului sau a altor proprietăți depind de această acțiune.

• Acordați atenție bazei de date de analiză a companiei. Analiza pieței este extrem de indicator important, care poate fi folosit pentru a prezice tranzacțiile de cumpărare și vânzare a activelor. Dacă societatea de administrare nu menține blocuri analitice și de știri pe site-ul său, acesta este un motiv de precauție. Orice companie mare și care se respectă cheltuiește o mulțime de bani pe asta, pe care un mic intermediar fără experiență nu și-l poate permite;
• Determinați nivelul de fiabilitate al intermediarului. Contactați diverse agenții de rating. Recenziile lor pot fi găsite cu ușurință pe Internet. Societatea de management ar trebui să ocupe primele linii ale ratingului - aceasta va vorbi despre fiabilitatea sa ridicată și experiența vastă;
• Găsiți recenzii ale companiei. Nu ignora feedback-ul clienților. Au multe de spus. Din cuvintele lor, se poate trage o concluzie despre cooperarea ulterioară;
• Aflați câte strategii de investiții oferă compania de management. Dacă sunt trei sau mai multe, atunci aceasta companie poate fi luat în considerare pentru transfer fonduri proprii. Dacă există doar două strategii sau una, atunci nu ar trebui să contactați un astfel de intermediar;
• Analizați portofoliul de investiții oferit de societatea de administrare. Se crede că, în practică, ponderea unui activ de un tip în diversificarea investițiilor nu trebuie să depășească 15%. Dacă această cifră este mult mai mare și, în plus, corespunde activelor riscante, atunci s-ar putea să-ți pierzi capitalul;
• Aflați dacă intermediarul oferă serviciul unui manager personal. În acest caz, veți avea un intermediar financiar personal cu care vă puteți pune de acord asupra diverselor nuanțe și vă puteți consulta în orice problemă;
• Specificați dacă veți avea dreptul de a restricționa acțiunile managerului. De exemplu, este important să se stabilească procentul de active dintr-un portofoliu diversificat. Astfel, te poți proteja de acțiunile nepotrivite ale intermediarului și poți economisi banii investiți;
• Aflați pe ce bază puteți solicita un raport asupra acțiunilor managerului (cu plata sau gratuit) . În companiile de încredere, la cererea dumneavoastră, informațiile sunt furnizate gratuit și pentru orice perioadă.

Urmând recomandările noastre, vei putea găsi un manager de calitate care nu numai că îți va economisi capitalul, ci și să aducă randamente mari. Principalul lucru este să puneți toate întrebările care vă interesează înainte de a încheia contractul, astfel încât natura activităților companiei să vă fie clară în fazele inițiale.

Nu toată lumea antreprenor individual există o oportunitate, pe lângă activitățile pe care le desfășoară în conformitate cu certificatul de înregistrare de statși gestionați-vă bine proprietatea. La urma urmei, de regulă, deținerea anumitor tipuri de proprietate oferă proprietarului său nu numai venituri. Există o mulțime de probleme implicate în întreținerea și utilizarea proprietății.

De aceea, în ultima perioadă tot mai mulți antreprenori preferă să-și dea obiectele imobiliare și valorile mobiliare în managementul trustului. Ca urmare, ei primesc doar profit din folosirea proprietății lor - totuși, minus costurile întreținerii acesteia și remunerația mandatarului.

Întreprinzătorul individual însuși poate acționa și în calitate de mandatar, cu excepția cazurilor special prevăzute de lege.

Relațiile de încredere (sau relațiile de încredere) sunt relativ noi în legislația și practica de afaceri din Rusia. Cu toate acestea, acestea câștigă din ce în ce mai multă popularitate în rândul antreprenorilor. Sarcina autorului este de a vă ajuta să înțelegeți caracteristicile acestor operațiuni.

Temei juridic pentru managementul încrederii

Managementul încrederii proprietății este procesul de gestionare a proprietății transferat de către fondatorul managementului administratorului pentru o anumită perioadă. Relațiile dintre participanții la proces sunt reglementate de Codul civil al Federației Ruse.

Proprietarul își poate transfera proprietatea către managementul trustului către o altă persoană (trustee). În același timp, mandatarul nu primește dreptul de proprietate asupra proprietății transferate (clauza 4, articolul 209 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, atribuțiile proprietarului sunt transferate administratorului numai în limitele stabilite prin contract și prin lege, permițându-i acestuia din urmă să desfășoare nu numai acțiuni legale, ci și efective în interesul beneficiarului.

Dacă mandatarul intră într-o tranzacție verbal, atunci trebuie să notifice contrapartea cu privire la statutul său, adică că acționează ca mandatar (clauza 3 a articolului 1012 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă tranzacția se face în scris, atunci în documentele după numele sau titlul mandatarului trebuie făcută marcajul „D.U.”

În cazul în care această condiție nu este respectată, se consideră că administratorul a făcut tranzacția în scop personal, și nu în interesul administrării bunurilor altcuiva, urmând a fi responsabil pentru aceasta față de contrapartidă cu fonduri proprii, și nu cu bunul ce i-a fost transferat spre administrare (clauza 3 din art. 1012 C. civ. RF).

În practică, se pune adesea întrebarea pe ce documente marca „D.U.” ar trebui aplicat. De exemplu, doar la semnarea de contracte, acorduri suplimentare, scrisori sau în toate cazurile când o persoană acționează ca mandatar?

Deci, adesea marca „D.U.” se înscrie în ordinele de plată pentru plata oricăror sume. O serie de organizații și antreprenori care acționează în calitate de manageri pun marca „D.U.” chiar și în comenzile de închiriere. Acest lucru nu este în întregime adevărat. Documentele de decontare trebuie să conțină o serie de detalii (clauza 2.10 a Băncii Centrale a Federației Ruse din 3 octombrie 2002 nr. 2-P „Cu privire la plățile fără numerar în Federația Rusă”). În special, numele destinatarului fondurilor, numărul de cont și numărul de identificare a contribuabilului (TIN). Între timp, marca „D.W.” nu face parte din numele organizației sau al antreprenorului individual. Aceasta înseamnă că nota „D.U.” nu trebuie să fie indicată în ordinul de plată. În coloana „Scopul plății” a ordinului de plată, în opinia autorului, trebuie făcută o referire la documentul în conformitate cu care se efectuează plata.

Astfel, utilizarea mărcii „D.U.” nu ar trebui să intre în conflict cu reguli, stabilirea procedurii de prelucrare a documentelor într-o anumită zonă.

Nu este neobișnuită o situație în care anumite acorduri au fost deja încheiate cu privire la proprietatea transferată. Un exemplu tipic sunt contractele de închiriere imobiliară. Transferul bunurilor imobiliare către managementul trustului nu afectează în niciun fel chiriașii, deoarece transferul proprietății către managementul trustului nu reprezintă o bază pentru rezilierea contractului de închiriere. În același mod ca și transferul dreptului de proprietate (articolul 617 din Codul civil al Federației Ruse). Contractele lor cu proprietarul imobilului rămân în vigoare. Proprietarul și mandatarul sunt însă interesați să aducă la cunoștința chiriașilor faptul încheierii contractului de administrare a proprietății. Acest lucru este necesar pentru ca chiriașii să își îndeplinească obligațiile care le revin în temeiul contractului de închiriere față de administrator. De asemenea, ei trebuie să solicite acestuia exercitarea drepturilor ce le revin în temeiul contractului. Aceasta se poate realiza prin încheierea unui acord adițional privind schimbarea persoanelor în obligația față de contractul de închiriere. În același timp, trebuie să se țină seama de faptul că contractele de închiriere pentru o clădire sau o structură încheiate pe o perioadă mai mare de un an sunt supuse înregistrării de stat (articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse). În consecință, este necesar să se înregistreze toate acorduri suplimentare la astfel de contracte.

În ceea ce privește contractele de închiriere pe care mandatarul le încheie în perioada trustului, nu există întrebări aici. Li se vor aplica regulile normale.

Subiectele managementului încrederii

Participanții la o relație de încredere pot fi:

• fondator al managementului;
• beneficiar;
• mandatar.

Decizia de a înființa un trust management este luată de proprietarul proprietății. El este cel care încheie contractul și stabilește administrația. Dacă contractul nu este încheiat de proprietarul proprietății, atunci acesta este nul și nu implică consecințe juridice (decizia Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga în decizia din 9 martie 2004 nr. A72-2890 / 03-). G199). Orice persoană fizică, inclusiv un antreprenor individual, poate fi fondator al unui management. Și în legătură cu persoanele juridice, legiuitorii au stabilit o serie de restricții. Proprietatea nu poate fi transferată către managementul trustului nici unei întreprinderi unitare sau agenție guvernamentală nici administrația locală.

În relațiile de încredere, în multe cazuri, este implicat beneficiarul (beneficiarul), care nu devine parte la contract. În același timp, această persoană are dreptul de a cere ca mandatarul să execute în favoarea sa și să apere acest drept în instanță dacă mandatarul se sustrage de la obligațiile sale (articolul 430 din Codul civil al Federației Ruse). Modificarea anticipată sau rezilierea contractului poate necesita, de asemenea, acordul acestuia.

Beneficiarul poate fi orice persoană fizică sau juridică, inclusiv fondatorul, dacă a stabilit conducerea în favoarea sa.

Administratorii pot fi organizare comercială sau un antreprenor individual, cu excepția cazurilor de gestionare profesională a valorilor mobiliare (articolul 5 din Legea federală a Federației Ruse „Cu privire la piața valorilor mobiliare”). În cazul în care gestionarea încrederii se realizează în temeiul prevăzut de lege, managerul poate fi un cetățean care nu este antreprenor, sau organizație non profit, de exemplu, o fundație, alta decât o instituție. Un exemplu de astfel de management este gestionarea proprietății secției (articolul 38 din Codul civil al Federației Ruse) sau gestionarea proprietății ereditare (articolul 1173 din Codul civil al Federației Ruse).

Managerul nu poate fi nici fondator, nici beneficiar. Totodată, poate lua unul dintre birourile clădirii transferate conducerii pentru munca sa. Cum să-l aranjezi corect? Cea mai ușoară modalitate este de a exclude din proprietatea transferată trustului localul pe care managerul urmează să îl folosească ca birou. În schimb, ar trebui să i le închiriezi la acord separat. De exemplu, o clădire poate fi transferată către managementul trustului, cu excepția camerelor nr. 1-15 de la primul etaj.

În plus, mandatarul are dreptul la remunerația prevăzută de acord (articolul 1023 din Codul civil). Fondatorul este, de asemenea, obligat să ramburseze administratorului cheltuielile rezonabile efectuate în timpul administrării în trust a proprietății (această regulă se aplică și în cazul administrării proprietății gratuite). Acest lucru ar trebui făcut în detrimentul veniturilor din utilizarea acestei proprietăți. Legea nu stabilește modul în care trebuie calculată remunerația, totuși, într-o decizie cu privire la un caz concret, instanța de arbitraj a indicat că era ilegală stabilirea unei remunerații într-o sumă fixă ​​care nu depinde de rezultatele conducerii (Decretul din Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 9 august 2005 Nr. A17-324 /unu). În acest sens, autorul consideră cea mai acceptabilă stabilire a taxelor de administrare ca procent din venitul primit.

Obiecte ale managementului încrederii

Obiectele managementului trustului sunt organizațiile, complexele imobiliare, obiectele individuale legate de imobile, valorile mobiliare, drepturile certificate prin titluri de valoare, drepturi exclusive și alte proprietăți. Alte bunuri ar trebui să fie înțelese ca bunuri mobile și drepturi de revendicare sau utilizare.

S-ar părea că orice bun mobil poate fi transferat către managementul trustului. Totuși, legiuitorii au interzis „gestionarea” banilor ca obiect independent, cu excepția cazurilor prevăzute de lege. Astfel de cazuri excepționale pot fi considerate gestionarea fondurilor de către instituțiile de credit în baza Legii din 2 decembrie 1990 nr. 395-1 „Cu privire la bănci și activități bancare”. În același timp, trebuie avut în vedere faptul că legislația permite unei instituții de credit să gestioneze fonduri denominate atât în ​​valută națională, cât și în valută străină.

De regula generala, dreptul la managementul încrederii aparține unei instituții de credit (de exemplu, o bancă) care deține o licență pentru a efectua operațiuni bancare relevante. Și numai în unele cazuri excepționale, este posibil ca gestionarea încrederii fondurilor să nu fie efectuată organizare de credit, care a primit în modul prescris o licență pentru a desfășura activitățile specificate.

În cazul administrării fiduciare a fondurilor în scopul investiției în valori mobiliare, mandatarul trebuie să mențină structura de active convenită de părți pe toată durata contractului. Adică să se observe raportul dintre valorile mobiliare și fondurile acestui fondator, precum și raportul dintre tipuri variate hârtii valoroase. Astfel de informații sunt reflectate în declarația de investiție.

Declarația de investiții este o parte obligatorie a acordului privind gestionarea încrederii fondurilor și conține informații despre direcțiile și metodele de investire a acestor fonduri. Declarația conține, de asemenea, informații cu privire la scopul și durata administrării (clauza 7.3. din Regulamentul privind administrarea fiduciară a valorilor mobiliare și a fondurilor de investiții în valori mobiliare, aprobat prin Rezoluția Comisiei Federale pentru Piața Valorilor Mobiliare din 17 octombrie 1997 nr. 37). ).

Apropo, fondurile pot fi transferate către management într-un alt mod: ca parte a altor proprietăți, în special, un complex imobiliar.

Doar proprietățile definite individual pot fi în gestionarea încrederii. Aceasta înseamnă că fiecare obiect trebuie să aibă propriile sale caracteristici. În consecință, la încetarea contractului, proprietatea transferată anterior este cea care este returnată, și nu analogii acesteia. Totodată, termenii contractului pot prevedea că proprietatea care este încă supusă achiziției sau chiar creării, adică proprietatea care nu există încă la momentul încheierii contractului, va fi trecută în gestiune. Cel mai frecvent obiect al managementului sunt titlurile corporative - actiuni, in special votul, adica inclusiv autoritatea de a gestiona afacerile societatii care le-a emis - emitentul. Al doilea cel mai frecvent obiect al managementului este imobilul.

Managementul încrederii a emisiunii de valori mobiliare are unele caracteristici care sunt determinate de legislația federală (partea 3 a articolului 1025 din Codul civil al Federației Ruse, legea din 22 aprilie 1996 „Cu privire la piața valorilor mobiliare” nr. 39-FZ) și prevederea privind gestionarea încrederii valorilor mobiliare și a fondurilor care investesc în valori mobiliare, aprobat prin Decretul Comisiei Federale pentru Piața Valorilor Mobiliare din 17 octombrie 1997 nr. 37.

Doar un participant profesionist pe piața valorilor mobiliare cu o licență corespunzătoare poate acționa ca administrator în temeiul unui acord de administrare a trustului pentru acțiuni și obligațiuni (articolele 5, 39 din Legea din 22 aprilie 1996 nr. 39-FZ).

Administratorul fiduciar al acțiunilor și obligațiunilor își exercită toate atribuțiile fondatorului (proprietarului), garantate de garanția relevantă. Aceasta înseamnă că nu se limitează doar la a juca pe cotațiile bursiere, el poate folosi toate drepturile unui acționar, inclusiv dreptul de vot în cadrul unei adunări generale. Dacă managementul trustului este asociat exclusiv cu participarea la conducerea societății, nu este necesară o licență a unui participant profesionist pe piața valorilor mobiliare (articolul 5 din Legea „Cu privire la piața valorilor mobiliare”).

Un acord de administrare a trustului nu poate conține condiții privind transferul către conducere a unuia sau mai multor drepturi ale proprietarului unui titlu (de exemplu, doar dreptul de a primi un dividend sau doar dreptul de vot la o adunare generală a acționarilor companiei). ). În același timp, posibilitatea înstrăinării acțiunilor și obligațiunilor transferate în vederea administrării poate fi limitată sau exclusă prin acord.

În interesul fondatorului (sau beneficiarului), au fost stabilite reguli conform cărora administratorul nu are dreptul de a înstrăina valorile mobiliare ce i-au fost transferate pentru administrare în proprietatea proprie sau în proprietatea fondatorilor săi. Și, de asemenea, nu poate face tranzacții cu aceștia în care să reprezinte simultan interesele unei alte persoane în calitate de avocat, comisionar sau agent al acesteia. Managerul este lipsit de dreptul de a schimba aceste valori mobiliare cu propriile valori mobiliare sau ale fondatorilor sau clienților săi (principali, angajați, mandanți). În plus, nu poate înstrăina acțiunile și obligațiunile ce i-au fost transferate spre gestiune pt contracte rambursabile, prevăzând o întârziere sau o plată în rate mai mare de 30 de zile, precum și transferul acestora pentru depozitare, indicând un terț ca destinatar sau administrator. În fine, administratorul nu poate gaja valorile mobiliare ce i-au fost transferate spre administrare ca garanție pentru obligații personale, obligații ale fondatorilor săi sau ale altor persoane (clauza 8.1 din regulamentul FCSM nr. 37).

În cazul în care mandatarul în aceeași tranzacție reprezintă simultan interesele a două părți cu care a încheiat contracte de administrare a trustului, atunci el este obligat să obțină acordul prealabil al contrapărților pentru a efectua o astfel de tranzacție. Valorile mobiliare pe care managerul le-a dobândit în cursul executării contractului devin și obiectul administrării fiduciare a acestuia în condițiile stipulate în contractul inițial cu fondatorul.

Contract de trust de proprietate

Un acord privind gestionarea încrederii a proprietății este încheiat în scris (clauza 1, articolul 1017 din Codul civil al Federației Ruse).

Transferul bunurilor imobiliare pentru administrarea trustului necesită înregistrarea de stat în același mod ca și transferul proprietății asupra acestei proprietăți (clauza 2 din articolul 1017 din Codul civil al Federației Ruse, articolul 4 din Legea din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ „Cu privire la drepturile de înregistrare de stat asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta). Trebuie avut în vedere faptul că pentru terți - chiriași sau organizații care furnizează utilitati, - contractul va intra în vigoare numai de la data unei astfel de înregistrări (clauza 2, articolul 551 din Codul civil al Federației Ruse). Această prevedere trebuie luată în considerare. Până la această dată, toate drepturile și obligațiile față de terți sunt suportate de însuși proprietar, și nu de mandatar.

Nerespectarea cerințelor de înregistrare a transferului de proprietate atrage nulitatea contractului de administrare în sine.

Este necesară înregistrarea modificărilor la contractul privind administrarea încrederii imobiliare? Acordul de administrare a trustului imobiliar în sine nu necesită înregistrare de stat. În consecință, dacă modificările și completările la contract nu se referă în mod direct la bunuri imobiliare, ci doar la procedura de gestionare a acestuia, atunci nici nu necesită înregistrare.

Poate apărea o situație atunci când alte acte juridice de reglementare stabilesc cerințe suplimentare pentru transferul către managementul trustului anumite tipuri proprietate. Astfel, la transferul valorilor mobiliare și fondurilor investite în valori mobiliare în managementul trustului, este necesară o declarație de investiție, care este parte integrantă a acordului (clauza 7.2 din regulamentul FCSM nr. 37).

Părțile trebuie să precizeze în acordul de administrare a trustului de proprietate (articolul 1016 din Codul civil al Federației Ruse):

• compoziția proprietății transferate către managementul trustului;
• numele persoanei juridice sau numele cetățeanului în interesul căruia se administrează proprietatea (fondatorul managementului sau beneficiarul);
• cuantumul și forma remunerației către manager, dacă plata remunerației este prevăzută de contract;
• durata contractului.

Compoziția proprietății transferate către managementul trustului trebuie să fie descrisă în mod clar și detaliat. Neacordarea acestei condiții, precum și a condițiilor privind termenul și forma remunerației, va avea ca rezultat recunoașterea unui astfel de acord ca neîncheiat. În acest caz, fondatorul poate acuza administratorul de îmbogățire fără justă cauză. Dar acest lucru este dificil de dovedit, așa că merită să se convină asupra unei condiții pe lista exactă a proprietății transferate, inclusiv suma de bani.

Durata conducerii nu poate depăși cinci ani. Legiuitorii l-au restricționat pentru a proteja proprietarul. Totodată, fără o declarație specială a părților, acordul, la expirarea perioadei de valabilitate, va intra în vigoare în aceleași condiții. Apropo, nu poate fi încheiat un acord de management pentru a efectua vreo acțiune unică, deoarece „natura gestionării încrederii implică o natură continuă a relației” (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 30 ianuarie 2001 nr. KG-A41 / 112-01).

Proprietatea transferată administrației fiduciare este separată de alte bunuri ale fondatorului managementului, precum și de proprietatea administratorului (articolul 1018 din Codul civil al Federației Ruse). Aceste obiecte sunt reflectate în mandatar pe un bilanţ separat, el ţine o evidenţă independentă a acestora.

Dacă managerul primește titluri de la diferiți fondatori pentru gestionarea încrederii, atunci aceștia își pot combina blocurile de acțiuni pentru a le transfera (articolul 1025 din Codul civil al Federației Ruse).

Proprietatea grevată cu un gaj poate fi transferată către managementul trustului, deoarece debitorul gajist rămâne proprietarul său și își păstrează capacitatea de a dispune de ea. În plus, veniturile suplimentare din utilizarea benefică a proprietății vor ajuta proprietarul să-și îndeplinească obligațiile față de creditorul ipotecar. Legiuitorii au stabilit că managerul trebuie avertizat cu privire la gaj. În caz contrar, are dreptul de a cere în instanță rezilierea contractului și plata remunerației pentru un an (clauza 2 a articolului 1019 din Codul civil al Federației Ruse).

Drepturile și obligațiile părților în temeiul contractului de administrare fiduciară a proprietății

În conformitate cu contractul, administratorul primește libertate deplină în administrarea proprietății. Dacă fondatorul dorește să controleze acțiunile managerului, atunci trebuie să precizeze în detaliu următoarele puncte în acord:

• raportarea managerului;
• necesitatea coordonării încheierii tranzacțiilor individuale cu proprietatea transferată.

Adică, fondatorul managementului poate restricționa managerul. De exemplu, interziceți-i să vândă proprietăți fără acord cu el însuși.

Dacă astfel de restricții nu sunt stabilite, atunci tranzacțiile nu pot fi contestate în viitor (decretul FAS al Districtului Orientului Îndepărtat din 15 septembrie 2003 în cazul Nr. F03-A51 / 03-1 / 2252).

Proprietatea transferată pentru administrare trebuie să fie separată. În acest caz, nu este permisă executarea datoriilor fondatorului, cu excepția cazurilor de faliment (clauza 2, articolul 1018 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă instanța îl recunoaște pe fondator ca fiind insolvabil, atunci administrarea trustului este încetată și proprietatea este transferată la masa falimentului.

Dar ar fi o greșeală să credem că proprietatea separată este absolut inviolabilă. Dacă în cursul valabilității contractului de administrare a trustului au apărut datorii la obligații în legătură cu gestionarea proprietății, atunci acestea sunt rambursate pe cheltuiala acesteia. În caz de insuficiență a acesteia, proprietatea administratorului însuși este vândută în contul datoriilor. Dacă proprietatea fondatorului, transferată în baza contractului de administrare a trustului, și proprietatea managerului nu este suficientă pentru achitarea datoriilor, atunci recuperarea poate fi percepută asupra restului proprietății fondatorului. Aceasta înseamnă că un antreprenor ar trebui să fie foarte atent în alegerea unui manager, deoarece de acțiunile sale depind profitul și pierderea din management.

Administratorul răspunde cu proprietățile sale chiar și în cazul în care nu a înștiințat contrapartea despre încheierea tranzacției în calitate de administrator, a efectuat tranzacția peste puterile care i-au fost acordate sau cu încălcarea restricțiilor stabilite pentru el. . În același caz, compensează pierderile suferite de fondator.
Managerul este obligat să aibă grijă de interesele fondatorului și ale beneficiarului. În caz contrar, îi compensează pentru profiturile pierdute, iar fondatorul - și pierderile cauzate de pierderea sau deteriorarea proprietății.

În calitate de antreprenor profesionist, managerul este răspunzător atât pentru pierderile din culpă, cât și pentru pierderile accidentale. Dar poate sustrage răspunderea dacă face dovada că pierderile au apărut ca urmare a unor circumstanțe de forță majoră (forță majoră) sau a fondatorului. Forța majoră este o situație de urgență și inevitabil în condițiile date (alin. 3 al art. 401 din Codul civil). De exemplu, administratorul este responsabil pentru pierderile cauzate proprietății ca urmare a unui incendiu din vina terților, dar dacă proprietatea a fost distrusă ca urmare a unui dezastru natural, atunci administratorul nu este responsabil.

Fondatorul poate prescrie în contract o cerință conform căreia managerul trebuie să îi ofere un gaj pentru a asigura despăgubiri pentru eventualele pierderi (clauza 4 a articolului 1022 din Codul civil al Federației Ruse).

De remarcat faptul că mandatarul încearcă deseori să lase în contract doar răspunderea sa pentru comportamentul vinovat, excluzând prejudiciul accidental sau prejudiciul cauzat din vina terților. Acest lucru este inacceptabil, deoarece norma paragrafului 1 al articolului 1022 din Codul civil al Federației Ruse este imperativă, adică nu poate fi schimbată prin acordul părților. O astfel de condiție ar trebui să alerteze fondatorul, deoarece trădează incertitudinea managerului în competența sa.

O condiție foarte controversată, întâlnită adesea în contractele de trust de valori mobiliare, îl scutește pe administrator de răspundere din cauza faptului că emitentul nu și-a îndeplinit obligațiile. La urma urmei, doar o forță irezistibilă îl eliberează pe manager de responsabilitate. Astfel de circumstanțe de forță majoră nu includ, de exemplu, încălcarea obligațiilor din partea contrapărților debitorului, lipsa bunurilor pe piață necesare executării, lipsa fondurilor necesare de la debitor.

Se recomandă excluderea acestor elemente, deoarece acțiunile ilegale ale emitentului sunt un eveniment destul de frecvent. În consecință, managerul, înlăturându-se de responsabilitate, înrăutățește semnificativ poziția fondatorului în comparație cu cea legală.

Încetarea relațiilor în temeiul unui acord de administrare a încrederii

Fondatorul conducerii poate rezilia contractul unilateral dacă plătește managerului remunerația prevăzută de contract.

În plus, falimentul fondatorului reziliază acest acord, deoarece proprietatea transferată pentru administrare trebuie să meargă la masa falimentului. Decesul fondatorului (cu pastrarea beneficiarului) nu poate conduce la rezilierea contractului, deoarece drepturile si obligatiile acestuia in acest caz vor trece in sarcina mostenitorilor. Cu toate acestea, decesul beneficiarului sau lichidarea organizației beneficiare reziliază contractul.

Recunoașterea unui cetățean beneficiar ca incapabil, parțial incapabil sau dispărut, precum și reorganizarea societății beneficiare nu atrage rezilierea contractului. Mai mult, acordul părților poate prevedea păstrarea acestuia în cazul decesului beneficiarului (pentru moștenitorii acestuia din urmă).

Contractul de administrare a trustului, de regulă, încetează din cauza refuzului unilateral al beneficiarului de a primi prestații, întrucât beneficiarul dispune în mod independent de dreptul primit în baza contractului încheiat în favoarea sa. Cu toate acestea, acordul poate prevedea acest caz și alte consecințe sub forma transferului drepturilor beneficiarului către fondator (paragraful 4 al articolului 430, alineatul 1 al articolului 1024 din Codul civil al Federației Ruse).

La încetarea contractului, administratorul trebuie să returneze fondatorului proprietatea transferată pentru administrare (clauza 3 a articolului 1024 din Codul civil al Federației Ruse). Cu toate acestea, acordul poate prevedea și o altă consecință, de exemplu, transferul proprietății către beneficiar sau achiziția acesteia de către administrator (în baza unui contract de vânzare).

Impozitarea

TVA

Dacă mandatarul-antreprenor este plătitor de TVA, atunci acesta acționează în conformitate cu regulile generale Codul fiscal: calculează impozitul și îl plătește și la buget. TVA „input” prezentată acestuia de furnizori este acceptată pentru deducere în modul obișnuit. Nu există reglementări speciale pentru această situație. Totodată, în registrele fiscale, documente și raportări, după numele (numele) managerului, se face nota „D.U.”

Datorită faptului că toate obligațiile contribuabililor sunt îndeplinite de către administrator, fondatorul (beneficiarul) nu plătește TVA pe venit. Potrivit autorului, transferul proprietății pentru administrare nu este supus TVA-ului, deoarece nu există vânzare (articolul 146 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Taxa de transport, taxa de teren, taxa de proprietate personala

Transportul transferat către managementul trustului este proprietatea fondatorului. În consecință, în numele său sunt înregistrate vehiculele (clauza 12 din Regulile de înmatriculare a autovehiculelor, aprobate prin ordin al Ministerului Afacerilor Interne al Rusiei din 27 ianuarie 2003 nr. 59). Aceasta înseamnă că proprietarul trebuie să calculeze și să plătească impozit la buget. Nici mandatarul, nici beneficiarul nu au obligații față de buget.

Problema impozitului pe teren și a impozitului pe proprietate a fost rezolvată în mod similar. indivizii. În conformitate cu art. 388 din Codul fiscal al Federației Ruse și art. 1 din Legea din 9 decembrie 1991 nr. 2003-1 „Cu privire la impozitele pe proprietatea persoanelor fizice”, aceste impozite trebuie plătite de către proprietar.

Impozitul pe venitul personal

Venitul unui antreprenor individual în calitate de fondator al unui management (beneficiar) este impozitat după cum urmează.

Venitul din utilizarea proprietății este supus impozitului pe venitul personal (subclauza 4, clauza 1, articolul 208 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Acordul ar trebui să indice clar că venitul fondatorului (beneficiarului) este venitul primit din utilizarea proprietății minus remunerația administratorului. Pe această diferență ar trebui plătită impozitul.

Reguli speciale pentru determinarea bazei de impozitare sunt stabilite pentru veniturile din operațiunile de cumpărare și vânzare de valori mobiliare (articolul 214.1 din Codul fiscal al Federației Ruse). În special, se precizează în mod explicit că venitul fondatorului (beneficiarului) este redus de pierderea din vânzarea valorilor mobiliare, precum și de remunerația managerului (clauzele 4-7 ale articolului 214.1 din Codul fiscal al Rusiei). Federaţie).

În același timp, o caracteristică a plății impozitului pe venitul personal din astfel de tranzacții este că baza de impozitare este determinată separat pentru fiecare tip de titluri de valoare (paragraful 4, clauza 7, articolul 214.1 din Codul fiscal al Federației Ruse). Să presupunem că, dacă se primește venituri din vânzarea de acțiuni și se primește o pierdere din vânzarea de obligațiuni, atunci această pierdere nu poate reduce venitul generat din vânzarea de acțiuni. In acest caz nu exista obiect de impozitare in raport cu obligatiunile, insa impozitul pe tranzactiile cu actiuni se plateste integral.

La încetarea contractului de administrare a trustului, proprietatea poate fi fie returnată fondatorului, fie transferată unei alte persoane. În cazul unei astfel de returnări, fondatorul nu generează venituri (pierderi) indiferent de apariția unei diferențe pozitive (negative) între valoarea proprietății la momentul intrării în vigoare și la momentul încetării trustului. acord de management. În acest caz, el nu plătește impozit pe venitul personal.

Administratorul acționează ca agent fiscal, adică calculează, reține și plătește impozitul pe venitul personal la buget pentru fondatorul conducerii sau beneficiarul (articolul 226 din Codul fiscal al Federației Ruse). În acest caz, se aplică cota de impozitare de 13 la sută. Dacă administratorul nu a reținut impozitul, atunci beneficiarul de venit trebuie să îl declare și să îl plătească în mod independent (clauza 4 a articolului 228 din Codul fiscal al Federației Ruse).

În ceea ce privește antreprenorul-manager, acesta plătește impozit pe venitul personal din veniturile sale sub formă de remunerație conform contractului în modul general stabilit.

La fel ca orice antreprenor, el poate solicita o deducere fiscală profesională în valoarea cheltuielilor efectiv confirmate asociate cu managementul sau 20% din valoarea venitului (clauza 1, articolul 221 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Contract de trust de proprietate - acesta este un acord în temeiul căruia o parte (fondatorul managementului) transferă proprietatea celeilalte părți (trustee) pentru o anumită perioadă de timp în gestionarea trustului, iar cealaltă parte se obligă să administreze această proprietate în interesele fondatorului conducerii sau ale persoanei specificate de acesta (beneficiarul) (Art. 1012 din Codul civil al Federației Ruse).

Esența și semnificația contractului de administrare fiduciară a proprietății

Transferul proprietății pentru gestionarea trustului în conformitate cu normele Codului civil al Federației Ruse este o modalitate prin care proprietarul își exercită puterile absolute, determinând scopurile, condițiile și procedura de gestionare.

Trăsături caracteristice ale managementului încrederii:

• este deschis terților;
• construit pe o structură rigidă de drepturi și obligații reciproce și clar definite ale părților obligatii;
• acordul de management al trustului este de natură continuă comparabil cu relațiile de agenție, dar nu implică transfer de proprietate.

Mandatarul are dreptul de a efectua orice acțiuni legale și efective în legătură cu proprietatea încredințată în conformitate cu contractul de administrare a trustului în interesul beneficiarului (limitările pot fi prevăzute de lege sau de acord).

Tranzacții cu proprietăți transferate către administratorul de încredere pentru managementul încrederii efectuează în nume propriu, indicând faptul că acționează ca un astfel de manager. Această condiție se consideră îndeplinită dacă, la efectuarea unor acțiuni care nu necesită înregistrare scrisă, celeilalte părți i se aduce la cunoștință săvârșirea acestora de către mandatar în această calitate, iar în documente scrise, după numele sau titlul mandatarului, o notă. „D.U.” se face.

În lipsa unei indicații a acțiunii mandatarului în această calitate, mandatarul este obligat față de terți personal și răspunde față de aceștia numai cu bunul care îi aparține.

Acordul de administrare a trustului de proprietate este încheiat pentru o perioadă care nu depășește cinci ani (articolul 1016 din Codul civil al Federației Ruse).

Contractul de administrare a încrederii este:

• real;
• ca regulă generală, plătite;
• bilateral.

Componența subiectului contractului de administrare fiduciară a proprietății

Părțile la acordul de administrare a trustului de proprietate sunt (articolele 1014, 1015 din Codul civil al Federației Ruse):

1) fondatorul conducerii:

• proprietarul imobilului;
• organ de tutela si tutela, executorul testamentar sau alta persoana prevazuta de lege (in cazuri deosebite, datorita nevoii de gestiune constanta a bunurilor pupilului, pe baza testamentului in care se afla executorul testamentar). numit etc.).

2) mandatar:

• un antreprenor individual sau o organizație comercială (cu excepția unei întreprinderi unitare) - ca regulă generală;
• un cetățean care nu este antreprenor, sau o organizație non-profit, cu excepția unei instituții - în cazurile prevăzute de lege.

Proprietatea nu este supusă transferului către managementul încrederii unui organism de stat sau a unui organism de autoguvernare locală.

Beneficiarul poate fi orice subiect de drept civil, inclusiv fondatorul. Un mandatar nu poate fi beneficiar (articolul 1015 din Codul civil al Federației Ruse).

Forma unui acord privind gestionarea proprietății în trust

• exercită atribuțiile proprietarului în legătură cu proprietatea transferată în administrarea trustului (cedere - în cazurile prevăzute de contractul de administrare a trustului);
• transmite fondatorului managementului și beneficiarului un raport privind activitățile lor în termenul și în modul stabilit prin contractul de administrare fiduciară a proprietății;
• acționând în nume propriu, asigurați-vă că indicați că el este managerul (verbal sau marcați „D.U.” atunci când semnați documente scrise).

Administratorul are dreptul:

1. pentru a proteja drepturile asupra proprietății deținute în administrarea trustului, să ceară orice eliminare a încălcării drepturilor sale (articolele 301 , , , );
2. să solicite remunerația prevăzută de contractul de administrare a trustului de proprietate, precum și compensarea cheltuielilor necesare efectuate de acesta în timpul administrării trustului de proprietate pe cheltuiala veniturilor din utilizarea acestui bun.

Executarea și rezilierea contractului de administrare fiduciară a proprietății

Proprietatea (inclusiv grevată cu un gaj) transferată administrației fiduciare este separată de alte bunuri ale fondatorului managementului, precum și de proprietatea mandatarului, se reflectă cu mandatarul pe o balanță separată. Pentru decontările privind activitățile legate de managementul trustului se deschide un cont bancar separat. Administratorul trustului va dispune de bunuri imobile în cazurile prevăzute de contractul de administrare a trustului.

Drepturile dobândite de mandatar ca urmare a administrării proprietății sunt incluse în această proprietate. Obligațiile care decurg ca urmare a unor astfel de acțiuni ale mandatarului vor fi îndeplinite pe cheltuiala acestei proprietăți.

Executarea silită a datoriilor nu este permis fondatorul managementului asupra proprietății transferate de acesta către managementul trustului, cu excepția insolvenței (falimentului) acestei persoane.

Mandatarul îndeplinește personal obligațiile care decurg din contractul de administrare a încrederii (articolul 1021 din Codul civil al Federației Ruse). Este posibil să se încredințeze unei alte persoane să efectueze aceste acțiuni în numele mandatarului dacă acesta:

1. autorizat să facă acest lucru printr-un acord privind gestionarea proprietății în trust sau
2. a primit acordul fondatorului în scris, sau
3. obligat să facă acest lucru din cauza împrejurărilor pentru a asigura interesele fondatorului administrației sau beneficiarului și, în același timp, nu are posibilitatea de a primi instrucțiuni de la fondatorul administrației într-un termen rezonabil.

Mandatarul este răspunzător pentru acțiunile avocatului ales de el ca și pentru ale sale.

Mandatarul, care nu a dat dovadă de grija cuvenită față de interesele beneficiarului sau al fondatorului trustului în timpul administrării trustului proprietății, va despăgubi beneficiarul pentru profitul pierdut în timpul administrării trustului proprietății, iar fondatorul încredere pentru pierderile cauzate de pierderea sau deteriorarea bunului, ținând cont de uzura naturală a acestuia, precum și de profitul pierdut.

Mandatarul răspunde pentru pierderile cauzate, cu excepția cazului în care face dovada că aceste pierderi au survenit ca urmare a unui caz de forță majoră sau a acțiunilor beneficiarului sau fondatorului conducerii.

Motive pentru rezilierea unui acord privind gestionarea încrederii a proprietății (articolul 1024 din Codul civil al Federației Ruse):

1. decesul unui cetățean care este beneficiar, sau lichidarea unei persoane juridice - beneficiar, dacă prin contract nu se prevede altfel;
2. refuzul beneficiarului de a primi beneficii conform contractului, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel;
3. moartea unui cetățean care este mandatar, recunoașterea acestuia ca incapabil, parțial capabil sau dispărut, precum și recunoașterea unui antreprenor individual ca insolvabil (faliment);
4. refuzul administratorului trustului sau al fondatorului managementului de la implementarea managementului trustului din cauza imposibilității administratorului trustului de a efectua personal gestionarea proprietății în trust;
5. refuzul fondatorului conducerii de la contract din alte motive, sub rezerva plății către mandatar a remunerației prevăzute de contract;
6. recunoașterea ca insolvabil (falimentar) a unui cetățean-antreprenor, care este fondatorul managementului.

În cazul refuzului unei părți de la acordul de administrare fiduciară a proprietății, cealaltă parte trebuie să fie notificată cu trei luni înainte de încetarea contractului, cu excepția cazului în care acordul prevede o perioadă de preaviz diferită.

La încetarea contractului de administrare a trustului, proprietatea deținută în administrarea trustului va fi transferată fondatorului managementului, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

Articolul este dedicat problemei planificării și controlului relațiilor contractuale în companiile pe mai multe niveluri. Folosind exemplul unui proiect desfășurat la una dintre întreprinderile rusești, veți învăța cum să îmbunătățiți acuratețea managementului contractelor și să obțineți sinergie într-un holding diversificat.

Astăzi, proiectele de implementare a sistemelor de management al contractelor nu mai sunt o raritate. Aproape fiecare companie de consultanță este pregătită să se laude cu o implementare de succes de acest fel. S-a acumulat deja o experiență considerabilă în acest domeniu, dar încă auzi aceleași întrebări:

• Cum să gestionezi eficient contractele?
• cum se evaluează eficacitatea managementului contractului?
• cum să implementați o buclă de gestionare a contractelor cu drepturi depline?
• cum se evaluează efectele unei astfel de implementări?

În această situație, doriți întotdeauna să clarificați ce anume este planificat să fie gestionat? Contracte în format hârtie?

Nu are sens să lucrezi cu contracte în format hârtie, deoarece acestea sunt necesare doar dacă vizitezi tribunalul.

Pentru prima dată, apelăm la versiunea pe hârtie a contractului în timpul negocierii acestuia. Angajații responsabili citesc, analizează, iau decizii, trec hârtie din mână în mână, o pierd adesea.

Un alt lucru este atunci când contractul nostru trece prin etapele de luare în considerare, aprobare, procesare și execuție direct într-un sistem automatizat, iar versiunea pe hârtie zace liniștită în arhivă. Aici putem clasifica elementele structurii documentului, putem lucra cu ele în paralel, separat. Este un lucru bun când o parte a contractului este coordonată simultan de angajați, de exemplu, ai departamentului juridic, a doua - de contabili, iar a treia - de specialiști din departamentul de securitate. În practică, chiar și fără un sistem automatizat, această abordare reduce foarte mult timpul petrecut pentru lucrul cu contractul în toate etapele.

Articolul va vorbi despre experiență în dezvoltarea și implementarea unui sistem de management pentru contracte și relații contractuale, implementat într-o singură companie mare . Este un holding diversificat format ca urmare a fuziunii a două structuri mari și a creșterii organizaționale în continuare. Este de remarcat faptul că, în ciuda industriilor complet diferite ale companiilor fondatoare, fuziunea s-a dovedit a fi un mare succes, ceea ce a făcut posibilă aducerea activelor combinate pe piețele de valori.

Să luăm în considerare proiectele introductive, principalele sarcini stabilite de proprietarii și conducerea de vârf a companiei, procesul de implementare și, bineînțeles, rezultatele și efectele obținute.

Structura și fluxurile sale

Structura întreprinderii este diversificată. De fapt, acesta este un grup de firme agricole, un holding de investiții și construcții și un grup financiar și de investiții, care a luat naștere ca urmare a necesității de a gestiona activele combinate.

Structura exploatației este prezentată în fig. 1. Grupul „Constructii de instalatii agricole” s-a format ca urmare a fuziunii intreprinderilor. Datorită ei, grupul alimentar a putut să se dezvolte și să se dezvolte foarte rapid și, ca urmare, s-a format un bazin solid de active gratuite, care a asigurat dezvoltarea direcției de construcție imobiliară comercială a grupului de construcții. O astfel de simbioză a permis holdingului să ocupe o nișă vastă, întărindu-și poziția prin formarea unei echipe puternice de specialiști pe piețele bursiere (grup financiar și de investiții).

Apoi, luați în considerare participanții cheie din exploatație. Societatea de management a grupului alimentar oferă servicii de management al încrederii tuturor organizațiilor din subordine din punct de vedere al structurii. Situația este similară în grupul de construcții. Relațiile comerciale dintre ei se construiesc pe baza unor prețuri preferențiale. Construcția de unități agricole pentru grupul alimentar se realizează în format de proiecte de investiții pe termen lung, care sunt combinate în portofolii și programate cu câțiva ani în avans. Există și programe de finanțare preferențială a locuințelor pentru toți angajații exploatației. Interacțiunea dintre grupurile alimentare și construcții este controlată la nivelul societății de administrare a holdingului.

Trebuie remarcat faptul că există o interacțiune constantă între membrii grupului alimentar, deoarece aceștia formează un lanț de producție (Fig. 2).

Membrii echipei de construcție au puține contacte între ei. Direcțiile comerciale și rezidențiale pot participa împreună la un proiect de construcție. Dar și aici activitățile lor sunt net separate, începând cu investiții și terminând cu vânzarea de metri pătrați de imobil. Prin urmare, nu este necesară încheierea unor relații contractuale între membrii grupului.

Societatea de administrare a holdingului îndeplinește funcțiile de management strategic și de gestionare a activelor consolidate ale holdingului. La acest nivel se formează și se procesează raportarea managementului cu o structură complexă pentru toate grupurile exploatației, se iau decizii privind redistribuirea activelor și fondurilor și se analizează nișele de dezvoltare promițătoare.

Grupul financiar și de investiții al holdingului este angajat în administrarea activelor pe piețele de valori și nu are contacte directe cu alte companii. Toată interacțiunea are loc prin intermediul Societății de Administrare a Holdingului. Proiectul nu a presupus o pătrundere profundă în specificul activităților acestei organizații. După cum se va vedea mai târziu, scopurile și obiectivele echipei de proiect au fost diferite.

Obiectivele proiectului

Inițial, obiectivele proiectului nu au fost revizuirea procesului de management al contractului (decît indirect). Problema era că societatea de administrare a holdingului nu putea controla rapid activitățile „nepoaților” sale.

Simptomele au fost următoarele:

• incapacitatea de a controla contrapartea conform contractului. Această funcție a serviciului de securitate a fost îndeplinită pentru a preveni încheierea de contracte cu exploatații concurente. „Nepoata” la nivelul ei nu a putut vedea întotdeauna căreia structură de holding îi aparține noul ei contrapartidă;
• procedurile de aprobare a plăților nu au ajuns la societatea de administrare a holdingului din cauza eficienței reduse a muncii, în ciuda faptului că acolo a avut loc redistribuirea activelor. Iar ideea nu este nici măcar nivelul de automatizare, ci faptul că angajații societății-mamă nu au putut analiza plata din cauza lipsei tuturor informațiilor necesare despre aceasta. Prin urmare, aceștia nu au putut lua o decizie informată cu privire la o anumită plată;
• incapacitatea de a forma un pool general de fonduri. Conceptul de management financiar a fost de așa natură încât toate activele disponibile ale companiilor mai lichide au trebuit să fie redistribuite în interesul celor mai puțin lichide. Cazurile de încercări de a combina fonduri într-un singur cache mare pentru o plată mare s-au încheiat în mod repetat cu probleme serioase pentru companiile donatoare;
• controlul operațional asupra implementării programului strategic. Compania de administrare a holdingului a fost îngrijorată în special de interacțiunea dintre grupul de construcții și cel alimentar. Raportarea lunară a fost întocmită, ca să spunem așa, în linii generale. Informații detaliate despre progresul programului nu au putut fi obținute. De exemplu, era necesară construirea unei noi ferme. Au fost alocate investiții în aceste scopuri (cache-ul a fost rezervat în planuri), a început construcția. Societatea de administrare a holdingului putea primi informații doar despre ce a fost cheltuit N milioane de ruble, dar procesul dezvoltării lor a putut fi monitorizat doar vizual (mergi la instalație și vezi). Această stare de fapt nu a adăugat nici eficiența controlului, nici capacitatea de a gestiona în vreun fel proiectul de construcție.

Au fost mai multe probleme, desigur. Iată o listă deja agregată, conform căreia s-au început lucrările pentru a selecta cea mai eficientă structură de proiect și a găsi soluții care să elimine toate dificultățile identificate ale exploatației.

Era evident că era necesară reconstruirea fundamentală a mecanismelor de control. Eșec(inclusiv conținut scăzut de informații) a instrumentelor și metodelor actuale de management au fost înțelese chiar de managerii de top. După o analiză rapidă, nu a existat nicio îndoială în acest sens.

În primul rând, grupul de lucru a decis să clasifice problemele după principiu Utilizator final. Sa dovedit că era necesar să se lucreze în interesul:

• Servicii de securitate corporativă;
• departament financiar;
• managementul investițiilor (departamentul de dezvoltare strategică).

Astfel, am avut cel puțin trei clienți funcționali. În acest sens, a fost firesc să împărțim proiectul în trei componente. Logic, justificat, dar lung. În plus, riscurile de influență reciprocă a rezultatelor proiectului au fost mari. De exemplu, nevoia de coordonare a plăților în societatea-mamă și funcția de coordonare a noilor contrapărți de către serviciul de securitate nu s-au înțeles. Sarcina de a oferi oportunitatea de a lucra cu un singur cache în întreaga exploatație a corelat foarte puternic cu sarcinile de gestionare a investițiilor. În acest caz, a fost necesar fie să se facă un singur proiect mare, dar cu doi clienți, fie să se separe proiecte, dar să le deruleze complet în paralel, pentru a elimina discrepanțe în decizii.

În timpul analizei riscurilor de influență reciprocă a proiectelor, s-a decis în prealabil să „săpăm” problemele puțin mai adânc. Concluzia a fost următorul raționament pentru fiecare dintre elementele din lista agregată de probleme:

1. eficiența scăzută a procedurilor de negociere a contractelor. Este cauzată de faptul că societatea de administrare holding nu deține informațiile necesare pentru a lua o decizie în cunoștință de cauză cu privire la încheierea contractului. Prin urmare, contractele nu ajung la organizația-mamă pentru aprobare;
2. aceeași situație cu plățile - societatea de administrare a holdingului nu deține informații: ce ar trebui să fie la dispoziție atunci când convine asupra plăților:

• date bugetare planificate;
• executarea efectivă a bugetelor;
• informatii despre contrapartida;
• informații despre scopul plății;
• informatii despre valorile achizitionate;
• informații despre acțiunile aferente care însoțesc plata convenită (dacă a existat o expediere, ce documente însoțesc tranzacția, dacă acestea sunt amenzi sau penalități, atunci din ce motive au apărut, etc.);
• parametrii de plată conform contractului (termen, condiții);
• securitatea plății (din ce bani se plătește - numerar gratuit, finanțare țintită, pool de proiecte de investiții etc.).

Ca urmare, vedem că avem nevoie de informații din bugete și informații despre contracte, mai precis, despre tranzacții specifice în cadrul unui singur contract:

1. Soluția la problema creării unui singur cache pentru exploatație a fost implementarea procedurilor de planificare operațională cu un orizont de până la o săptămână. Pentru a putea cunoaște cu exactitate încasările și cheltuielile de numerar în perioada următoare, trebuie mai întâi să avem o idee despre activitățile comerciale ale organizației. Cât de mult a fost expediat, cât de mult a fost achiziționat, cât de mult a fost cheltuit și planificat să fie achiziționat, expediat. Apoi nu uităm de împrumuturi și împrumuturi, finanțare guvernamentală, plata impozitelor, care sunt planificate cu mult mai devreme de o săptămână înainte. Informațiile despre activitățile comerciale sunt cuprinse în contracte, mai precis, în procedurile de executare efectivă a acestora. Dacă luăm un contract de furnizare elementar, atunci în el vom vedea că furnizorul are obligația de a livra mărfurile, iar cumpărătorul are obligația de a plăti pentru bunuri. Plata în acest caz are parametri specifici de dată care ne oferă temeiuri pentru planificarea fluxurilor de numerar în perioada de scurtă durată (operațională);
2. când în raționamentul nostru am ajuns la sarcina controlului investițiilor, nu mai era un secret pentru nimeni că era necesar să se acționeze prin acorduri. Aceasta a rezultat din însăși esența sarcinii - au fost necesare informații detaliate cu privire la executarea contractelor care au fost încheiate pentru proiecte de investiții. Aici, chiar și informațiile actualizate în contextul acordurilor încheiate ar fi de un beneficiu considerabil.

Drept urmare, proiectul a fost împărțit în legături funcționale:

• contracte;
• bani lichizi;
• program de investiții.

În același timp, contractele erau blocul funcțional de bază, iar restul erau consumatori ai rezultatelor sale, „moștenitori”.

Execuţie

Să luăm în considerare ce soluții fundamentale au fost dezvoltate și implementate pe proiect (datorită acestora, sarcinile au fost rezolvate).

Reguli de oficializare a relațiilor cu contractanții

Prima decizie care a fost luată în cadrul proiectului a fost ca toate relațiile cu contractanții să fie formalizate sub formă de contracte. Există doar două moduri de a implementa orice interacțiune fără contract:

1. printr-o lungă procedură de aprobare, care a avut multe etape, o duzină de cicluri, retururi și nu numai. Conform celor mai conservatoare estimări, o astfel de procedură ar dura cel puțin o lună;
2. prin decizie CEO deținere. Această presupunere a fost lăsată astfel încât, în caz de nevoie urgentă, sistemul să nu perturbe activitatea companiei. De menționat că conducerea exploatației, în principiu, nu a primit vizitatori pe astfel de probleme. Adică situația de interacțiune extracontractuală cu contrapartea trebuia fie preplanificată, fie de forță majoră și extrem de acută.

Această măsură simplă a minimizat riscurile relațiilor necontrolate cu contrapărțile și a ajutat la punerea în ordine a activității de piață a companiei. Ca urmare manageri cheie au început să știe exact ce obligații în baza cărora contracte, în ce interval de timp și în ce sume urmează să le implementeze.

În continuare, a fost necesar să se dezvolte o soluție care să gestioneze eficient toată această masă. Puteți gestiona doar valori cuantificabile clar structurate, limitate de granițe dure. Încercați să rulați aluatul pentru plăcinte. Indiferent cum îl răsuciți, se va răspândi și se va întinde în modul care este cel mai convenabil pentru el. Dar daca asezati aluatul intr-un vas special, ii puteti determina forma finala (forma placintei) si modul de preparare.

La gestionarea acelorași contracte, situația este absolut identică. Stabiliți secțiuni analitice clare, descrieți împreună cu ele toate activitățile companiei, iar în mâinile voastre vor fi chiar firele care nu numai că vă vor permite să gestionați compania, ci și să vă ofere toate informațiile necesare pentru aceasta.

Analiza contabila contractuala

Următorul pas este determinarea parametrilor necesari ai contractelor, care vor gestiona eficient activitățile externe de exploatare a exploatației. Aici am împărțit zonele de căutare - în primul rând, am analizat contractele în sine, iar apoi obligațiile care decurg din acestea. Datorită faptului că în proiect s-a pus un accent deosebit pe gestionarea mijloacelor de plată, în obligații ne-au interesat astfel de pachete precum „livrarea mărfurilor - primirea banilor”, „primirea bunurilor materiale - plata”, etc. .

Structura analitică a contabilității contractuale s-a dovedit a fi destul de banală. În primul rând, am evidențiat organizația - proprietarul contractului ca analiză cheie pentru contractele contabile. La nivel de pasiv s-a determinat și organizația plătitoare, întrucât plățile de la o companie la alta nu erau atât de rare. La fel și plăți către o contraparte pentru alta, întrucât au existat cazuri în care contractul a fost încheiat între organizația „A” și contraparte X, iar plata a trecut de la organizația „B” către contrapartidă Y. Este important de menționat că bugetele efective nu au luat în considerare anterior astfel de transferuri, deoarece acestea se bazau pe informații despre fluxul de numerar.

Grupul de lucru a clasificat apoi contractele pe tipuri și categorii, ceea ce a devenit un instrument eficient pentru a determina scopul pentru care se încheie un contract și în ce tip de activitate.

În plus, s-a realizat o gradare a contractelor în funcție de suma totală. Luând în considerare clasificarea pe tip și categorie a contractului, o astfel de împărțire face posibilă determinarea fără ambiguitate a schemei de aprobare a acestuia și a persoanei care ia decizia finală de management. Nu un semnatar, ci ultima verigă din lanțul de aprobare. De exemplu, o companie care îndeplinește o funcție de aprovizionare într-un grup alimentar încheie un contract pentru achiziționarea de cereale pentru o sumă totală de 100 de milioane de ruble. În acest caz, documentul trebuie să fie aprobat de CEO-ul societății de gestionare a holdingului grupului alimentar. Dacă contractul este încheiat pentru 1 milion de ruble, atunci va fi suficientă aprobarea șefului companiei de furnizare.

Soluții pentru procese contractuale

Având o schemă prescrisă a proceselor de aprobare a contractelor, grupul de lucru al proiectului a preluat procedurile pentru implementarea acestora. A fost necesar să se stabilească limite stricte pentru toate acțiunile. În acord cu conducerea exploatației au fost elaborate și publicate urmatoarele solutii:

• contractele de cheltuieli cu decontări de plată anticipată ar trebui încheiate numai în cazuri excepționale. Mai exact, doar cazurile legate de munca monopolurilor naturale au fost recunoscute ca excepționale. Federația Rusă- furnizarea de resurse (gaz, benzină, electricitate, căldură etc.), servicii de transport feroviar;
• contractele de cheltuieli nou încheiate includeau o condiție privind plata amânată. Totodată, perioada de plată a fost determinată de la data trecerii în posesia cumpărătorului a valorii materiale dobândite prin contract. În cazul serviciilor, aceasta a fost, desigur, data semnării actului. În sistemul automatizat au fost introduse module care permit planificarea progresului executării contractelor (primirea mărfurilor și materialelor, plata ulterioară). Condiția a fost următoarea: până când furnizorul nu și-a îndeplinit obligațiile, este imposibilă depunerea unei cereri de plată. Desigur, această abordare a schimbat radical viziunea asupra lumii a multor manageri din companie, ceea ce a dus la o tranziție îndelungată către sistem nou contabilitate si management. Aceeași abordare a fost folosită pentru contractele de venit, adică a început să fie planificată și execuția și primirea fondurilor. Această măsură a făcut posibilă prevederea soldurilor conturilor cu un grad ridicat de probabilitate, determinarea probabilității și gestionarea riscurilor de neprimire anticipată a fondurilor;
• fiecărui contract i s-a desemnat un curator care controla îndeplinirea obligațiilor atât de către holding, cât și de către contraparte. Trebuia să intre Sistem informatic toate informațiile necesare despre contract, urmăriți procesul de aprobare a acestuia și progresul execuției. O astfel de persoană trebuia oricând să furnizeze un certificat detaliat al statutului său actual folosind un singur număr de contract: data încheierii, lista persoanelor care l-au aprobat, comentarii în timpul aprobării, data livrării, motivele livrării insuficiente, termenele nerespectate, etc.;
• curatorii erau alocaţi în funcţie de tipurile de contracte. Acești manageri au avut competența de a efectua modificări în schemele proceselor de aprobare, precum și de a interveni în derularea lucrărilor în temeiul prezentului contract și de a lua prompt decizii cu privire la abaterile de la reglementările aprobate de exploatație;
• sunt definite mecanica stocării și accesului la versiunile pe hârtie ale contractelor. Toate lucrările cu ei au fost transferate către serviciul de gestionare a documentelor. Contractul de la contraparte sau proiectul contractului de ieșire a fost înregistrat în primul rând în arhiva electronică. În continuare, specialiștii în documente (așa se numește postul lor) au lansat procedurile necesare pentru acordarea și prelucrarea datelor. Versiunea pe hârtie a documentului convenit a fost semnată de managerul responsabil. Regulamentul cuprinzând lista semnatarilor și matricea puterilor a fost păstrat cu sfințenie și actualizat prompt de către serviciul de gestionare a documentelor. Drept urmare, munca a trei persoane într-un holding mare a asigurat funcționarea stabilă a unui grup uriaș de procese de afaceri cu un număr mare de serii zilnice.

Tipul de consolidare

Pentru a atinge obiectivul de a genera raportări operaționale de management pentru exploatație în ansamblu și pentru fiecare unitate de afaceri separat, s-au dezvoltat și implementat analize pe tip de consolidare. O astfel de secțiune a contabilității a făcut posibilă determinarea cu exactitate a esenței operațiunii în raport cu deținerea, distribuirea nivelurilor de management, a riscurilor și a costului deciziilor de management.

Următoarele tipuri de consolidare(în funcție de nivelul interacțiunilor în curs):

1. nivelul funcției. Un astfel de marker a început să marcheze operațiunile între entitati legale un bloc funcțional al exploatației (de exemplu, companii implicate în construcția de imobile comerciale sau producția de culturi). De regulă, informații despre astfel de relații au fost neinformativ pentru raportare consolidată - au fost mai interesați de rezultatele executării unei funcții de afaceri directe;
2. nivel de grup. Aceasta a inclus relația dintre organizațiile aceluiași grup de companii, de exemplu, între creșterea animalelor și producția vegetală. La acest nivel, ar trebui colectate rapoarte privind activitățile grupului alimentar, construcții sau financiar. Coordonarea tranzacțiilor de acest nivel a fost destul de simplă, întrucât în ​​esență nu erau de natură comercială, adică în realitate nu erau încheiate în scopul obținerii de beneficii;
3. menținerea nivelului. Interacțiuni între companii din diferite grupuri. Acordurile de acest tip de consolidare, spre deosebire de nivelul unei funcții sau al unui grup, au un lanț de aprobare tripartită, deoarece trebuie luate în considerare nu numai de serviciile părților la acord, ci și acceptate de specialiștii exploatației. companie de management;
4. nivelul exterior. Interacțiunea cu toți contractanții care nu fac parte din exploatație.

Alocarea unor astfel de analize a făcut posibilă nu numai colectarea de raportări consolidate pentru întreaga exploatație, ci și descompunerea clară a proceselor de încheiere a contractelor (combinați o parte din proceduri, o parte - pentru a separa). O astfel de măsură a redus semnificativ sarcina asupra principalelor procese de negociere a contractelor, mutând accentul principal către relațiile cu risc ridicat cu contrapărțile externe.

Sistem de plata

După dezvoltarea schemelor de gestionare a contractelor, înființarea unui sistem de plată a devenit a echipă de proiect un joc captivant, ale cărui reguli sunt deja stabilite, mișcările sunt gândite. A rămas doar să efectueze un set elementar de acțiuni prestabilite.

În primul rând, a fost proiectat card de cerere de plată. Ghidați de principiul redundanței, am plasat acolo toate informațiile care ar putea avea legătură directă sau indirectă cu plata. Desigur, regulile și condițiile de completare și definire a câmpurilor cererii au fost prescrise în regulament. Pe baza parametrilor specificați în acesta, sistemul a determinat automat, conform unor algoritmi prestabiliți, schema de aprobare a plății.

Printre altele, a fost dezvoltat un sistem de prioritizare a plăților, care a ajutat departamentul de Trezorerie să-și construiască comanda fără să asculte abuzuri la telefon cu informații că era necesar să plătească „ieri”. În mod implicit, prioritatea comenzii a fost determinată din prioritatea contractului și a parametrilor de plată, dar în timpul coordonării aceasta putea fi modificată de managerii competenți. La rândul său, prioritatea contractului a fost determinată pe baza dimensiunilor care i-au fost atribuite (părți, tip de consolidare, articole bugetare, tip și categoria contractului).

Merită spus că la momentul demarării proiectului, fiecare bloc funcțional al holdingului avea propriul departament de trezorerie. La un an de la finalizarea proiectului, functia de trezorerie a fost consolidata la nivelul societatilor de management ale grupului. Acum, managerii de top ai companiei iau în considerare organizarea unui singur departament de decontare și numerar (în locul departamentelor de trezorerie) în grupul financiar și de investiții, care este format dintr-o singură companie.

Ca urmare a proiectului, deciziile privind redistribuirea fondurilor au început să fie luate de trezorieri din societățile de administrare a grupurilor cu participarea departamentului financiar al conducerii holdingului. În același timp, sarcina de a organiza un singur cache gestionat a fost rezolvată în modul virtual. Specialiștii în management ai holdingului au început să gestioneze mijloacele de plată pe baza soldului consolidat pentru toate companiile. S-au încheiat o serie de acorduri cu banca de servicii, care asigură circulația rapidă a banilor în cadrul holdingului. Desigur, o astfel de schemă este departe de sistemele moderne cash pooling, dar nevoile mecanismelor de management au fost realizate pe deplin prin aceasta.

Managementul proiectelor de investitii

Structura managementului proiectului a fost realizată în trei etape:

1. Planificarea proiectului- crearea unui program cu o diagramă Gantt, pregătirea și analizarea unui pool de resurse, lucrul cu potențialii contractori. Deja în această etapă, sarcina era de a detalia planul de proiect până la contracte. Desigur, acest lucru nu este întotdeauna posibil, deci nu a fost o condiție prealabilă;
2. proiectarea executiei- proiectarea detaliata, coordonarea si incheierea contractelor. Activitatea de investiții fără contracte nu se desfășoară în principiu. În această etapă, a existat o înțelegere clară a specificului acțiunilor proiectului, au fost fixate termenii, volumele și sumele. Introducerea acestei etape a avut loc „cu scârțâit”, întrucât cheltuiala investițiilor (mai ales în construcții) este eternul „jgheab” al managerilor de mijloc care lucrează direct cu antreprenorii;
3. performanţă- din punctul de vedere al aparatului de conducere, au fost importante informațiile care confirmă faptul execuției. S-a reglementat că nu mai târziu de o zi după ce contractorul și-a încheiat obligațiile în baza contractului, aceste informații ar trebui să fie afișate în sistem. Întrucât contractul fusese deja conceput în etapa anterioară, procedura de confirmare s-a redus la setarea steagului „Finalizat” în cardul de obligații contractuale. Curatorii contractului ar fi trebuit să introducă aceste informații datorită faptului că dețin cele mai actualizate informații despre derularea proiectului.

Pe exemplul modelului de management al proiectelor de investiții, se poate urmări structura matriceală a procesului decizional pentru fiecare acțiune specifică.

La etapa de planificare se dezvoltă resursele necesare, se coordonează acțiunile de către planul strategic general al holdingului și se iau decizii generale cu privire la parametrii proiectului.

În a doua etapă, se creează o foaie de parcurs a acțiunilor specifice proiectului, care este în concordanță cu serviciile relevante (contabilitate, finanțe, economie, securitate, departamente funcționale etc.). Toate activitățile proiectului sunt acceptate în avans. În caz de abateri, se convin și ele, se clarifică motivele și se iau măsurile necesare.

A treia etapă asigură că toate părțile interesate sunt informate online despre stadiul proiectului, exact în formatul în care a fost convenit de către aceștia. Astfel, economiștii văd bugetele în termeni de venituri și cheltuieli, finanțatorii - mișcarea mijloacelor de plată, serviciile funcționale - termene și volume naturale de execuție. Și fiecare serviciu are capacitatea de a răspunde rapid la schimbările din proiect în limita competenței sale.

Rezultate obținute

Pe fig. 3 prezintă soluția rezultată în termeni generali (structura rezultatului).

Are nevoie

Toate nevoile, inclusiv investițiile, au început să fie procesate sub formă de cereri. Avem nevoie de hrană pentru viței - completăm o cerere, avem nevoie de coniac la recepția directorului general - și numai la cerere, dacă doriți să cumpărați acțiuni Gazprom - nu uitați să vă raportați nevoia în formatul cererii. Mai mult, documentele au fost depuse în format cu valoare naturală. A fost elaborată o procedură de coordonare a cerințelor, care a indicat termenele limită pentru compilarea aplicațiilor, opțiunile de coordonare și parametrii de îmbunătățire (de exemplu, achiziționarea de la alt furnizor sau altă variantă de produs, înlocuirea cu un produs de producție proprie etc.).

Procesul de implementare a unei astfel de metodologii, desigur, a fost umbrit de anumite dificultăți, deoarece mulți manageri „nu au văzut” oportunitatea de a-și planifica nevoile. Echipa de proiect a trebuit să lucreze individual cu aproape fiecare angajat. Dar rezultatul a depășit toate așteptările, deoarece a permis nu numai crearea bugetelor planificate, a căror acuratețe a depășit 80%, ci și proiectarea activităților exploatației în contextul fiecăruia. functie organizatorica. Unele departamente ale societății de administrare a holdingului, după ce au văzut astfel de rezultate, au început să creeze grafice consolidate pentru activitățile unităților subordonate din cadrul holdingului.

Planificare

Precizia datelor de planificare a crescut la 80%. Acest obiectiv a fost atins la trei luni de la finalizarea proiectului. În plus, a existat o tendință de creștere și mai mare a preciziei datorită îmbunătățirii metodelor de planificare a costurilor în natură (cereri de cerere).

Acest efect a fost realizat, printre altele, datorită unei serii de modificări pregătite de grupul de lucru pentru optimizarea activităților de investiții. În ciuda faptului că scopul proiectului a fost axat tocmai pe monitorizarea execuției, fără date planificate adecvate, pur și simplu nu există nimic de controlat. Prin urmare, reglementările de dezvoltare a proiectelor de investiții au fost revizuite pentru a include proceduri de depunere și coordonare a cererilor de nevoi.

Pe baza acestor solicitări, bugetele planificate au devenit un adevărat instrument de gestionare a operațiunilor companiei, permițându-vă să identificați rapid cheltuielile neplanificate.

Proiecte de execuție

Așa au început să fie apelate contractele din momentul în care a fost creată versiunea lor neaprobată și până în momentul executării integrale. A devenit obișnuit să se numească fiecare tranzacție (livrare) un contract, deoarece chiar și o singură specificație are propriile sale caracteristici individuale care trebuie analizate și gestionate. De fapt, procesele de lucru cu contracte au devenit axate pe implementarea celui de-al doilea nivel de control al nevoilor. Fiecare contract este o „foaie de parcurs” bine concepută pentru satisfacerea oricărei nevoi, care descrie succesiunea de acțiuni ale tuturor părților, punctele de control ale acestora și instrumentele de analiză și audit.

Execuţie

Managerii au început să lucreze conform unor programe pre-întocmite și aprobate. Această abordare a redus semnificativ costurile cu forța de muncă pentru executarea activităților zilnice, a minimizat riscurile nerespectării termenelor.

În ceea ce privește îndeplinirea obligațiilor financiare, a devenit posibilă prevederea mișcării fondurilor cu o mare acuratețe. Acest lucru a fost facilitat și de introducerea unui sistem de evaluare a probabilității de a îndeplini obligațiile. Se poate conta pe primirea banilor de la client? Furnizorul va expedia marfa? Va acorda banca un împrumut? Astăzi, pe baza reglementărilor elaborate, sistemul de evaluare a riscurilor continuă să se dezvolte, întrucât acest mecanism trebuie să existe în aceeași dinamică ca și compania însăși. Structura exploatației s-a schimbat - regulile de evaluare a riscurilor s-au schimbat, s-a deschis o nouă direcție de activitate - sunt dezvoltate tipuri suplimentare de risc, metode de evaluare a acestora și măsuri de răspuns.

Sarcina țintă de a asigura posibilitatea de coordonare a plăților tuturor organizațiilor exploatației în societatea de administrare a exploatației a fost depășită de șase ori: procesele de aprobare a cererilor de fonduri au început să aibă loc nu într-o zi, așa cum era planificat inițial, dar în patru ore, de la depunerea cererii până la aprobarea acesteia în departamentul financiar al societății-mamă. Excepție, ca întotdeauna, au fost situațiile de forță majoră, dar managerii au mult mai mult timp să analizeze astfel de incidente și să dezvolte decizie de management ca o reacție la ei.

Lucrarea cu proiecte de investiții în etapa de execuție a fost evidențiată ca o funcție separată intra-corporativă. Însă ordinea acesteia nu s-a schimbat - există un program de lucru bazat pe contractele încheiate, există faptul de execuție în contextul acelorași contracte și abateri, la care anumite servicii ale companiei trebuie să răspundă în limitele competențelor lor.

Concluzie

Proiectul, a cărui esență este prezentată pe scurt mai sus, a durat un an și jumătate. Au fost implicați șase consultanți, inclusiv un manager de proiect și patru specialiști tehnici. Din partea clientului (holding), echipa de proiect în diferite etape de lucru a fost formată din până la cincizeci de specialiști. Biroul de proiecte al clientului, format din personal dedicat acestei lucrări, a funcționat cu doar patru persoane implicate.

În prezent, modificările implementate continuă să se dezvolte și să producă noi rezultate. Iar formalizarea culturii care a avut loc în companie joacă un rol important aici. abordarea proiectului la management şi metode de detaliere a acţiunilor manageriale.